房地产金融风险管理及对策研究

高颖慧

摘 要：房地产行业的快速发展也带动了社会经济的发展，但随着经济发展速度的下滑，房地产行业也出现了一定的金融风险，房地产行业金融风险的出现引起社会的广泛关注，本文先阐述了房地产金融及风险的涵义以及房地产金融风险的类别，接着分析了房地产存在金融风险的原因，最后提出了应对房地产金融风险的对策，以便更好的做好房地产金融风险管理工作。

关键词：房地产；金融风险；对策

1 房地产金融及风险的涵义

房地产金融主要是房地产行业中从开发到销售等环节中涉及到的金融方面的问题，其中资金的流动为主要的内容，这涉及到房地产信贷资金的筹集过程以及房地产相应的金融机构等，在房地产金融中最主要的问题就是在这些过程中，作为房地产最主要的资金筹集的方式银行在资金方面的一些问题，由于在银行在为房地产提供的资金筹集以及计算的过程中，可能会出现一些预想不到的事情，这样就可能导致银行的利益会受到一定程度的损失。

2 房地产金融风险的类别

房地产金融风险的类别的类别主要有信用风险、流动风险、利率风险，这种风险主要是值借款人违约不能按照约定还款，从而使得放出的贷款无法按照约定收回，这种风险的出现主要是因为房地产企业没有很好的经营自己的财物状况导致。流动风险主要是没有足够的来作为流动的资产偿还相应的债务，在房地产行业中有时将房地产作为抵押，如果房地产在需要资金时卖不出去就会导致流动风险。利率风险主要是贷款利率有一定的浮动时就会导致一定的效益风险，特别是当贷款利率上升时更会产生一定的风险，另外，加之，房地产行业的资金贷款时间比较长，因此，产生的风险也会更大。

3 房地产金融风险管理存在的问题

房地产行业的发展在很大程度上促进了我国的经济发展，在房地产的发展过程中，相应的体制也在不断的完善，但在实际的操作中，房地产金融管理方面还存在着很多的问题。

3.1 房地产金融来源不足

经济的不景气，也使得银行对房地产的投资更加紧缩，另外，加之房地产本身在体制上存在很多的缺陷，就导致房地产在资金方面的投入很难满足在发展中的需求，房地产资金的来源比较少。经过很长时间的发展，也没有过多的资金突击你融入，还仅仅是停留在房贷以及吸存这两个方面的资金收入途径，此外，缺少收益较高的资金融入工具，在银行贷款的种类也比较少等多种原因就导致房地产这个行业的金融风险存在很大的问题。房地产这个行业本身是利润比较高的行业，但如果在融资方面出现问题，在房地产开发的最开始阶段没有资金的支持，那么也就没有开发房地产项目的必要了。

3.2 房地产金融相应体制不完善

房地产这个行业的起步不是那么早，经过十几年的发展，房地产这个行业不管是从自身发展的规模来看还是从对社会经济发展的促进作用来看具有很大的进步。国家为了更好的发展房地产这个行业，也相继的出台了很多促进其发展的政策，如：民法中有关房地产方面的规定以及房地产管理法等，这些相关政策的出台在很大程度上促进了房地产行业的发展。但是，房地产金融方面的管理体制还是存在很大的缺陷，相应的体制不健全以及体制的可操作性不强。尤其在经济不景气的情况下，房地产金融相应的体制更突显出明显的不足。

3.3 不良贷款现象的攀升

随着房地产行业的快速发展，房价也随之飙升，为了更好的刺激房地产行业的发展并取得较高的收益，银行放宽了个人购房者的贷款数额。但是随着房价持续不断的上涨以及人们日常生活成本的在增加，个人购房者在贷款方面的不良记录也在不断增长。为此，国家制定了一系列的限制购房的制度以及相应的购房制度，通过这些制度的制定以及实施在一定程度是能够遏制不良贷款的现象，但整体上来看还是治标不治本。

4 房地产金融管理风险的对策

4.1 做好宏观调控

为了更好的应对房地产金融风险的发生，要做好对房地产行业的宏观调控，首先要建立相应的预警机制，通过建立房地产金融风险的预警机制，可以在一定程度上对房价有一定的调控，并要主要防范楼市泡沫现象的产生，通过宏观调控的手段，可以对房地产行业的数量做出一定的统计，以便好做对房地产行业的下一步工作，另外，在房地产行业中还存在着很多开发商虽然占有土地但没有进行实际的施工建设的问题，针对这个问题就可用利用宏观调控中的财政手段来改变这种现象，从而让房地产开发商尽快的施工建设，从而减少资源的浪费。另外，也可以采用房产税来加大对房地产的宏观调控，为此，要针对我国国情制定出行之有效的房地产制度以便做好金融风险的应对。

4.2 相应法制制度的健全

做好相应的法制工作可以在一定程度上提升应对房地产金融风险的能力，为此，要加大法制工作的建设力度。我国在就经济的发展方面还在起步阶段，相关的法制体系还不够健全，为此，可以借鉴国外比较成熟的机制来健全法制工作体系，在制定法制体系时，要根据我国的国情制定出符合我国房地产发展的法制体系，以便更好的抵制房地产金融分风险的发生。

4.3 拓宽融资渠道

房地产行业的融资渠道主要是通过在银行贷款，但随着经济的发展，我国政府对经济的宏观调控不断加大，特别是在经济不景气的情况下，房地产行业的金融风险也在不断变大，银行也在不断的紧缩对房地产行业的资金支持，这就使得房地产的融资变得越来越困难。为此，就急需拓宽房地产行业的融资渠道，可以从资金流动的市场来获取一定的资金，另一方面可以从国外招商引资来获得更多的资金投入，但不管是哪种融资渠道，都存在一定的风险，为此，一定要做好房地融资方面的防范措施。

4.4 控制银行资金流动

近年来，我国经济发展的速度有所下滑，政府也加大了对房地产行业的宏观调控力度，在这种大背景下，银行内部出现的不良资产记录也在一定程度上有上升的趋势，存在很多理不清的账目。就目前房地产的发展现状来说，银行一定要做好资金的流动情况，以便应对房地产的金融风险。一方面，银行要对房地产的发展情况有及时的了解，并对房地产的发展有自己地评估，要对房地产的信贷要好进一步的监控工作，做好房地产金融风险的防范措施。另一方面，银行内部也要做好自己的队伍建设，要政治银行中的一些不良风气，特别是一些“关系贷”的问题，为此银行一定要做好相关人员的工作，提升工作人员的素质，以更好的应对房地产金融风险工作。

4.5 做好信用机制的建设

在房地产金融风险日益加大的今天做好相应的信用机制是非常重要的，为此，银行以及相应的景金融机构要做好信用贷款的流程，要有一定的担保机制，通过这样的担保机制，就可以在一定程度上减少风险，提高银行对房地产金融风险的应对，通过透明化的流程也减少了在贷款过程中不良账目出现的几率。另外，国家在经济方面的宏观调控政策银行要有针对性的执行，要对房地产的信用区分为一定的级别，这样在一定程度上就可以降低其风险。此外，信用机制建立有利于规范贷款流程，对银行工作人员也起到一定的制约作用 ，房地产在银行的贷款建立了一定的级别的信用机制之后，银行就可以在需要的时候调用房地产的信用记录，从而作为是否借贷的依据，从而能够很好的抵制房地产的金融风险。

5 结语

房地产行业在不断发展的同时也在不断出现新的问题，房地产行业做为促进社会经济发展的重要力量，也会受到各方面的关注。分析房地产存在金融风险的原因主要有经济的不景气，使得银行对房地产的投资更加紧缩，另外，加之房地产本身在体制上存在很多的缺陷，就导致房地产在资金方面的投入很难满足在发展中的需求，房地产资金的来源比较少。房地产金融方面的管理体制存在很大的缺陷，相应的体制不健全以及体制的可操作性不强。随着房价持续不断的上涨以及人们日常生活成本的在增加，个人购房者在贷款方面的不良记录在不断增长。为此，为了更好的应对房地产金融风险的发生，要做好对房地产行业的宏观调控。做好相应的法制工作可以在一定程度上提升应对房地产金融风险的能力。拓宽房地产行业的融资渠道，可以从资金流动的市场来获取一定的资金，另一方面可以从国外招商引资来获得更多的资金投入。控制银行内部的资金流动以及做好相应信用机制的建设。一定要从房地产发展的实际情况出发制定出符合房地产发展的策略，以便更好的促进房地产行业的持久发展。

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