城镇上山土地置换及房屋建设成本与收益指标研究

崔红茶，刘 华

（云南师范大学 经济与管理学院，昆明 650500）

城镇上山土地置换及房屋建设成本与收益指标研究

崔红茶，刘 华

（云南师范大学 经济与管理学院，昆明 650500）

城镇上山过程中土地置换与房屋建设的成本与收益分析，有利于找出土地利用过程中的优势与不足，本文首先指出土地置换与房屋建设成本与收益的衡量指标，并进一步说明其含义与核算方法，最后构建出土地置换的相关指标。

城镇上山；土地置换；房屋建设；成本与收益；核算

1 引言

城市建设用地研究，既是地理学者也是规划学者关注的热点，许多学者在这个领域做了大量的研究工作。地理学者主要从城市人口与用地之间的关系着手，研究城市人口与城市建设用地的异速增长情况。曹春华（2003）提出了当前山地城市土地开发利用中存在的问题，以及提出了解决这些问题的措施；葛丹东等（2009）通过构建数学模型，对山坡地城镇建设用地进行评价；赵子瑜（2004）也提出类似的划分方法，指出开发间接费主要是管理费、利息以及行政事业性收费；朱云东（2006）提出房地产开发项目的成本费用大致分为开发成本、期间费用、税费，同时对这3项费用进行了更详细地划分；杨倩诗、关胜学（2007）认为房地产项目开发成本主要由开发成本、开发费用和税金3部分组成，包括项目前期策划、规划、设计、施工、销售5个阶段的成本；张茹（2006）从财务管理的角度进行分析，认为房地产项目成本主要包括土地成本、规划设计等前期费用、建筑安装成本、税赋、融资成本、销售管理成本等。以上研究或者根据项目开发的流程，或者按成本性质，或者从财务管理角度对房地产开发项目成本进行大致划分。本文的研究按成本性质把房屋建设成本划分为开发成本、开发费用和税费3个部分。

但过去的研究中并没有具体到城镇上山的过程中，山坡土地的利用所节约的坝区耕地带来的土地置换收益方面，本文通过构建土地置换的相关指标，以及指标的差异性分析，来具体研究城镇上山过程中所带来的土地置换收益和成本，找出城镇上山在土地利用方面的优势与不足，从而为政策制订提供决策支持。

2 城镇上山土地置换和房屋建设成本指标定义与核算方法

2.1 土地置换成本指标定义与核算方法

2.1.1 经济产出机会成本的定义与核算方法

（1）经济产出机会成本的定义。经济产出机会成本是指如果土地用于农业生产，其产出的食物、原料和林木的货币度量。

（2）经济产出机会成本的核算方法。

式中：Vc为耕地资源的经济产出价值；Qti为第t年第i种作物的年产量；Pti为第t年第i种作物的价格；m为耕地的使用年期；n为作物种类；Cti为第t年第i种作物的所有成本；rt为第t年的贴现率。

2.1.2 生态服务机会成本的定义与核算方法

2.1.2.1 生态服务机会成本的定义

生态服务机会成本是指如果土地作为农业用途，则土地及其中的生物所构成的生态系统，具有调节气候、保持土壤、涵养水源的功能，这些功能价值就是生态服务机会成本。

2.1.2.2 生态服务机会成本的核算方法

（1）土地生态系统调节大气价值的评估方法。土地生态系统的调节大气功能主要就是，土地上农作物或植物通过光合作用吸收CO2和释放O2，从而起到净化大气、供应O2的作用，其计算步骤如下：

①计算植物吸收CO2的量，根据植物光合作用方程式可得：QCO2=Qcs×1.63

式中：QCO2为每年土地上植物对CO2的吸收量；Qcs为每年土地上农作物的生长总量。

②将计算出的CO2的吸收量折合为纯碳，根据CO2分子式和原子量，得：

式中：Qc为折合纯碳量。

③将纯碳量换算为市场价格，国际上一般采用碳税法来计算CO2的价值，计算公式为：

式中：Vea为土地调节大气价值；fc为碳税率。

（2）土地生态系统保持土壤维持土壤养分价值的评估方法。计算公式如下：

式中：Qser为现实土壤侵蚀量；Qsep为潜在土壤侵蚀量；Qsm为土壤保持量；R为降雨侵蚀力指标；K为土壤可蚀性因子；LS为坡长坡度因子；C为地表植被覆盖因子；P为土壤保持措施因子。

降雨侵蚀力指标R的值，可通过周伏建等根据实测数据提出的R值计算公式来进行估算，计算公式如下：

式中：R为年降雨侵蚀力指标；Pi为第i月的降雨量。

土壤可蚀性因子K的值，可通过我国各类土壤质地及其有机质含量实测资料，查找美国Wischmeier等建立的土壤可蚀性K值诺模图获得。

坡长坡度因子LS可根据黄炎和建立的方程式获得：

式中：α为坡长；β为百分比坡度。

土壤保持量估算出来之后，即可根据以下公式计算土地生态系统维持土壤养分的价值：

式中：Ves为土地生态系统维持土壤养分的价值；Qsm为土壤保持量；Qei为土壤中 N、P、K 的含量；Pei为 N、P、K 的价格。

（3）土地生态系统涵养水源价值的评估方法。土地生态系统具有涵养水源的作用，其涵养水源的价值计算公式如下：

式中：Vew为土地生态系统涵养水源的价值；Qwm为水源涵养量；Pw为水价；R为平均降雨量；E为平均蒸发量；Sa为区域面积。

土地生态服务价值为：

2.1.3 社会保障机会成本的定义与核算方法

（1）社会保障机会成本的定义。社会保障机会成本是指如果土地用于农业用途，则耕地资源将提供两个层次的社会保障功能，一是国家层次的粮食安全功能，二是农民层次的社会保障功能。

（2）社会保障机会成本的核算方法。具体计算公式如下：

式中：Eb为基本生活保障价值；Ee为失业保障价值；An为耕地资源总面积（hm2）；Aa为人均耕地资源面积（hm2／人）；Ea为每人平均生活保障价值（元／人）；Ym为男性公民保险费趸缴金额基数；Yw为女性公民保险费趸缴金额基数；b为男性人口占总人口的比例；c为女性人口占总人口的比例；M1为农民基本生活费（月保险费领取标准）；M0为月保险费基数；Ec为单位耕地资源的失业保障价值 （元／hm2）；m为单位面积耕地资源承载的人口数（5 人 ／hm2）；f为单位劳动力的培训费（元 ／人）；A 为人均每年培训费（元／人·年）；r为还原利率，取20年长期国债利率。

2.2 房屋建设成本指标定义与核算方法

2.2.1 土地出让金的定义与核算方法

（1）土地出让金的定义。土地出让金是指土地出让金总价款，包括地租（土地净收益）、征地费用和土地开发费用。

（2）土地出让金的核算方法。土地出让金的计算公式如下：

式中：Sc为土地出让金；Sd为地租；Sz为征地费用；Sk为土地开发费用。

2.2.2 前期工程费的定义与核算方法

（1）前期工程费的定义。前期工程费是指项目的规划、设计、可行性研究所需费用和“三通一平”等土地开发费用，其中“三通一平”是指地上原有建筑物及构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路等的费用。

（2）前期工程费的核算方法。

前期工程费=规划设计费+地质勘查费+园林景观绿化设计费+“三通一平”费+原有建筑物的拆除费+施工图审查费+勘查成果审查费+监理费

2.2.3 建安工程费的定义与核算方法

（1）建安工程费的定义。建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。

（2）建安工程费的核算方法。

建安工程费=直接费+间接费+利润

其中：直接费包括直接工程费和措施费；间接费包括规费和企业管理费；利润是指施工企业的盈利。

2.2.4 基础设施费的定义与核算方法

（1）基础设施费的定义。基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。

（2）基础设施费的核算方法。

基础设施费=室外给排水系统费+室外采暖系统费+室外燃气系统费+室外消防系统费+绿化建设费+道路广场建造费+室外照明建造费

2.2.5 公共配套设施费的定义与核算方法

（1）公共配套设施费的定义。公共配套设施费主要包括不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，主要包括水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等。

（2）公共配套设施费的核算方法。此部分核算需要根据公共配套设施建设的具体情况，参照建安工程费计算方法进行核算。

2.2.6 不可预见费的定义与核算方法

（1）不可预见费的定义。不可预见费是指基本预备费和涨价预备费。

（2）不可预见费的核算方法。

不可预见费=（建安工程费+前期工程费+公共配套设施费）×3%或以上

2.2.7 开发期间税费的定义与核算方法

（1）开发期间税费的定义。开发期间税费是指项目在开发过程中，所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

（2）开发期间税费的核算方法。

开发期间税费=营业税+城市维护建设税+教育附加税+印花税+交易管理费

其中：营业税为销售收入×5%；城市维护建设税为营业税×7%；教育附加税为营业税×4%；印花税为销售收入×0.05%；交易管理费为销售收入×0.5%。

2.2.8 管理费的定义与核算方法

（1）管理费的定义。管理费是指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用。

（2）管理费的核算方法。管理费的计算公式如下：

管理费用=（建安工程费+前期工程费+配套设施费）×3%

2.2.9 财务费的定义与核算方法

（1）财务费的定义。财务费是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（2）财务费的核算方法。该项费用会随着总成本的变化而变化，可以通过总成本和当前市场利率进行估计。

3 城镇上山土地置换和房屋建设收益指标定义与核算方法

3.1 土地置换收益指标定义与核算方法

3.1.1 经济产出收益的定义与核算方法

（1）经济产出收益的定义。经济产出收益是指节约的土地用于农业生产，其产出的食物、原料和林木的货币度量。

（2）经济产出收益的核算方法。核算方法同经济产出机会成本的核算方法一致。

3.1.2 生态服务收益的定义与核算方法

（1）生态服务收益的定义。生态服务收益是指节约土地用于农业用途，则土地及其中的生物所构成的生态系统，具有调节气候、保持土壤、涵养水源的功能。

（2）生态服务收益的核算方法。核算方法同生态服务机会成本的核算方法一致。

3.1.3 社会保障收益的定义与核算方法

（1）社会保障收益的定义。社会保障收益是指节约土地用于农业用途，则耕地资源将提供国家层次的粮食安全功能，及农民层次的社会保障功能。

（2）社会保障收益的核算方法。核算方法同社会保障机会成本的核算方法一致。

3.2 房屋建设收益指标定义与核算方法

房屋建设收益包括城镇上山过程中所节约的坝区土地的土地出让金，以及搬迁上山后坝区原有房屋的残值。

3.2.1 坝区土地出让金的定义与核算方法

土地出让金的定义与核算方法同房屋建设成本。

3.2.2 原有房屋残余价值的定义与核算方法

（1）原有房屋残余价值的定义。原有房屋残余价值分为两种情况。一种情况为已经使用了t年，在城镇山上后虽然企业或者人员已经搬迁，但原有房屋还要继续使用；另外一种情况是搬迁后原有房屋将被拆除。两种情况下的残余价值不尽相同。

（2）原有房屋残余价值的核算方法。采用直线折旧法假设建筑物的经济耐用年限期间每年的折旧额相等，其每年折旧额的计算公式为：

式中：D为建筑物的年折旧额；N为建筑物经济耐用年限；C为建筑物的重置（或重建）价格；R为建筑物的残值率。

设年利率为r，建筑物已使用t年，则房屋的残余价值Z为：

上式适用于原有房屋还要继续使用的情况下其残余价值的计算。如果在城镇上山的过程中原有房屋不再继续使用，而必须将其拆除，则其残余价值为CR。

其中各类建筑物的经济耐用年限如下：①钢结构生产用房70年；②受腐蚀的生产用房50年；③非生产用房80年。各类建筑物的残值率如下：①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0。

［1］曹春华.西部山地城市土地开发利用思考［J］.规划师，2003，19（7）：72－74.

［2］葛丹东，华晨，王纪武，等.基于多维集成与适宜性视角的山坡地城镇建设用地评价模型［J］.浙江大学学报：工学版，2009，43（2）.

［3］赵子瑜.房地产开发企业成本管理体系设计［D］.长春：吉林大学，2005.

［4］朱云东.工程建设项目投资的合理控制［J］.科技信息：科学教研，2007（24）.

［5］杨倩诗，关胜学.房地产开发项目成本费用控制对策［J］.建筑管理现代化，2007（1）.

［6］张茹.房地产开发企业成本控制的几点实践［J］.安徽建筑，2006（3）.

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.098

F293.30

A

1673-0194（2015）13-0174-04

2015-04-16

云南省科技计划项目（2012CA024）。