无租？有税！

刘银萍

房产租赁行为具有涉及面广、涉及税种多、涉及税收文件纷繁复杂、税负较高、税源分散的特点，一直是税收征管的重点。企业之间尤其是关联企业之间“无租使用”的特殊情况，更可能导致税款流失，需要予以充分重视。本文将“无租使用”常见情形、涉及的相关税收问题进行梳理阐述。

一、“无租”里头有学问

1.“无租”为虚，“有租”为实

随着社会经济的迅猛发展，租金的形式千变万化，对租金的认识也要与时俱进。不论形式，只要是因出租而取得的相关收入或其他经济利益都应视为租金，不要错将有租作无租。例如：甲租用乙的土地，合同期限为40年，无租金，甲在该土地上建商铺用工出租，房屋的报建、产权属于乙，甲负责出资建设，合同期内拥有使用权，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还乙。此例中，乙并非真的没有取得租金，其中房屋的造价可以视为甲付给乙的租金，这不是“无租合同”，而是“有租合同”。

2.“无租”背后藏关联

“无租使用”常在关联方之间发生，出现不支付租金也不缴纳税费的情况。例如：某市税务机关在房地产税源调查中就发现，辖区内A公司无偿使用B公司（双方都是有限责任公司）的一处房产。通过进一步了解发现，A公司和B公司没有就该租赁行为缴纳任何税费。经核实，A公司和B公司为同一自然人c所控制的关联企业。例中A公司和B公司的“无租使用”行为明显违背了独立交易原则，最终也为此付出了代价：按照规定补缴了税款，支付了滞纳金和罚款。

除了上述常见情况外，有些熟知税收知识的企业还会利用关联方关系和税收优惠政策来进行税收筹划，以达到少缴部分税费的曰的。因此，确定合同内容的真实性就变得尤为重要和必要。

3.“无租”不纳税，税收风险惹上身

有纳纳税人缺乏相应的税收业务知识，认为没有租金就不是租赁行为，只是“借用”，没有纳税义务，不用进行相应税费的申报，导致少缴、漏缴税款，为自己带来涉税风险。例如，E公司和F公司两公司相邻，两家公司老板关系较好，但不存在关联方关系。因E公司正在装修，F公司就将其闲置的房屋无偿租给E公司用工办公。E公司认为该房产不是本公司所有，自己不用缴纳税费；F公司认为自己未取得租金收入，是E公司在实际使用，自己也不用缴纳税费，两家公司都没有申报缴纳相关各税费。例中E公司和F公司误以为“无租”就“无税”，实际上已经违反了税收政策法规的规定，除了要补缴税款和滞纳金，还面临着被处罚的风险。

二、“无租”也“有税”

对“无租使用”房产涉及的营业税和附加、企业所得税、房产税、城镇土地使用税和印花税，本文将从是否应计征、应如何计征、由谁承担税款几个方面来进行阐述。

1.营业税

對于“无租使用”房产，应先按照“实质重工形式”原则判断出租方是否取得货币、货物或者其他经济利益。没有收益或双方是关联方关系的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条的相关规定，税务机关可以核定征收。即使无偿出租房产，出租方也应按“服务业租赁业”税目缴纳营业税。

2.企业所得税

“无租使用”房产应缴纳企业所得税。如果出租方直接或间接取得了货币形式或非货币形式的租金收入，应该并人收入总额中缴纳企业所得税；如果没有获得收益，双方也不是关联方，根据《企业所得税核定征收办法》（试行）（国税发[2008]30号）和《税收征管法》第三十五条规定，由税务机关核定征收；如果双方是关联方关系，根据《企业所得税法》第四十一条和国家税务总局《特别纳税调整实施办法f试行）》（国税发[2009]2号）的规定，税务机关有权对关联方之间发生的明显违背独立交易原则的房产、土地租赁行为进行调查、凋整，以免直接或间接导致国家总体税收收入的减少。

3.城镇土地使用税

无偿出租房产应缴纳城镇土地使用税，税款可能南出租方缴纳，也可能南承租方缴纳，符合条件的，可以享受免税优惠。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和国家税务总局《关工土地使用税若十具体问题的解释和暂行规定》（同税地[1988]15号）的规定，城镇土地使用税通常是由拥有土地使用权的单位或个人（出租方）缴纳。在纳税人不在土地所在地，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以及纳税单位“无租使用”免税单位的土地时，由土地使用人来缴纳土地使用税。如果承租方为免税单位，根据国家税务总局《关工土地使用税若干具体问题的补充规定》（[89]国税地字第140号）中第一条的规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。

4.印花税

房产租赁合同的纳税人为签订合同的双方，对于“无租使用”房产的合同，征不征印花税，存在争议。《国家税务总局关工进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》（围税函[2004]150号）第四条规定了三种可以核定征收印花税的情况，与计税依据有关的是其中第二款“拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的”，根据此款规定，结合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条的规定，笔者认为满足限制条件的，可以不核定征收印花税；不满足限制条件的，应征收印花税。限制条件为：是真实的“无租”，没有变相的、隐藏的收益；双方不是关联方关系。

“无租使用”涉及的税收问题较多，税务部门要加大政策宣传力度，尽快建立健全房产租赁业税收代征网络，加大对违法行为的打击力度，从而降低纳税人的涉税风险，堵塞漏洞、公平税负。