商业银行住房消费贷款的风险管理

【摘 要】在当代社会中，住房已成为普通百姓的重要需要。从相应的购买住房，常伴有消费贷款。其次，房地产行业作为支柱产业中国的国民经济，在国家政策的支持，住房供应的稳定形成的快速扩张。

【关键词】商业银行；住房；消费；贷款

一、国内商业银行个人消费信贷业务的面孔

1.个人信用体系尚不完善

2.风险防范和风险转移机制目前也是缺乏的

尽管中国的商业银行一直在努力加强制度建设，但一直有缺陷凸显在内部管理体系中。开展消费信贷业务时，不能有效地防范和控制使商业银行，就是因为不充分的激励和约束机制，面临着较大的经营风险。

3.优秀的产品同质化，营销方法需要提高

大量的同类产品充斥着中国的消费信贷市场，产品特色鲜明较少见到，出现了比较突出的产品同质化现象。原因是因为中国的商业银行营销时的策略，没有准确的进行市场定位，从而无法提供消费信贷业务的发展和推广品种给那些最需要的最有价值的客户，发展消费信贷产品时，没有对成本效益的服务形成的足够重视，并导致商业银行缺乏创新。

二、商业银行信用风险住房贷款类型和形成机制

商业银行住房贷款有被动，主动违约风险，故意违约风险和提前还款风险违约风险。下面做具体说明：

1.被动违约风险和形成机制。被动意味着借款人出现某些客观原因，其形成违约风险不能支付，无法偿还导致的违约风险如期本金及利息住房贷款的能力。

2.主动违约风险和形成机制。主动违约风险是指借款人偿还贷款，因此选择终止自己在经济上更有利的一个违约风险，我们可以说，这是一个理性的选择借款人的行为。

3.故意违约风险和形成机制。贷款违约风险是指人为的恶意的的促成风險，其有还本付息能力，但故意违约并且主观使用住房贷款，骗取银行信贷资金。

4.提前还款风险和形成机制。提前还款风险的贷款人并没有在损失的风险按照合同还款期限的量，提前偿还全部贷款或部分，然后到商业银行。作为借款人的理性处理方式，可能有提前还款行为和积极主动违约。

三、公共管理信用风险住房贷款

1.个人住房消费贷款风险预警体系，建立市场防范风险

（1）建立风险预警数据库，访问来自各方面的数据，不断积累和完善收集的数据，并为模型发展的坚实基础。（2）适当的风险预警模型的发展早期预警范围，警戒线和指标权重，建立合理的概率密度函数的参数。（3）建立要及时处理并解决显示潜在的风险作出快速反应和预控机制，风险预警体系。

2.个人住房贷款的风险转移机制的发展

（1）个人住房消费贷款保险机制的建立。（2）促进个人住房贷款证券化。住房贷款证券化是指流动性低，但能产生住房贷款转换过程，有望成为现金流可以在资本市场上流通的证券。

3.要加快完善个人信用体系，完善经营机制和法律环境

中国的商业银行信贷业务发展的制约瓶颈是欠发达的个人信用信息产业，它的突破口是完善个人信用制度在中国的商业银行信贷业务。一个完整的个人信用体系，可以解决如目前假按揭愈演愈烈的态势，因为当一个人出现不良信用记录，将直接影响他们今后的社会生活的各个方面，个人信用将提高到一个非常重要的位置。

四、商业银行信贷风险住房贷款控制机制

1.个人住房消费信贷风险控制系统

（1）贷款严格管理之前，借款人。第一步也是关键的一步是信用是信用消费信贷风险控制之前调查。之前，发卡银行进行个人住房消费信贷，需要对借款人的资信进行严格评估。之后，根据借款人的工作，收入，受教育程度，婚姻状况方面，为了全面评估，以确定消费者是否有在此期间一个可靠的收入，然后再设置个人信用评级，因为是贷款和贷款的数量授予决策依据。

（2）贷后注重加强个人住房贷款的管理。虽然此前的贷款，银行信贷对借款人进行了评估，但信用评估是基于变化的基础上，历史数据变化，宏观经济形势和其他的社会环境会直接或间接影响贷款人的职业和收入，从而进一步影响借款人的还款银行的能力，而且需要加强贷后管理的借款人，具体做法如下：首先，密切关注贷款的还款。一旦借款人还款延迟，无论金额大小，都必须立即进行调查，了解借款人的原因延误，但应立即集合，具体的输入文件通过。对于拖欠连续两个月的贷款，应告知借款人按照规定，要按照相关的罚息其手柄。对于贷款人拖欠三个月以上的，商业银行必须承担的保修保障。立即向法院申请处理长期拖欠银行贷款的贷款应消费对象，由拍卖和消费后，借款人所欠银行贷款所抵消。二是要加强对贷款的贷后评估。

2.控制个人住房消费信贷风险的相关对策

为了更好地控制个人住房贷款的风险，在建立个人信用风险管理体系，我们必须采取适当的风险管理措施，具体措施如下：

（1）消费对象的风险管理措施。目前，中国消费者的个人住房贷款体系建设尚处于起步阶段，经验不足，技术力量薄弱，专业人才十分匮乏，针对这种情况，本文认为，这种现状必须采取对中国的消费风险对策。具体做法如下：根据“城市房地产消费管理办法”第25条1.严格遵守消费登记，房产消费各方必须签订符合消费者保障法的相关规定书面合同，从日期在签订商品房消费30天的合同，消费者应该去参加聚会物业位置登记的消费者，从登记之日起生效房产消费合同的房地产物业管理部门。

（2）住房贷款证券化和二级市场的建立。目前中国的整体价格偏高，在今后一个时期，中国的住房贷款需求将逐年增加。因此，如何解决贷款存款的短长之间的矛盾将是中国面临的商业银行的一个大问题，如果资金无法保证，无法实现资金的正常和良性循环，风险住房贷款将无限增长。此外，由于全球经济危机的影响，潜在的风险是停运增加，这对商业银行的个人信用风险管理的巨大挑战，并有效解决这个问题，是实现消费贷款证券化，银行会通过发行证券打包，这样通过分散风险来实现安全管理，最终降低住房信贷风险出售消费贷款，专门机构。

作者简介：

刘大海（1993-），男，籍贯：江苏淮安，最高学历：本科。