佳兆业自救

龚小锋

在过去半年多时间里，锁房风波、高管出走、债务危机、融创收购、年报披露等一系列事件之后，佳兆业试图通过一己之力重回正常轨道。

加大文体产业布局、深圳城市广场交房、南京项目亮相等，佳兆业试图对外传达公司好转的信心。其能否抓住一二线楼市复苏的机会，与债权人达成共识，将成为佳兆业度过生死边缘的关键。

多地项目重启

对于佳兆业董事局主席郭英成而言，其所面临的一大挑战是要让住宅楼盘销售解禁并获得关键项目的开发资金。深圳市规划和国土资源委员会对佳兆业物业项目的锁定大多已于今年4月解除。

郭英成回归公司后，要求佳兆业在全国所有的房地产项目在7月31日前必须恢复销售。同时，集团财务部的人已经迅速牵头各地方公司高管，联系合作金融机构，协商解锁事宜。

目前，佳兆业已有8个区域的项目全部可以正常销售，包括重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南、佛山。湖北、山东、珠海等地则是部分项目开始正常销售。

受益于楼市回暖，佳兆业部分项目甚至获得热销。7月25日，佳兆业推出南京区域项目“佳兆业城市广场”，据当地媒体报道，当日该项目去化九成，按照均价24500元/平方米测算，当日佳兆业南京公司获得销售额近3亿元。以至于佳兆业在其官方微信公众号推出了一篇渲染喜气的文章“佳兆业南京大‘胜归来”。

在上海区域，沉寂多时的佳兆业也开始招兵买马，为即将到来的销售解禁做准备。7月27日，佳兆业在招聘网站挂出招聘启事，为上海项目招聘包括置业顾问、财务等大量岗位。据悉，包括佳兆业城市广场、佳兆业8号等项目预计8月份可以正常推盘销售，项目蓄客已经开始。

另外，佳兆业存货最为集中的深圳区域三个重要项目也有望近期恢复销售。佳兆业在7月16日发布的最新公告显示，因“司法查封”的深圳三个楼盘有望在七八月重启销售，包括佳兆业城市广场、悦峰花园和前海广场的公寓项目。

上述项目存货量巨大，尤其佳兆业城市广场被佳兆业称之为“深圳最大住宅和商业综合体”，去年，佳兆业中央广场单盘就实现了接近40亿元的销售。佳兆业在以前的公告中曾表示，该项目总居住人口最终将达到2.5万人。

佳兆业希望通过与债权人的谈判，先行把这三个项目解禁，从而打破境内债务重组久拖未决的局面。目前，深圳城市广场已经实现部分交付，悦峰花园也将迎来交房节点。

今年以来，一线及重点二线城市楼市迅速回暖，尤其是深圳楼市近半年来市场升温，佳兆业有望从中受益。国泰君安分析师刘斐凡表示，佳兆业在深圳有大量的土地储备，在佳兆业主要开发项目所在的龙岗和布吉等地区，过去两个月房价涨幅超过了30%。

不过，佳兆业危机仍未完全解除，不少区域项目依然处在司法查封状态，佳兆业惠州项目佳兆业中心、佳兆业东江新城、佳兆业1号仍处于暂停销售状态，尚无重启时间表。

寻求债权人突破口

要让项目解除司法查封，佳兆业必须跟债权人逐一进行谈判，获得债权人的谅解，这是身处悬崖边的佳兆业能否逃出生天的关键。

佳兆业目前有高达650亿元的债务，其中境外重组债务合计约170亿元人民币。在佳兆业的债权人名录中，有各大银行、信托公司、资产管理公司、基金子公司，共计四十余家。

“各地分公司都在跟金融机构谈判，希望尽快解除司法查封，一些地方的银行开始逐步放款。”一位接近佳兆业的人士表示，一些区域的管理层最近在连续开会，忙于筹备项目重启事项。

目前，最重要的债权人中国银行与浦发银行对佳兆业态度已经发生变化。

7月29日，佳兆业上海区域的债务谈判获得突破。浦发银行已对佳兆业在上海的项目——佳兆业8号、佳兆业1号给予放行。

这两个项目有望在8月中旬以后恢复正常销售。此前，受到“锁盘危机”影响，浦发银行上调了项目风险，拒绝再向购房人发放按揭贷款，项目已经停售超过半年。

此外，据有关媒体报道，中国银行已经同意允许佳兆业分期偿清债务。目前，佳兆业只要按时将第一笔分期债务偿清，中国银行就会对佳兆业多个区域的项目给予放行。

中国银行是佳兆业在内地最大的债权人，公开信息显示，目前佳兆业涉及中国银行的债务总额达100亿元。据了解，佳兆业杭州区域住宅项目玖珑山，已经获得中国银行杭州分行放行，

不过中国银行对佳兆业亮绿灯并非没有条件。据接近佳兆业的人士称，条件就是债务利率有可能上浮，而且近期就要偿清的首期欠款额度并不小，可能最快一两个月就要筹集足够的资金偿清首期欠款。

“佳兆业的现金流正在好转，最恶劣的时期已经过去了。”协纵国际集团联合创办人黄立冲表示。如此巨额债务获得谅解，说明金融机构对佳兆业的风险预期已经明显降低，这也将成为佳兆业向其他债权人寻求谅解的新砝码。

不过，佳兆业需要闯过去的债权人障碍还有很多。以华东区域为例，由于涉及到爱建信托、中融信托、华润深国投的债务纠纷，佳兆业在上海青浦区及杭州区域的两个项目还处于司法查封状态。目前，佳兆业还在努力和这三家机构谈判。

黄立冲表示，佳兆业要全面摆脱危机，取决于郭英成能否向债权人提出满意的债务重组方案。近日，佳兆业对外表示，债务重组计划已经获得部分境内债券持有人同意。但其没有透露是否能与境外债券持有人就债务重组计划达成一致，佳兆业的境外重组债务合计约170亿元人民币。

复牌时间尚无解

作为一家上市公司，佳兆业目前仍然没有复牌的迹象。7月25日，在停牌近4个月后，佳兆业发布公告公布了复牌的5个条件，再次向市场传递正逐渐掌控公司走势的信号。

协纵国际集团联合创办人黄立冲认为，佳兆业尚还要解决外界对其财务上的疑问，才有复牌的可能。但佳兆业目前面临着最紧迫的难题是其2014年年报依然未出，如果这个先决条件没有达成，佳兆业复牌走向正轨将无从谈起。

尽管如此，种种迹象显示，佳兆业与地方政府的关系正得到缓解。近期，佳兆业还通过了一个旧改项目的放行。7月14日，深圳市规划和国土资源委员会网站公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，其中由佳兆业国承置业（深圳）有限公司申报的“坂雪岗科技城15城市更新单元”赫然在列。

该项目曾在2014年进入行政审批的草案中，但因为佳兆业“锁房事件”而中断，如今再度获得地方政府放行。

外界所关心的是，除了住宅项目销售，未来佳兆业盈利点的转变。接近佳兆业的人士认为，佳兆业未来业务重点有可能从旧改向文体产业转移。 5月、6月，佳兆业相继中标深圳盐田体育中心、佛山高明体育中心的运营权，加大文化产业布局。

目前，佳兆业已经获得了深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、佛山高明体育中心四大场馆的运营权，总面积达到80万平方米。