浅谈项目管理及其在房地产中的应用

梁倚潇

【摘要】本文主要对项目管理这一学科的基本概念和历史发展进行阐述，并进一步指出其在房地产业中的应用理论发展和实践意义。

【关键词】项目管理 房地产

一、 项目管理

1. 项目管理的概念

项目管理是管理学的一个分支学科，是指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望的过程，它是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动（譬如任务）的整体监测和管控，这包括策划、进度计划和维护组成项目的活动的进展。

项目管理概念起源于美国，项目管理科学是20世纪50年代末，在关键路径法和计划评审技术这两项技术的基础上发展起来的一门管理科学。

2.项目管理的历史发展

现代项目管理实在20世纪50年代以后发展起来的，在进60年的发展中，大致经理了如下几个阶段：

（1）50年代，人们将网络技术（CPM和PERT网络）应用于工程项目（主要是美国的军事工程项目）的工期计划和控制中，并取得了巨大的成功。当时，项目管理实施最成功的项目是美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月计划。

（2）60年代，利用大型计算机进行网络计划的分析计算已经成熟，人们可以用计算机进行工区计划和控制。但当时计算机并不普及，而且使用费用较高，一般的项目不可能使用计算机进行管理，而且当时有很多人对网络技术还难以接受，所以项目管理尚不十分普及。但在该时期，国际项目管理协会（International Project Management Association，简称IPMA）和美国项目管理协会（Project Management Institute，简称 PMI）两大国际性项目管理组织的出现，进一步推动了项目管理科学的发展。

（3）70年代初，计算机网络分析程序已十分成熟，人们将信息系统方法引入项目管理，提出项目管理信息系统。这使人们对网络技术有更深的理解，扩大了项目管理的研究深度和广度，同事扩大了网络技术的作用和应用范围，几在工期计划的基础上实现用计算机进行资源和成本的计划、优化和控制。整个70年代，项目管理的职能在不断扩展，人们对项目管理过程和各种管理职能进行了全面、系统的研究。同时项目管理在企业组织中得到推广，人们开始研究在企业职能组织中项目组织的应用。

（4）70年代末80年代初，计算机得到了普及，这使项目管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。由于计算机及软件价格降低、数据获得更加方便、计算时间缩短、调整容易及程序与用户的友好界面等优点，项目管理的工作量大为简化，使一般的项目管理公司和中小企业在中小项目中都可以使用现代化的项目管理方法和手段，并取得了很大的成功，收到了显著的经济和社会效果。

（5）80年代以后，人们进一步扩大了项目管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、项目风险管理、项目组织行为和沟通方法。在计算机应用上则加强了决策支持系统、专家系统和互联网技术应用的研究。1987年，美国项目管理协会（PMI）推出了项目管理知识体系指南（Project Management Body of Knowledge），简称PMBOK，是项目管理领域的又一重要里程碑， PMBOK 分别在 1996年和2000年进行了两次修订，使该体系更加成熟和完整。

随着社会的进步，市场经济的进一步完善，生产社会化程度的提高，人们对项目的要求也越来越多，项目的目标、计划、协调和控制也变得越来越复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展，

3、项目管理在我国的发展

我国对项目管理的理论研究和管理实践起步较晚，尤其是在现代项目管理方面，不管从现代项目管理的职业化发展，还是从现代项目管理的学术性发展，以及现代项目管理的实践方面，我们都与国际发达国家存在着一定的差距。学术方面，20 世纪 60 年代中期 ，著名数学家华罗庚从国外引入项目管理的思想 ，我国从此展开对项目管理这门学科的研究；实践方面，从80年代后期我国才在建筑业和国内工程建设项目的管理体制和管理方法上做了许多重大的改革，才开始借鉴和采用一些国际上先进的现代项目管理方法。

二、 房地产项目管理

1、房地产项目与房地产项目管理

房地产项目的历史较为久远，随着人类社会的发展，社会的各方面如政治、经济、文化、宗教、生活和军事等对某些房地产项目产生了不同的需求，当社会生产力的发展水平能实现社会的这些特定需求时，就出现了房地产项目，如房屋建设项目、水利工程项目及道路桥梁工程项目等。

当然，有项目就必然有项目管理，这是由房地产项目的复杂性所决定的。在房地产项目的实施过程中，必然要有相当高的项目管理水平与之相匹配，否则将难以确保房地产项目的顺利实施。

房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程、全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有重大发展潜力的新兴学科。

2、房地产项目管理的内容

随着现代房地产项目范围的拓展，房地产项目的内容不断增加，形成一个完整的体系。按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：

（1）成本管理，包括工程估价（工程的估算、概算和预算）、 成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断、工程款项结算和审核。

（2）工期管理，包括工期计划、材料供应计划和控制、进度控制。

（3）质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。

（4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。（5）组织管理，包括组织机构的建立、人事安排、制度拟定、工作流程制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调等。

（6）合同档案管理，包括招投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理等。

（7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。

综上所述，项目管理是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项和工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制和反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织和信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面的管理。

三、对房地产项目管理发展的展望

在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理在理论和实践上日渐成熟，为国民经济的发展和城市建设提供了强有力的支持。如今，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性高要求的工作，不僅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能发展得更快根号，为实现中华民族的伟大复兴做出贡献。

参考文献

[1]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息.2011（07）.