我国住房保障问题现状浅析与建议

王晨

摘 要：2010年国家出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，保障房成为我国房改的重要方面，渐渐的成为全社会关注的焦点。总体来说，公共租赁住房建设的开展与实施，既是我国房改的一次机遇，也是对我国政府提出的一个严峻挑战。本篇主要从我国的住房保障问题现状展开分析入手，针对现阶段我国住房保障模式的选择及面临的各种难题，给出完善保障房制度的若干建议。

关键词：住房保障；保障政策；总体现状；建议

一、保障性住房制度现状与保障模式利弊

保障性住房是指政府统一筹划、投资新建或收购的，限定建设的标准、供应对象和租金标准或销售价格，具有社会保障性质和特定用途的住房。它是我国在新形势下对多年以来各类政策性住房建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个新概念。经过近十多年的发展，我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系，形成了廉租房、公租房、经济适用住房和限价商品房等以针对最低收入家庭、中低收入家庭、“夹心层”及外来务工人员为主的住房保障体系思路。

目前我国不同的城市在住房供求关系、土地供应、居民收人水平和政府财政状况等方面存在很大的差异，各类住房保障模式的适用条件是什么？又应该怎样基于保障模式的适用条件结合实际采取差异化的住房保障政策呢？对于这些问题的回答，国内的学者得出的结论不尽一致。不少学者主张应该逐步用“补人头”代替“补砖头”。目前我国的廉租房模式只能保障低收入住房困难家庭，但是对于需求量更大的中低收人家庭却难以惠及，因此应当试行覆盖面更广的住房保障体系。对于经济适用房模式，部分学者批评这是一种既无公平又无效率的模式，扰乱了價格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等极大弊端，应该停建。有的学着通过效率分析，认为以经济适用房、廉租房为代表的“砖头补贴”存在效率不足现象，认为我国应当试行以住房券为代表的“人头补贴”政策。

但是实行人头补贴，还有很长的路要走，在资金来源、接收程度，发放依据等方面还有很多需要解决的问题。也有不少学者认为“补人头”模式存在弊端，或者虽赞同货币补贴模式，但认为还不具备相关条件。货币补贴受到“额度不足”和“挪作他用”两种因素的影响难以起到快速解决中低收人家庭住房困难的作用。廉租房的货币补贴额度相对于住房市场实际的房屋租金有较大的差距，不足以帮助中低收入家庭快速寻找到合适的住房；另一方面如果货币补贴不能快速用来支付住房租金时，补贴领取对象会暂时把这部分现金转作他用，结果就是他们的住房条件未能得到改善，背离了制度设计目标。

二、保障性住房制度存在的问题及原因分析

1、住房保障立法不完善

目前，住房保障的制度立法还没有完善，缺少针对住房保障的整体性政策。通过完善的住房保障立法不但可以为居民的住房提供保障，更可以为推进住房保障建设提供强有力的支持。完善的立法才能保证住房保障的合理开展。

2、保障机构不健全

我国目前的住房保障机构是房改机构。在推行住房保障的过程中，与房地产业的博弈使得保障性住房的建设步履维艰，一些房改机构的设置受到了较大的影响，房改工作处于停滞阶段。除此之外，地方住房保障机构也不尽健全，多数城市机构人员配置很难完成中央关于各地保障性住房的任务。

3、住房保障建设资金不足

虽然中央对于保障性住房的建设有一定的补助，但也需要政府投入不少的资金，对于一些地方政府，尤其是经济不太发达的中西部地区，面临着经济发展的压力，想要发展合理的住房保障仍然有很大的资金不足。

4、供给对象难以明确界定

相关政策规定，经济适用房的申请使用逐级审核并公示的方式进行，在申请中，申请人及相关单位和组织要予以配合。然而在实际操作时，因经济适用房申请人或单位以及居委会开具的收入证明常常存有较多虚假数据，引发信息失真。资料表明，一些单位为了帮助职工解决住房问题，在给职工出具收入证明时，尽量虚报职工收入。并且，用人单位以及居委会等相关部门在很多时候所调查到的申请人收入仅仅是表面收入，在总收入中占了很大比例的隐陛收入一般而言难以调查得到，此外，在市场经济条件下，很多申请人的收入呈现出动态变化趋势，这就更加为申请人收入的调查工作增加了难度。

5、规划选址不理想

从总体上看，一部分原因是有关部门在市郊的征地费用和拆迁安置方面的补偿与市区相比要低得多，还有一部分原因，政府通过出让地脚好的土地可以获得更多的财政收入。并且，许多经济适用住房项目一般都由房地产开发商负责规划设计，开发商为了获得高额利润，往往会尽量降低设计成本，尽管在一定程度上降低了经济适用住房的售价，但同时导致很多经济适用房出现了建设项目规划不合理，户型设计不经济、公共设施不配套等不良现象。

三、完善保障房制度的若干建议

（一）加强立法，制定《基本住房保障法》

我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是，缺乏从规划、生产、经营到管理完整的住房保障体系法律法规。加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。建议在广泛征求意见的基础上，尽快推出《基本住房保障法》用以指导住房保障建设。

（二）明确政府职责，落实目标责任制

明确政府目标责任，健全机构，统一部署，措施到位，工作经费由同级财政预算安排解决；明确政府主导保障住房的建设和分配，认真做好财政支出、土地收益提成、公积金增值部分投资、社会机构资金等融资方面的工作，加大保障性安居工程建设力度，切实满足中低收入家庭的住房需求。

（三）挖掘土地供应潜力，积极筹措房源

在土地资源紧缺的情况下，要加大新增保障房用地的供应，同时，通过盘活土地存量、调整住房结构、加大商品房配建等，多管齐下填补土地供给和房源筹措的缺口。第一，优先挖掘和使用现有存量房用于保障房。收购或者承租现有重大工程配套用房、社会闲置房，以减少对新增土地的需求。第二，通过旧厂房改建集体宿舍，解决外来务工、蓝领的居住问题。第三，通过新建商品住宅配建保障性住房。第四，通过土地整理复垦，解决用地指标缺补与平衡。第五，利用零散农村宅基地和农村建设用地，解决部分保障房建设用地。

（四）拓宽融资渠道

地方政府应将保障房投资纳入政府财政列支范围，这样可以有效减轻地方政府的资金压力。同时，广开融资渠道，以弥补保障房供给所需的庞大支出。首先，各级财政应健全保障性住房投资机制，包括住房保障预算在内；其次，应建立保障性住房投融资机制，包括逐步建立以财政贴息为基础的低息贷款机制、以政府信用为基础的贷款担保机制；再次，研究组建全国保障性住房投资公司，通过吸收部分住房公积金、养老金、社会保障基金以及商业银行贷款等，提供保障性住房建设的融投资和服务，考虑引入住房投资信托基金、住房证券化等方式盘活保障房资源，同时，对保障房信托提供贴息和减免税等优惠。

参考文献

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