关于解决农村住房抵押贷款问题的调研与思考

张哲玮

【摘要】长泰县位于福建省闽南厦漳泉金三角结合部，地理位置优越，素有闽南宝地之称。近年来，长泰县稳定推进人口城镇化、经营集约化、农业产业化发展，取得较好成效。然而，在推进过程中，作为农业主体地位的农民面临着抵押贷款担保物不足等严重的融资约束，制约了农民收入提高和农村经济增长.笔者认为，创新农村住房抵押贷款的方式方法，有效提高农民可支配收入，加强农村住房政策补贴力度，解冻农村住房资产，将极大地缓解长泰县农业产业化、集约化、现代化对信贷资金的需求，从而改善农村金融资金供给不足的现状，促进新农村建设和小康社会目标的实现。

【关键词】农村住房抵押贷款;调研思考

一、当前推进农村住房抵押贷款必要性分析

1.盘活农户住房资产是农村资产资本化的必要路径。长泰县作为传统的农业县，农业发展与进步可以进一步促进工业与服务业的发展，也有助于农民生活水平的提高。据估算，长泰县农村可用于抵押的农村住房价值达上百亿元，若按照60%的抵押贷款率计算可有达几十亿的抵押贷款，可以极大地盘活紧张的农村的资金使用现状，发挥农村住房本来应有的资本资产化和增值效应，提高农民生产与消费的积极性，促进经济社会大幅度的向前跨越。

2.赋予农民农村住房可抵押贷款权利，可极大地扩大农民资本权力，并且提高农民融资抵押贷款能力。长期以来，农村房屋作为一项农民群众的重要资产，一直受限于我国现有的法律、法规的约束，其产权和使用权一直处于模糊状态。日前，长泰县的农村住房无法像城镇城市居民住房一样自由地参与市场流转，极大地限制了农民财产资本价值的实现，直接导致农民货币资本的流动性，减少农民可支配收入增加的可能性。

3.农村住房可抵押是降低农村金融授信门槛的体现，不仅可以降低金融融资成本，也可以有效地调节农村金融供需失衡的困局。从放宽农民抵押担保物的角度人于，赋予农村住房抵押担保的有效资格与效力，不仅可以减少农民的融资成本，促进农民的再生产、消费与投资，同时更好地引导与促进农村金融行业市场化、产业化与规范化。

4.农村金融供给紧张，农民融资困难，急需推出新的农村信贷产品。长泰县城乡金融发展极不平衡，农村贷款占全县金融机构贷款总数不及12%。农村经济受限于金融网点的大幅萎缩，并且，能够供给农民或农户的金融产品局限于农村信用、农村小额贷款、农户联保等少量贷款品种，担保贷款局限于农户的资质、期限与担保物的品种，致使大量农户无法满足贷款需求。

二、在推行农村住房抵押贷款过程中遇到的阻力因素

1.现行的法律条款不具备使农村住房抵押合法有效的法律效力。《担保法》中明文规定，在农村房屋抵押时宅基地使用权和房屋所有权必须分离，这就相当于限制了农村住房抵押的法律效力。曰前，长泰县农村银行、农村信用社、小额贷款、邮政储蓄银行等农村金融机构因为相关法律法规认定抵押无效，要想真正实现农村住房抵押融资，急需在产权登记和法律认定的相关条款上有所突破。

2.农村住房权属评定和价值评估操作性不强。我国长期以来实施的是城乡房屋制度的二元结构，城镇土地归国家所有，可以进入市场进行交易。但在长泰县农村中，农村住房属于宅基地上的附着物，而宅基地又属于农村集体组织所有，这使得农村住房在房产登记、权属认定上存在矛盾和冲突。因此，长泰县的房产管理局和土地权属管理部门无法给农民提供正规的房产登记和权属证明，房产评估和认定缺乏必要的措施和方法。

3.农村住房抵押贷款的推广受到风险补偿机制的极大阻碍。农民往往出于传统观念等影响，不愿购买抵押的房产，并且农房抵押引起的经济纠纷较难处置，由于司法对金融债券特别是农村房产抵押的保护不力，银行很难通过处置抵押物来弥补贷款资金损失。同时作为控制农村住房抵押贷款风险、保持各方积极性和参与度以及深入的政策性农业保险和农业抵押担保公司的极度匮乏，使得借贷双方在发生贷款危机时无法得到规避风险的补偿。

三、对推行农村住房抵押贷款的几点看法

1.摸索新的可行方案，发展农村住房抵押试点。虽然农村住房抵押已经在全国部分试点地区顺利推广，然而，长泰县与经济发达县之间仍存在较大差异。因此要深入凋查研究，吸取成功地区的先进经验，因地制宜地推出适合长泰县自身农业发展现状的农村住房抵押的试行条例和操作办法，建立完善的管理机制和风险补偿预防制度，有效避免法律限制，保障借贷双方利益和债券的安全，使农村住房抵押贷款实践得以顺利进行并不断深化。

2.发挥政策的导向功能，创造优良的外部环境。农村住房抵押贷款是一项极具挑战性的改革创新业务，覆盖面广，虽然，部分试点省、县日前已经试点成功，然而，在现实操作时确仍存在法律壁垒和制度缺漏。因此，地方政府政策的导向对于推进此项工作至关重要，长泰县政府应该制定财政补贴和政策性减免税收等奖励倾斜性政策，大力扶持农户的贷款业务增长，促进长泰县农村住房抵押贷款制度的深入改革与创新。

3.构建中介平台，稳健推进放开农村住房抵押限制的工作进展。长泰县日前的抵押贷款市场场现出低水平、无序的混乱的状态，因此加快农业中介机构和市场规范化建设成为有效推进农村住房抵押贷款的工作进展关键环节。

4.健全风险补偿机制，保障各方的合法权益。笔者认为，长泰县日前应该积极探索农村住房抵押政策性补偿制度、保险制度、担保制度和风险保护等多元化的风险补偿机制，确实保障参与各方主体的合法利益。endprint