居民消费对房地产价格影响的实证研究——基于我国2002—2013年的面板数据分析

赵志强 赵予新(河南工业大学粮食经济研究中心，河南 郑州 450001)

一、引言

随着房地产经济的大热，人们投资房地产的理念也在逐年加强，而且房地产市场对我国经济的繁荣增长有着不可磨灭的作用。可是，房价的高涨增势也是一发不可收拾。2003年我国商品房的评价销售价格为2359元每平米，但是经过一轮又一轮的增长，到2013年房价攀升至6237元每平米，房价上涨了2.5-3倍，全国一流城市，尤其是北京、上海、广州等的房价水平更高。当然，我国城镇居民的工资水平在这期间也有了不小的提升，城镇居民人均可支配收入由2003年的8472元迅速上涨到2013年的26955元。对于一般的工薪阶层来说，在城市生活，想要扎根城市就显得比较困难。而中国人对房子的观念又比较重，觉得有了自己的房子才会有安全感，才会有家的感觉。而且人们的消费习惯会影响到对房子的需求。因此这里，我们将重点讨论城镇居民消费对房价所产生的影响。

二、研究现状

在大多数的研究中，除了房价与各个影响因素之间的关系，房地产的财富效应引起了大家极大的兴趣。因此，这里着重综述与房地产的财富效应相关的文献。

国内有许多学者对我国房地产的财富效应进行了探索。李亚明，佟仁城(2007)对中国房地产财富效应的协整性进行了分析，认为中国的长期房地产财富效应是正向的，而短期的发挥形式却存在着一定的差异;李成武(2010)对中国房地产的财富效应进行了差异性分析，认为不同地区的房地产财富效应不同房地产对消费有挤出效应，并认为收入越高，挤出效应越大。王子龙(2011)在广义的虚拟经济视角下对房地产的市场财富效应进行了研究，认为不同地区存在不同的房地产财富效应，甚至对居民消费还会产生了一定的“抑制”和“挤出”效果;齐红倩(2013)对房地产效应与中国的城镇消费的不对称性进行了分析，认为存在房地产财富效应;李勇(2014)利用面板数据对房地价格波动的财富效应进行了研究，各省份的财富效应表现各异。

当然国内学者更多的是在研究房价对消费的影响，而很少研究消费对房价的影响，本文着重从消费对房价的影响来研究。

三、实证分析

(一)本文构建的模型形式如下:

Yit=α+β1X1it+β2X2it+β3X3it+β4X4it+β5X5it+εit

其中，i表示地区，t表示时间，n表示变量个数，α表示截距，ε表示模型中的随机扰动项，Yit表示商品房平均销售价格X1it表示居民消费价格指数，X2it表示房地产开发企业个数，X3it表示城镇人口比重，X4it表示城镇居民人均可支配收入，X5it表示各地区的生产总值。而且已经对相关变量间的异方差和多重共线性现象进行了处理。

(二)变量选取和数据来源

1.商品房价格(元)。各地商品房价格以商品房的评价销售价格来表示，根据各地区2002-2013年的省际统计年鉴得到。

2.居民消费水平。本文研究的重点就是居民消费对房地产价格的影响。考虑到数据检验结果的有效性，这里考虑用CPI指数来衡量，数据来自于各省际统计年鉴及统计公报。

3.房地产开发企业个数(个)。房地产开发企业个数也会对房地价格产生一定的影响。用各个省份的房地产开发企业个数来衡量，数据来源于Wind数据库。

4.城镇人口比重(%)。随着我国人口城市化进程的加速，尤其是大量农民从农村涌入城市形成的巨大住房需求。数据来源于:Wind数据库。

5.城镇居民人均可支配收入(元)。收入水平的高低，在一定程度上影响着人们的消费，进而也会对房地产价格产生影响。数据来源于:中国统计年鉴。

6.国内生产总值(亿元)。各个地区整体发展水平的高低也会影响房地产价格，各地区的发展水平衡量标准这里采用各省的GDP水平来衡量。数据来源于:各省份统计年鉴。

这里，商品房价格是被解释变量，居民消费水平是主要解释变量。房地产开发企业个数、城镇人口比重、城镇居民人均可支配收入、国内生产总值都是控制变量。考虑到我国房地产的发展状况以及数据的可得性，本文的数据从2002年始，到2013年止。数据大部分来源于各地的统计年鉴，部分数据来源于Wind数据库。各变量的统计性描述见表1。

表1 变量的统计性描述

(三)实证结果及分析

本文利用stsata12.0软件对数据进行回归分析，结果(如表2)所示。

表2 实证结果分析

1.主变量结果分析

从表2中可以看出，全国、东部及西部的居民消费水平与房地产价格之间的关系是显著的，且呈现负相关的关系。这是由于我国经济的飞速发展引起的，说明我国整体上居民的消费不再只是为了满意基本的生活了，而且也有一部分支出是为了娱乐，人们开始享受生活。东、西部也是如此。而中部地区的居民消费水平与房地产价格呈现微弱的正相关关系，且两者之间的关系是不显著的。这是由于中部地区还处在发展中，经济水平还有待大幅度提高，人们的生活水平也只是在满足日常生活的水平。但是，就全国和东部的cpi系数来看，人们消费水平对房地产价格的影响是微弱的，影响不是很大，全国还不到1，是-0.6019906，东部地区为-1.121785。但是对于中部和西部的cpi系数来说，影响确实非常大的，中部为53.63065，西部为-74.61229。通过分析可知，居民消费水平对房地产价格是由影响的，但是在不同的发展阶段，影响程度会有差异。

2.控制变量的结构分析

从上文的实证结果可以看出，对全国而言，房地产开发企业个数、城镇人口比重、人均可支配收入、国内生产总值对房地产价格的影响是显著的，除了国内生产总值为负相关外，其余的都与房地产价格呈现正相关。这说明，我国经济发展水平较快，人们的生活开支用于买房的比重在下降，开始用于娱乐等其他方面。而且其余几个变量与房地产价格的变化趋势是符合经济意义的。东部而言，随着房地产开发企业个数的增加，到一定程度达到饱和，二者之间的负相关关系就会出现。中部地区人均可支配收入与房地产价格的虽然呈现负相关关系，但是这两者之间的关系是非常微弱的，几乎可以不计。西部地区的情况与全国情况基本相反，不过这是由于西部欠发达地区在各个方面都相对落后的原因。

本文的实证结果与我国的实际发展情况基本吻合。整体上来说，由于我国经济发展迅速，人们消费水平对房价的影响还是比较显著的，但是随着生活水平的提高，人们愿意拿出更多的钱来满足精神享受，但是由于全国经济发展的不平衡，东、中、西各个地区的情况还是存在着差异的。

四、结论及建议

对于全国和东西部而言，促进消费也能相应地抑制房价。因此，我们也可以从调整消费结构入手来调节房价。而中部地区还处在发展中，经济水平还有待大幅度提高，人们的生活水平也只是在满足日常生活的水平，在中部地区消费则倾向于促进房价的上涨。中国居民的消费受消费习惯的影响比较深入，当然提高收入水平同样也会促进消费;城镇化水平和收入水平的提高更能够有力的推动房价的上涨。如何提高居民的收入水平来扩大内需是我们要解决的问题。此外，由于我们的消费受过去习惯的影响比较大，居民往往会根据过去的消费和收入水平来决定当期的消费。因此转变我国居民的消费观念，引导大众住房合理消费对于扩大内需也很重要。居民要有稳定的收入预期，我们必须不断完善社会各项保障制度，消除居民消费的后顾之忧。因而要想抑制房价，各个地区应当采取不同的房地产政策。

［1］李亚明，佟仁城.中国房地产财富效应的协整分析和误差修正模型［J］.系统工程理论与实践，2007(11):1-6.

［2］李成武.中国房地产财富效应地区差异分析［J］.财经问题研究，2010(02):124-129.

［3］王子龙.广义虚拟经济视角下房地产市场财富效应研究［J］.广州虚拟经济研究，2011(02):16-28.