矛盾的商业

曾慧娟

住宅开发接近饱和后，定位年轻时尚的朝阳大悦城在2011年建成运营，使得区域内商业氛围更为成熟。但经过四年的发展，目前朝青板块商业仍存在两极分化的现象，也因为诸多项目定位高端，其底商租金较高，对社区型商业形成极大的掣肘。

时尚、高端的生活圈

拥有23万平米的朝阳大悦城，是朝青商圈的核心，它满足了周边居民购物、服务、娱乐等综合性需求；在大悦城向北700米，有活力东方奥特莱斯，其以“品牌折扣工厂店”为卖点，与大悦城遥相呼应。

在餐饮方面，以朝阳大悦城为依托，不乏金钱豹、唐宫、便宜坊、全聚德等中高端餐饮。但是深入社区后，中小型餐馆却十分缺乏，星河湾等高端社区中，鲜见便民的中小型餐饮，而在天鹅湾社区内部，很难看到大型连锁的餐饮、洗衣等社区服务业态。步行10-15分钟，除了星河湾中街的一家“翰皇”，很难找到社区服务连锁店或者自营店。

一位业主告诉记者，走路不到10分钟就能到达大悦城，临街商铺的社区服务功能大多数都可在大悦城附近实现。星河湾定位高端，底商租金也随之“水涨船高”，在这一区域做社区商业不被看好。但是记者调查发现，朝阳大悦城是定位于时尚、流行、性感、潮流等“多重年轻风格”的国际化青年城市综合体，其社区服务功能虽然对附近的星河湾、天鹅湾等中高端社区有所补充，但是相对于数百米外的黄杉木店村500户居民来说，“大悦城的东西有点贵”。

两极分化

在朝青板块靠南的财满街、兴隆家园一带的兴隆街，是一条类似于“女人街”的商业街区，集中了数十家中低端餐饮。它们距离兴隆家园、阿曼寓所和财满街步行都不足10分钟，相较于星河湾、天鹅湾一带，兴隆街也是朝青板块南部“颇接地气”的区域。此外，兴隆街正北的卜蜂莲花超市也满足了阿曼寓所、黄杉木店村居民绝大部分的生活需求。

位于阿曼寓所、富华家园西面，连接朝阳路和朝阳北路的一条社区街道上，社区商业相对集中，不同于天鹅湾一带并不实用的“高大上”，这一带的业态则显得杂乱无章——虽不乏小吃、五金、干洗等商家，但是分布缺乏规划。足疗养生、小超市、茶叶店与外贸服装店分布密集，甚至还有经济型酒店，但是居民最需要的大中型商超、洗衣连锁店、连锁餐饮等却距离颇远；马路西面，黄杉木店村向东部延伸出的熟食、蔬菜等小型摊铺，不仅不能满足附近社区消费需求，反而占用马路，使得阿曼寓所和富华家园西面原本不宽敞的街道每到高峰时间更是“堵不堪言”。

记者了解到，黄杉木店村目前还有村民400户左右，人均月收入多数不足千元，对他们来说，朝阳大悦城和卜蜂莲花的商品有些昂贵，而村前菜市场的拆除让他们似乎没有太多选择。一位村民告诉记者，近两年，东旭菜市场、黄杉木店村办菜市场相继拆除，这给他们的生活带来很多不便。而对于近在咫尺的阿曼寓所和富华家园的居民来说，最大的不便在于洗衣连锁和大型商超的缺乏：“两家小型洗衣店服务并不怎么样，也不像连锁洗衣店那样服务有标准。说实话，特别好的衣服都不太敢拿去洗。而家门口的那家小超市甚至不能刷卡，每到下班高峰，附近惟一的卜蜂莲花超市人满为患。”一位富华家园的住户抱怨说。

记者调查发现，虽然距离不远，但是商铺租金价格相去甚远。因为西北部朝阳大悦城的存在，天鹅湾北面和西边的临街商铺因大悦城的商业中心“带动效应”和高端社区“高端住户”双重因素，底商租金远远高于天鹅湾东部的阿曼商街。附近居民在临街商铺中难“接地气”的社区服务，而在阿曼商街中，缺乏标准化的连锁服务机构又难满足居民需求。

“高端”挤压社区商业空间

记者在走访天鹅湾小区发现，该板块底商虽然地处社区，却鲜见便利店、连锁洗衣店等社区商业项目，反而集中了不少高端商业项目。以天鹅湾朝阳北路临街30家商铺为例，其中养生、美体会所就占到将近1/3。

此外，该区域底商不乏动物医院、渔具专营等业态。临街的朝阳大悦城，集中了冠军溜冰场、玩具反斗城、蓝天城、小鬼当佳等商家。

业内人士表示，朝青板块中很多社商的选择缺乏统一规划。社区中用于商业的店铺盈利模式定位于杀鸡取卵式的“物业出售”而非细水长流的“营业收入”，开发商在开发小区项目时未曾规划该小区的商业配比，选择将商业物业出售以尽快回收资金并赚取利润。

因此，社区商业业态主要由经营者自主选择。这种选择导居民需求与社区商业业态不匹配。比如美容养生、健身的经营业态过剩，小型餐饮及社区教育、连锁服务的经营业态缺少。虽说周边有大型购物中心朝阳大悦城，却让不少居民面临“不近不远”的尴尬局面。另外，因为高端住户人气尚未形成，物业不能形成较浓的商业氛围。一些商贸设施的开发、调研论证不充分，定位模糊；社区商业物业建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应。加之租金昂贵，一些物业无人承租、空置多年的现象并不少见。