营业税改征增值税对房地产业的影响及对策研究

刘贝　于澎

摘 要：按照“营改增”规划，将于2015年全面完成“营改增”。房地产“营改增”后会有何种财务影响，如何借助“营改增”健康发展？

关键词：“营改增”；房地产业；财务影响

“营改增”对于房地产业的财务影响具体来说主要表现收入、成本、税负、利润等多个方面。

1、收入影响

“营改增”对收入确认会有一定的影响，这种影响主要是营业税属于价内税，而增值税属于价外税，如果房地产业是一个完全竞争的市场，产品以及服务价格一般不会因为税率变化而变化。“营改增”之后，房地产企业收入是含税收入，而计算增值税要用不含税的收入，因此在收入确认方面，房地产企业的收入会有一定的下降。以保利房地产（集团）股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司2014年年报数据为例，计算“营改增”前后营业收入的变化如表1所示：

2、成本影响

“营改增”后房地产部分成本可抵扣进项税额，如勘探设计费、规划设计费、建筑研究设计费、城市规划、园林景观设计费等均按照6%的增值税税率进行进项税额抵扣，但是这些成本在房地产总成本中所占的比例并不高，所以即使实施“营改增”，可以抵扣进项税额，成本也不会明显下降；土地成本和建安成本分别占房地产成本的40%和30%，但由于土地成本无法进行进项税抵扣，建安成本中的人工成本也不能进行抵扣，所以若不对抵扣项目进行规定，很难大幅度减少成本。

3、稅负影响

从具体税负影响来看，已经试点的行业企业大部分税负都有所下降，但是也有一部分企业出现税负不减反增的现象。很多时候房地产业因为采购的复杂以及分散，可能不会做到进项税的整体扣除，这就会导致企业税负不降反增的现象。假设暂不考虑除营业税、增值税、城市建设维护费、所得税之外的其他税种，设成本中可抵扣比例为β。在不区别房地产销售收入和其他收入的情况下，以保利房地产（集团）股份有限公司2014年年报数据进行测算。其营业收入为1099.33亿元，营业成本为741.10亿元；

（1）假设增值税税率为17%，分别计算“营改增”前后的税负：“营改增”前=营业税+城市维护建设税+教育费附加+企业所得税

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29；“营改增”后=增值税+城市维护建设税+教育费附加+企业所得税其中：增值税=1090.33/（1+17%）*17%-β*741.10/（1+17%）*17%=158.42-107.68①，城市维护建设税=①*7%=11.09-7.54β②，教育费附加=①*3%=4.75-3.23β③，所得税=[1090.33-741.10-②-③]*25%=83.35+2.69β④，所以“营改增”后=①+②+③+④=257.61-115.76β。通过计算可得，当β=时1.08，“营改增”前后税负不变，但β<1，故“营改增”之后，房地产业出现了税负不减反增现象。

（2）假设增值税税率为11%，分别计算“营改增”前后的税负：“营改增”前=营业税+城市维护建设税+教育费附加+企业所得税

=1090.33*5%+1090.33*5%*7%+1090.33*5%*3%+（1090.33-741.10-1090.33*5%-1090.33*5%*7%-1090.33*5%*3%）*25%=132.29“营改增”后=增值税+城市维护建设税+教育费附加+企业所得税其中：增值税=1090.33/（1+11%）*11%-β*741.10/（1+11%）*11%=108.05-73.44β⑤，城市维护建设税=⑤*7%=7.56-5.14β⑥，教育费附加=⑤*3%=3.24-2.20β⑦，所得税=[1090.33-741.10-⑥-⑦]*25%=84.61+1.84β⑧，所以“营改增”后=⑤+⑥+⑦+⑧=203.46-78.94β，当β=90.16%时，“营改增”前后税负不变；当β<90.16%时税收负担增大，；当β>90.16%，税收负担减小。

所以“营改增”对于税负的影响要根据具体的增值税税率和成本中可抵扣份额所占的比例具体分析。

4、利润影响

利润的增减关键是看房地产业进项增值税的抵扣额度，如果进项增值税抵扣额度较小，反而就会降低企业的利润水平，反之则会增加企业利润水平。

通过计算结果可知，“营改增”后利润有所降低，利润下降的程度主要取决于抵扣比例的大小和增值税税率的多少：抵扣比例越大，增值税税率越低，利润下降的幅度越小。

5、房地产业应对“营改增”的措施与建议

（1）税率设置

在上述“税负影响”分析中，不同的税率计算的税负以及利润均有差异。在增值税税率为17%时，出现了税负不减反增的现象，而增值税税率为11%时，抵扣比例大于90.16%时，税负会下降。根据测算情况设置对房地产行业相对有利的增值税税率。

（2）将土地成本纳入抵扣项目

通过上述分析可得，在房地产开发成本中土地成本占总成本的40%，而根据“营改增”后的情况进行测算，在增值税税率为11%时，抵扣比例达到90.16%税负会有所减少，因此房地产行业可争取将土地成本纳入抵扣项目。

（3）改革原材料采购管理模式

房地产企业原材料的采购基本上依项目就近分散采购为主，这种原材料管理模式很难获得增值税发票。营改增客观上要求房地产企业在原材料采购管理模式方面进行适度调整，构建与营改增要求相适应的采购管理模式，设置专门的增值税计算模块儿，更好开展增值税纳税工作。

（4）业务外包

房地产企业可将非核心业务进行外包，特别是对于耗费人力成本较多的业务，进而专注于项目开发，会提高企业的盈利能力。

鉴于“营改增”对于房地产企业影响的全面性，需要的房地产企业重点做好纳税筹划、成本管理、发票管理等多项工作，从而为更好的应对“营改增”的提供坚实的保障，促进企业的健康发展。（作者单位：中国石油大学（华东））

参考文献：

[1] 曹策.“营改增”对房地产税负及利润的影响[J].中国经贸，2015年1期.

[2] 张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014年14期.