房地产登记制度存在的问题与对策

李荣琴

【摘要】当前我国实施的房地产产权制度是公示与确认的公民房地产权的一种手段，对于房产开发商和公民都有非常重要的意义。登记的效率、登记机关和登记程序组成了房地产登记制度。由于各种原因，在不同地区收取登记费用时存在着重复收费或者收费不一的情况。本篇文章对房地产登记中存在的问题做了分析，并且提出了相应的解决措施，以供参考。

【关键词】房地产；登记制度；问题；策略

房地产登记又被称作不动产登记，房地产登记制度是有法律效应的登记制度，房地产登记制度是房地产属权管理的重要内容。当前我国并没有制定合理的房地产登记制度，缺乏完整系统的登记体系。对登记系统的设置、内容、登记程序和登记的效应等没有统一分类，导致一些房地产的登记制度在必要时候没有合理科学的解释，影响了房地产登记制度的发展。所以，分析研究房地产登记制度中存在的问题和措施对房地产发展非常重要。

一、存在的问题

（一）房地产登记的机构没有统一

目前房地产的登记制度是由土地和房产两个机构进行分别登记的，登记机构的职能交叉、重叠管理，各个部门之间存在着登记机构不统一的情况[1]。这种现象不仅对居民的登记问题带来了不利影响，还造成了房地产交易成本的耗费，在登记的实际工作中可能还会导致房地重复抵押状况，不仅对房地产产业的稳定发展造成了影响，还消费了物力和人力。

（二）登记程序繁琐复杂

居民在申请登记房地产时应该要分清楚自己所申请的登记类型哪种类别，要准备什么类型的相关资料，但是居民在房产登记时并不了解这些程序，在登记时居民对登记制度中的一些法律法规不了解，导致居民在申请登记时为了准备资料来回奔波，同时也给登记单位带来了繁重的工作量。

（三）登记模式混乱

总登记的意思是登记机构对全国或者某一地区的土地权利或者资源进行普遍的登记，初始登记的意思就是房地产初次登记，在实际的生活工作中，并没有进行完全的区分。对地区籍贯进行整理是一项不可忽视的制度，例如目前很多城市城市化的速度非常快，出现了“城中村”现象，这就致使国家土地与集体土地很难区分，由于地籍混乱，重复征地或者对国有土地进行征收的现象经常发生[2]。

（四）收费标准与成本不相同

房地产登记的收费标准和成本不相同主要表现在以下方面：第一点是在登记房屋的费用中，住房的登记费用标准为每一件80元，非住房用途的房屋登记标准为每一件550元。第二点是住房的登记交易手续按照房屋的面积收取费用，收费的标准是新建的住宅3元一平方米，非住宅6元一平方米。第三点是土地登记的费用按照面积不同、所有权不同、性质不同等收费的标准也不一样。第四点是土地的交易服务费用目前还没有统一的收费标准，目前的收费情况主要是按照金额比例、面积比例等，而且收费的标准差距也很大。

（五）保护物权的目的不一致

我国现在实施的城市房地产管理制度和土地管理制度都有管理法等字样，有关房地产的其他法律规范多是是由规章和法规组成的，导致我国在房地产的登记制度上存在着很浓烈的行政管理意识[3]。在实践中房地产等不动产未经登记就在市场上流通的情况大有存在。公民为了私下交易便捷，在交易中不经过登记进行出租、私下拟定协议等方式比较普遍和突出。进行房屋出租是房地产拥有人所拥有的一项权利，有关部门不能因为治安、户籍等理由否认房主权利的有效性，否则就会有侵权的嫌疑。

二、解决措施

当前随着我国实施了《物权法》，所以就应该对房地产登记制度中存在的一些问题进行完善修改，不能够再把房地产的登记制度看作是政府管理的指责，要意识到房地产登记是公民公示物权的手段，所以房地产的登记制度必须要建立现代型和服务型的制度[4]。

（一）简化登记程序

房地产的登记机构要改变登记的观念，不可以由于发证制度而轻视登记重视发证。在申请人进行申请登记的时候登记机构要主动的向业主提供咨询的服务，从被动服务转变为主动服务，按照房地产登记的类型提交登记所需资料清单、设置咨询台、咨询电话等，对于来办理房地产登记的业主做登记资料初步审核，要向业主一次性的说明登记房地产产权需要准备的资料，严禁工作人员让申请人来回的咨询。除此之外，还可以在进行房地产交易的时候请专业的律师进行证明，这样就可节省大量的物力和财力，在业主不懂登记政策的情况下避免法律的漏洞。房地产登记机构可以减轻对房地产审核的压力，只对代理律师的登记业务进行核查即可。

（二）登记机构要明确管理规范

登记机构要转变职能，要登记机构完成从管理型机构到服务型机构的转变。明确房地产登记机构的职能和责任，对登记机构审核和管理的标准进行区分，充分的发挥法律登记的效应。使登记机构达到重视发证也重视登记的态度。在工作中，要以人为本，对业主的基本权利要优先保护，彻底的实现房地产登记的说服力、节省费用、简化手续、明确产权等[5]。房地产登记机构建立起一个服务型的机构将可以大力的推动我国房地产事业的稳定发展，构造出一个有序、快捷和健康法市场。

（三）统一登记机构

对于目前我国多个房地产登记机构和人和多地区登记的状况，要在登记机构中专门设置一个只负责登记房地产的机关，现在我国的政府机构正在深化改革，这就是要使政府轉变职能，更好的为公民服务。如果不对登记机构进行转变，即便在形式上使用独立的登记机关进行房屋登记，也没有完善的法律保护。所以，一定要建立一个专门的房屋登记机构，统一规范和管理，减少公民在进行房地产登记时的繁琐程序。

（四）统一登记费用

现在房地产登记时的收费项目比较多，主要征收：土地登记费、住房手续费以及房屋登记费等。在征收土地登记费时，包括经营收费和地籍测绘等费用，应该根据用途的不同实施不同的收费标准，收取科学合理的登记费用[6]。不管是房屋登记费用还是土地都要按照规定收取标准的登记费用，避免出现登记费用差异大等不公平的现象。

结语：

总而言之，房屋登记制度是物权制度和法律制度的基础，目前我国对房地产登记制度的研究已经日益深入。为了克服房地产登记中的缺陷，必须要对目前制度中存在的问题进行准确分析，建立良好的政策，只有这样才可以保证我国房地产登记制度的体系性与联系性。

参考文献：

[1]刘莹.预购商品房抵押权预告登记若干问题探讨——从不动产统一登记条例出发[J].时代金融，2014，30：164-165.

[2]曹伊清.房地产统一登记的若干问题——从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》说起[J].中国房地产，2014，21：32-36.

[3]程啸.不动产登记簿的推定力、公信力与买方信赖的保护——“丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案”评释[J].交大法学，2013，04：155-164.

[4]曹平，尤海林.我国循环经济促进法生产者责任延伸制度存在的问题与对策[J].广西社会科学，2013，10：102-106.

[5]陈亚菁.《房地产登记技术规程》的实践感悟[J].中国房地产，2014，07：36-38.

[6]胡兰玲.论政府行为对私权的确认与保护——以我国房地产登记制度为视角[J].新视野，2012，05：86-90.