基于房地产财务管理风险问题探索与研究

夏亚欣

摘要：本文首先就房地产企业财务风险管理问题进行了概述，然后提出了房地产企业财务风险管理控制策略。财务风险已经成为限制房地产企业发展的重要问题，严重影响房地产企业今后的生存和发展。本文在此提出了自己的观点和见解，可供同行参考和借鉴。

关键词：房地产； 财务管理； 风险； 对策；

一、前言

当前，房地产财务管理有很多急待解决的问题，其中一个问题就是房地产财务管理的风险问题，只有正确面对房地产财务管理的风险问题，才能有效保证财务管理的效率。

二、房地产财务风险管理的意义

房地产财务风险管理的核心在与成本管理。通过进行成本管理控制，降低企业整体生产成本；通过适当的成本预算，将整个财务管理风险降到最低，并为整个房地产企业决策分析提供真实、可靠地依据。同时，房地产成本管理控制也会实现企业集中控制与管理，方便管理部门对整个企业进行统一管理，也能及时收集企业各个生产单位的实时信息，及时做出政策调整，最大程度上降低财务管理风险，解放企业生产能力。

从房地产企业发展角度而言，房地產财务风险管理能提高企业自身经营管理能力，进而带动企业生产能力的提升，促使生产制度与实际生产相适应。同时，财务风险管理也会整合企业中各个经济要素，实现财务管理中各个管理环节之间的相互促进、相互协作，提升企业经济控制能力。房地产财务风险管理是一项复杂的管理过程，其中包括房地产企业各个显性要素（如资金管理、物资管理、人力资源管理、生产技术管理）和各个隐形要素（如员工思想意识、隐性成本控制管理）等。

三、房地产财务管理风险问题的主要成因

1、筹资风险的具体表现

（一）负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

（二）盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

（三）利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。

2、项目投资的盲目性较大

的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3、项目经营过程缺乏理财依据

的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

四、房地产财务风险监控方法研究

房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指一元资产中有多少资产是属于债权人的，如果通计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。

五、房地产财务管理风险管理的对策

1、建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。

2、树立生存意识，建立严格的风险防范措施

首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

3、建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力。要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。

六、结束语

综上所述，房地产财务管理存在的风险是每一个企业都必须要面对的，如果没有及时采取有效的应对方法，就容易导致问题的出现，所以，今后必须要进行有效的管理。

【参考文献】

[1]房文竟.房地产企业财务管理策略[M].南京：南京大学出版社.2014，90-98

[2]高广.房地产企业风险防范研究[M].北京：北京大学出版社.2014，81-87