成熟楼市只售二手房

曾慧娟

朝青板块一直被公认为毗邻CBD最近的绝佳居住区域。其楼市从2004年起步，经过十年开发，生活配套、交通路网已相当完善。目前区域楼市只有二手房在成交，新房市场早已开发完毕。二手房价格因为建筑年代、房屋品质的区别，从3万-6万元/平米不等。

只有二手房在售

从地铁青年路站出来，站在朝阳大悦城往四周看去，高楼林立，车水马龙。朝青板块南起朝阳路，北至姚家园路，东西分别为东五环、东四环，其中，东五环、东四环、青年路纵贯板块南北，朝阳路、朝阳北路、姚家园路横穿东西，该板块紧邻CBD和朝阳公园，被称为“CBD商务服务区”。目前这里形成了一个包括普通住宅、高档住宅、写字楼和商业等物业类型较齐全的居住生活区域。

作为已经发展相当成熟的区域，朝青板块新房已经断供，区域内只有二手房出售，以石佛营东里、十里堡北里为代表的老社区集中在西部；以星河湾、天鹅湾、财满街为代表的高端社区集中在东部。老社区和高端社区的价格相差甚远，有的甚至达到一倍。

“区域内二手房价格最高的是星河湾，在6万元/平米。”链家地产青年路店一位中介人士向记者说道。星河湾于2005年开盘，户型都在200平方米以上，单套价格至少在1200万元以上。另一个高端盘保利东郡属是2013、2014年交房的，房源较少，交易房源均价7万元/平米。

价格相对较低的楼盘是石佛营东里、石佛营西里等经适房小区，价格在3万-4万元/平方米，都是90年代的房屋。户型面积既有40多平米的一居，也有140多平米的三居，价格在3.3万元/平米。据中介介绍，石佛营西里住着很多政府部门的工作人员，环境更好。

百万大盘国美第一城紧邻石佛营东里小区，小区有自己独立的幼儿园和小学，价格在3.5万元/平米左右。

“3万多元的房屋年龄较长，一般是老旧小区，价格肯定便宜，星河湾属区域高档小区，也是相对较新的小区，精装修很高档，价格肯定高些。”上述中介人士说道。

华纺易城小区目前均价在4.3万元/平米，为2008年建的小区，带有劲松第一幼儿园名额，其属一级一类幼儿园。金隅凤麟洲是联排别墅和普通住宅混合区，小区自带花园，2008年建成，目前均价4.1万元/平米。珠江罗马嘉园距离地铁6号线青年路站最近，均价4.5万元/平米。

据中介介绍，该区域置业者包括职业白领、自由职业者、商务人士，以及在CBD、国贸、使馆区办公的外籍人士，他们的上班地点以CBD、朝阳门居多。

宜居区域

朝青区域定位北京商务区，处在CBD和通州的必经之路上，区域内有地铁一号线、六号线，有朝阳大悦城这一巨大商务综合体，配套成熟，房屋品质也不错，地处四环半，均价4万多每平米，在中原地产首席分析师张大伟看来，相比北京其他几个同等位置的房价，该区域房价很有优势。

“区域开发较早，早已没有新入市的地块，所以也没有顶豪入市而影响房价，这两年房价都很平稳。紧邻的朝阳公园，因为有泛海、东山墅这些顶级豪宅入市，区域房价涨的很快。”张大伟表示。

从朝青区域所处的四环半位置看，朝青区域既有3万多元每平米的公房、4万多元每平米的商品房，区域产品类型丰富，总价200多万元，而现在新房市场要买到200多万元总价的房子，同样的地理位置很难找到。西四环外五棵松、玉泉路一带房源较老，配套也没有朝青区域齐全。北四环亚运村总价有100多万元的，但是单价在4万多元每平米，200多万元总价也就买小户型，也属于老房源。

亚豪机构市场总监郭毅还认为，朝青板块最大的优势是宜居性，偏生活化定位，整体楼盘品质较高，片区交通配套、学校、住宅的规划都有均衡性，是一个中高端改善型居住区。

CBD商务服务区的演变

朝青区域楼市的发展起源于2004年。“2003年5月份，我来这里买房时，青年路还是一条又老又破的小马路，两边是名副其实的臭水沟，周围是一大片低矮的村庄，像走到了村子里。连个稍微大型的商场都没有，更别提什么高档社区的踪影。”久居于此的姚女士如是说。

2003年朝阳北路一期贯通，打通了区域任督二脉。随后伴随着政府对区域的大手笔规划和规模性开发，朝青这个紧邻CBD的区域一时间成为众多开发商追逐的区域。在这前后几年里，首创、合生、远洋、华纺地产等开发商相继进驻。

2003年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形，珠江罗马嘉园以当时7000元/平米的均价，高价的精装修，在此开启高档住宅的先河。2005年，星河湾以1.5万元/平米的价格入市，正式掀起高档住宅开发热潮，随后，天鹅湾、逸翠园等知名高档项目陆续开发入市，朝青板块迎来升级，“满区尽是高品质住宅”，这一区域的百万大盘国美第一城也是这一年上市并热销，当年这一区域，也是京城楼市最受关注的热点区域之一。

2006年和2007年，朝青板块除北京星河湾、珠江罗马家园、A—Z Town青年汇、东岸等项目的后期产品之外，金隅凤麟洲等项目也都陆续上市。

2008年入市的纯新盘与往年相比，放量有所减少，主要以老项目后期为主。这一年，北京楼市出现调整。作为北京楼市风向标的朝青区域一手难敌四脚，2009年进入僵持阶段，区域项目价格均有一定幅度下调。

从2004年到2009年，朝青区域平均房价翻了三倍以上，2010年，星河湾三期已经卖到42000元/平方米，泛海国际自开盘由10000元/平方米上升到32600元/平方米，公园1872、天鹅湾、珺峰都已涨至20000元/平方米以上。

2010年，朝阳大悦城、阳光新城市广场、十里堡西单商场等大型商业营业，朝青板块居住氛围开始成熟，随着朝青板块内青年路拓宽、朝阳北路东延贯通、地铁6号线一期开通，交通网络丰富，朝青区域再次焕发出新活力。

至2012年，位于朝青板块核心位置的楼盘分别有大悦公寓、东恒盛世季、华纺新天地、御翠·尚府4个项目，这4个项目由于均位于五环以内的核心位置，临近朝青板块的主流商业区，定价普遍偏高，在30000-40000元/平方米区间。

“从2012年至今，朝青楼市一直比较平稳，房价一直跟随北京市整体房价起伏，没有出现大涨，三年时间普通住宅涨了大概1万元/平米，价格保持在3、4万元/平米，而此期间，北五环的回龙观区域，房价也从不到2万元/平米涨到如今的3万元/平米。”链家地产朝青路门店工作人员说。

两个历史性事件

在朝青楼市的发展历程中，除了品牌房企、高端楼盘的推动，CBD东扩、地铁6号线开通也是不得不提的重要事件。

2010年3月，CBD核心区将东扩约3平方公里的方案确定，根据CBD东扩方案显示，东扩区域内50%是写字楼，25%是住宅，还有25%是其他商业和文化设施配套。东扩区位于东三环路和东四环路之间，朝阳北路以南至通惠河以北区域，面积约3万平方公里。东扩意味着中央商务区的核心商务、商业资源将向东部延展，大量高收入、高消费客群东移，正在逐步带动周边高端物业的租售需求。其中，朝青和通州成为商务人士的首选居住区域。

“CBD东扩利好消息2009就曾经推动朝青区域房价上涨，2010年东扩方案确定，区域内二手房售价普遍上涨10%-20%，当年均价约为2.5万-2.6万/平方米，个别高档社区二手房售价甚至上涨50%，高达4万-5万/平方米。”我爱我家朝青天鹅湾店经纪人告诉记者。在国美第一城，一套95平方米的房子，CBD东扩前业主报价为200万元，2010年3月已经涨至240万元。

房价再一次上涨出现在2012年，地铁6号线即将贯通。“地铁6号线2012年年底通车的消息，让沿线多个二手房小区的价位在2012年‘蹭蹭上蹿，个别房主甚至出现了‘捂房的心理。”我爱我家朝青板块的一个中介门店员仍然对2012年地铁6号线开通时的市场记忆犹新。

“以国美第一城一套87平方米的两居室为例，该房源在当年8月份的挂牌总价为235万元，但地铁将在年底开通的消息传出后，业主便主动找到中介，要求把价格提高到245万元。”店员告诉记者，这个小区在朝阳区青年路上，出小区大门步行5-10分钟便是6号线一期的青年路站，“地铁概念”成了业主涨价的最大筹码。

“还有业主甚至直接表示想等地铁通了再卖。”他透露，2012年8月末自己的一位客户原本看好了一套三居室房源，但房主却始终不露面签合同，并声称自己现在不着急用钱，想等到年底看看。从当年的8月到9月，区域内许多房源挂牌价都涨了1000元/平方米左右。

另据媒体报道，规划的地铁3号线，将在石佛营设一站地，地铁开通运营的时间没有确定，但是肯定会在2020年内建成并投入运营。