农村宅基地使用权抵押融资问题研究

龙艳芳

【摘 要】随着经济蓬勃发展，越来越多的农村人口迁移到城市，导致大量的宅基地闲置，但法律严格限制宅基地的流转，宅基地无法正常流通，农村融资困难使得农村经济无法进一步发展。文章分析探讨我国农村宅基地使用权抵押融资的合理性及其现实困境，完善农村宅基地使用权抵押融资相关法律制度。有效合理利用我国农村的宅基地，优化农村宅基地资源配置，以促进我国经济社会发展。

【关键词】农村宅基地；抵押融资；制度完善

农村宅基地司题随着我国经济发展日益凸显，宅基地使用权作为农民最重要的一项财产权利，是农民基于集体成员身份取得的使用权。我国经济高速发展，产业结构也发生了巨大的转变，很多农村人口迁移到城市，导致宅基地大量闲置。但是由于我国目前现行法规的规定，使得宅基地的流转受到较大的限制，宅基地无法正常的流通。农民在资金贫乏的现状下，也无法通过抵押融资获取资金，使自身发展受到极大的限制，这显然与社会的发展是不相符合的。我国的国情要求我国需要将宅基地使用权合法化，通过完善现行制度，设立合理的限制条件来达到允许和禁止之间的平衡，避免使用权抵押可能带来的恶性后果，促进经济的发展。我国目前已开始进行大量的试点工作，稳步推进农村宅基地制度改革试点。

一、我国农村宅基地使用权抵押融资的合理性分析

（一）社会现状要求农村宅基地使用权抵押融资合法化

大量的农村居民迁移到城市是当今社会的一个普遍现象，由之而产生的一个直接的伴随现象就是农村居民原有宅基地的闲置。根据我国现行法律的规定，明确禁止农民向城镇居民出售宅基地，宅基地使用权的抵押也是不允许的。我们可以知道国家法律如此规定最大的原因，莫过于宅基地是农民安身立命的居所，承担着农民基本的生活保障。而且农民经济收入的不稳定性决定了债务偿还能力低下，如果经营失败，很容易出现大量的农民无处安身，而且当宅基地抵押自由时往往会有一些群众大胆试水，但由于其专业知识能力等方面的缺乏，容易失败，这样国家的社会成本支出无疑会大大增加。但是我国正面临着产业转型，宅基地的大量闲置，使得农村融资困难，农村经济无法进一步发展。这些因素虽然实实在在给宅基地使用权流转带来了一些困难，但这不能成为阻碍宅基地使用权抵押的合法化进程，我们需要提高宅基地的利用效率。我国国情要求宅基地抵押合法化，面对现实与法律的冲突，我们需要通过合理的限制性条件来完善相关立法，寻求平衡，促进农村经济稳步发展。

（二）相关政策促进农村宅基地使用权抵押融资合法化

从十八届三中全会到2015年中央一号文件，国家都在强调要深化农村土地改革，而且也在选取大量地方的农村进行宅基地制度的改革试点，推进农村土地制度改革的步伐。我国还鼓励金融机构开展农村宅基地使用权抵押贷款。从2011年中国人民银行、中国保监会、中国银监会联合印发《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》到2013年国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型的指导意见》，都明确提出在农民自愿的前提下，按照有偿的原则，开展宅基地使用权的抵押贷款业务，也鼓励一些银行业金融机构探索宅基地抵押贷款试点。目前我国有的省份已开始进行农村宅基地使用权抵押。而我国目前试点的宅基地使用权抵押主要通过农民抵押房屋连带宅基地一起抵押或者直接抵押宅基地这两种方式进行的。前者是以房屋抵押，抵押人到期不能清偿债务时，就将房屋和宅基地一同拍卖。后者农民则取得宅基地使用权证和房屋所有权证，由中介评估宅基地价值。

二、我国农村宅基地使用权抵押融资的现实困境

（一）社会各界学者众说纷纭

学界对宅基地使用权的抵押主要有以下几种观点：第一，禁止抵押说。其认为宅基地承担着社会保障功能，不应流转和营利，仅为农村居民提供居所，确保农民的基本生存。因此宅基地使用权应禁止抵押，宅基地使用权的抵押会有可能会给社会带来许多危害。著名学者孟勤国教授即持此种这种观点。第二，自由抵押说。其认为宅基地是农民基于集体成员身份而取得的一项属于自己的财产权利，可自由支配，因此其抵押自然也就以其自由意识表示为准，所以认为宅基地使用权是否抵押可以由农民自己决定。第三，限制抵押说。其认为宅基地使用权的抵押是大势所趋，理应顺应。但是由于宅基地使用权的各种特性决定我们必须对其抵押设定一系列的限定条件，这样才能确保宅基地使用权贸然抵押给社会造成危害，即让其在限定一定条件下抵押。学者的观点各不相同究竟谁的更适合国情的发展，适应民情的需要，我们应当仔细权衡。

（二）現实操作的困难

一方面是我国现行立法还不够完善。我国《物权法》、《担保法》和《土地管理法》中只是明确了宅基地无偿占用，每户一宅，是用益物权。而且出法律明文规定可以抵押的之外其余均不得抵押。但是其均没有对宅基地使用权抵押的详细规定，关于宅基地使用权抵押的程序、登记、相关的监督管理等等方面我国现行的立法还是很不完善的，包括对丧失宅基地后的农民的救济方面也尚未有相关规定，这样贸然的推行宅基地的抵押显然由于缺乏相关立法，很容易出现各种社会司题。另一方面，在宅基地的土地价值评估、良好的交易平台上都有所缺失，不能为宅基地使用权的抵押融资实现良好的操作，使得交易因为风险较大而增加交易难度，而且尽管我国允许宅基地使用权的合法抵押融资，农民往往以极其低廉的价格抵押自己的宅基地，依旧无法为农民获取合理的融资资金给予极大的帮助。

三、我国农村宅基地使用权抵押融资的制度完善

（一）确立有限制的宅基地使用权抵押制度

完善农村宅基地使用权抵押制度的前提应该是明晰应采取怎样的宅基地使用权抵押制度。只有这个前提首先被确立了，我们才能逐步完善其他相关立法。综上分析，我们可以了解到禁止农村宅基地使用权的抵押显然是不利于农村经济发展的，也是与现实社会发展相违背的。农村经济要发展，需要收入本就不稳定、没有太多固定资产的农民获取创业资金。然而贸然地直接让宅基地自由抵押，很容易产生很多不良后果，因此我国需要确立有限制的宅基地使用权抵押制度。在农民取得宅基地、抵押宅基地、抵押年限方面加以条件限制，在农民抵押后丧失宅基地再申请新宅基地上也应规定限制。坚守农民一户一宅原则，避免乱占耕地，随意抵押现象的出现。

（二）完善宅基地使用权抵押登记制度等相关立法

宅基地使用权的抵押需要完善抵押登记制度，由于我国农民法律意识不强及长期的历史社会现实状况，使得我国农民在宅基地的司题上不够注重登记这一环节。然而宅基地抵押登记制度的不健全很容易导致宅基地抵押纠纷产生之后往往难以解决。因此建立宅基地使用权抵押制度明晰宅基地的产权，为保障双方当事人的合法权益提供了有力的保障，一旦纠纷出现，也有理有据。同时应完善宅基地其他相关立法，切实规范宅基地使用权抵押融资。

（三）建立专业的宅基地价值评估系统、交易平台，加强监督管理

为使得宅基地使用权抵押的高效运行，必须拥有专业的宅基地价值评估机构，无论是由政府部门建立，还是由民间中介机构，宅基地使用权的抵押都需要这些评估机构给出较为专业的价值评估，才能使得宅基地发挥其最大的效用价值，同时可以让农民获取合理的融资资金。还有就是中间交易平台的设立，现今我国宅基地使用权抵押的中间交易平台少之又少，这使得我国宅基地使用权要么无法完成抵押，要么抵押价格过低，农民的权益没有得到合理的体现。

宅基地使用权允许抵押就意味着承认了宅基地的流转，当宅基地流转对象不限之后，在如今城市房价日益攀升的现状下，这势必会引得诸多房地产开发商对农村宅基地虎视眈眈，特别是那些离城区较近的农村地带。现如今一些人为了牟利，隐形的地下交易早已司空见惯，但是由于其没有得到现有法律的保护，一旦发生纠纷很难得到解决，当事人双方的利益均得不到有效的保护，当我国宅基地的流转合法化之后，各种原本隐形的交易也势必浮出水面，监管难度势必加大。但是为了合理的规范宅基地的抵押流转，确保我国市场经济秩序的安稳，在监管力度上更是不能有所懈怠的。土地管理部门的监管是促进交易双方合法交易的有效保障。

四、结语

宅基地使用权抵押的合法化是我国的大势所趋，是适用国情、经济发展的切实需要。要发展农村经济，改善农民的生活物质水平，必须充分使其得以利用属于自己的财产。宅基地使用权抵押融资为农民提供创业资金。完善宅基地的相关立法，建立专业的宅基地价值评估机构和交易平台，为宅基地使用权的抵押提供良好的社会条件。由政府和土地管理部门加以引导和监督，规范宅基地使用权抵押的交易，促进农村经济发展和社会的稳定和谐。