浅析地役权与相邻关系在司法实践中的分界

石光

摘要：在地役权与相邻关系的立法模式上，我国物权法采用了并列式，这为提高不动产资源利用率，实现不动产权利人之权益提供了多元保障。但是，两者的调整对象存在着重叠，交叉，而物权法又未对两者适用范围予以界分，以至于实务中难于予以适用。为此，有必要勾画出两者的适用范围。

关键词：地役权；相邻关系；区别；现实意义

我国2007年10月1日正式实施的《物权法》中第一百五十六条至第一百六十九条对地役权的定义、设立方式等进行了规定，在我国正式设立了地役权制度，弥补了我国立法中的一项空白，但也随之产生了一个问题，既《物权法》中有关地役权的规定与《民法通则》、《物权法》中关于相邻关系的规定并未作出细致的区分。两者在保护权益，适用范围等方面存在重叠及立法模糊的问题，由此可能导致在实践中对二者应用的取舍不当。本文从二者的概念及异同出发对实践中二者的取舍问题进行简要分析。

一、地役权的概念及我国的制度设计

（一）地役权的概念

1.地役权在学理上的定义

地役权制度为大陆法系与英美法系所共有的一种用益物权制度，我国已于《物权法》中予以引进并进行了基本的规定。传统民法学认为，所谓地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、地上权人、乃至承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种用益物权。地役权具有如下特征：①地役权是一项独立的用益物权；②地役权的客体是他人的土地，其权能是使用他人不动产，并对他人权利加以限制的权利；③地役权是为使自己享有的主权利行使便利而设立的权利，是一种从权利；④地役权由双方以合同形式设立，但未经公示，不得对抗善意第三人。

二、相邻关系的概念及我国的制度设计

（一）相邻关系的定义

1.在此，我们引述五个简单案例，全面了解相邻关系的定义及特征：

（1）甲村在河流上游修建拦水坝，使乙村的用水量骤减，引起纠纷，本案如何处理？

解析：本案属用水、排水相邻关系。《物权法》第八十六调规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”

（2）甲公司要欧舍一条输油管道，需要通过相邻乙公司的土地，但乙公司要求甲公司每年给付10万元的使用费才同意其铺设。若甲公司不接受乙公司的条件，是否有权铺设管道？

解析：甲享有建造、修缮建筑物以及铺设管道的相邻关系，根据我国《物权法》第八十八条的规定，甲公司无需乙公司同意即可铺设管道，但对乙公司造成的损害，应予以赔偿。

（3）甲與乙的房屋相邻，甲在扩建自己房屋时将自己烟囱改在正对乙窗户的位置，乙是否有权要求加改变烟囱的朝向？

解析：我国《物权法》对有害物质排放有所限制，乙有权据此要求停止侵害，排除妨害，并赔偿损失。

（4）甲乙是邻居，连根的房屋建有一条巷子供两家平时通行，该巷子在乙甲的宅基地上，乙据此建起围墙，将巷子封住，使甲无法通行。甲是否有权要求拆除围墙？

解析：甲享有通行的相邻权，若该道路是甲通行的正常道路，甲有权要求乙拆除围墙。

（5）甲与乙家南北相邻，皆为平房，且只以一小巷相隔。后乙家在原宅基地上重建新二层新房，房屋建成后将严重影响甲家的采光，甲是否有权要求乙停止建房或给予补偿？

解析：我国《物权法》规定了通风、采光相邻关系，甲的采光权利应当得到保护。

（二）我国法律对相邻关系的规定

我国《民法通则》第83条规定“不动产的相邻各方，应当那个按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”而《物权法》第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以依照当地习惯。”以上两条确定了处理相邻关系的基本原则以及法律适用问题，基本确定了我国相邻关系的基础问题。

三、地役权与相邻关系的异同辨析

（一）二者的相同点

1.在权利内容方面，二者的权利内容多有重合之处，均涉及通行、排水、通风、采光、越界建筑等问题。

2.在法律救济途径上，两者的权利人均可请求使用物权的保护措施或债权的保护措施。

（二）二者的不同点

（1）二者权源、性质不同。相邻关系不是一种独立的权利，而是不动产使用权的权能之一，并基于法律的直接规定而产生，因此只要不动产间在空间上相邻，相邻关系即存在。地役权是基于双方当事人的意思表示一致，订立合同而产生的用益物权，因此其具有从属性，随主权利的转移而转移，主权利消灭，地役权不能独立存在。

（2）二者取得方式不同、有偿性不同。地役权基于当事人之间意思表示一致而设立，其产生具有意定性，法律规定出相关的产生及保护制度，而地役权本身的取得依设立地役权合同而取得。地役权可以是有偿的，也可以是无偿的。相邻关系不属于一项独立的民事权利，而是所有权或用益物权的组成部分，其取得是由法律所直接规定的，而无须当事双方的自愿约定。由于相邻关系的法定性，一方行使法律规定的权利、利用他方不动产一般是无偿的。

（3）权利成立的要件不同。只要是相邻不动产之间产生利用他人不动产的必须，即可以产生利用他人不动产的权利，而无需事前登记。地役权作为一种用益物权，其设立虽不以登记为要件，但不经登记的不得产生对抗第三人的效力。

四、地役权与相邻关系在司法实践中的分割点总结

（1）二者的权利设立方式不同。相邻关系的成立，无需特别的形式，其属于权利人享有的物权、用益物权的相关利益，当然得到法律的保护；地役权的成立则需要根据双方当事人的协商，以合同形式设立。

（2）二者对不动产位置关系的要求。此为分割不动产相邻关系与地役权最基本的分割点。法律对相邻的定义是不动产相互毗邻或邻接，如土地相连、房屋相接，但不以直接相连为限，如河流上下游的不动产间也存在相邻关系。而法律对地役权并无此限制，既不以不动产间相互毗邻的关系为成立地役权的要件。

（3）考虑扩张权利是否为保障基本生活需要。此为对不动产相邻关系与地役权分割的深层标准，具体标准结合地域关系和当地习惯。如一房屋建于其他四房屋包围之中，四面高墙，无路可出，既可认为此房屋与周围四房屋间在地域上构成相邻关系，房屋所有人或使用人有权要求开辟出行通道；若一房屋建于他人田地之间，若要外出，需辗转数十里，若穿田而过只需百米，而当地对耕地极为重视，此时，房屋所有人若想得到出行上的便利，则需与土地承包经营人签订地役权合同，在必要时需支付对价，才能享受出行的便利。

（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

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