浅析家庭财产中房产的认定与分割

张磊

摘 要：房产的认定和分割问题是夫妻关系中比较敏感也比较重大的问题。随着社会的日渐开放，离婚已不是什么罕见问题，伴随着日渐开放的社会风气和节节攀升的离婚率，伴随而来的房产分割问题和所有权归属问题也日益突出成为离婚的最具有争议性的焦点。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。如何正确对房产进行认定和分割，不仅与当事人重大利益密切相关，而且对维护社会稳定和建立和谐稳定的社会生活有着重要的作用。本文从父母出资买房、有限产权房屋的分割等方面来阐述房产的分割问题。

关键词：财产；房产；分割；按揭；有限产权

家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产。换言之，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。一个家庭要存在家庭共有财产，要具备两方面条件：一是有共同的劳动行为或受赠事实；二是家庭不仅由一对夫妻和未成年子女组成。

一、房产归属及分割的情形分析

1.父母出资购房在离婚房产分割时的纠纷问题

目前房地产市场的飞速发展使得进入婚嫁年龄适龄青年难以独立购买房屋，父母为子女购买房产的情况已屡见不鲜，父母出资的形式也是多种多样的，本文就以下具体情形来展开论述。

（1）父母全额出资购买了一套房产，房屋登记在子或女的名下《婚姻法解释（三）》第七条对此作出了规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”《婚姻法解释（三）》第七条有两层意思，其中第一层意思是婚后父母出资购房是否属于个人财产的问题，第二层意思是双方父母共同出资购房如何分割的问题。笔者认为要想使婚后父母出资购房“认定为夫妻一方的个人财产”必须同时满足以下条件：其一，房产为一方父母的全额出资。关于房产的出资款上不能掺杂夫妻共同财产或对方父母的出资，否则就是共同出资了。其二，房屋登记在子或女一人名下。只要房产证上有夫妻两人的名字，或干脆只有对方一人的名字而没有出资人子女的名字，那么该房产就是夫妻共同财产，不是出资人子女的个人财产。

（2）父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。在这种情况下，房屋应归父母所有而不属于夫妻共同财产，离婚时不能当做共同财产分割。购买该房屋时夫妻的出资部分应视共同债权，按照共同债权分割的规定进行处理。

2.夫妻双方共有“有限产权”房屋的分割

有限产权的房屋是我国城镇住房制度改革、逐步推行住房商品化过程中产生的一种房屋产权形式。有限产权最常见的形式是福利房，一般只出售给单位的职工。职工在购买后对有限产权的房屋不享有完全的房屋产权，因为单位还拥有部分产权，但享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利。但夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢？根据最高人民法院的司法解释，对“有限产权”房屋的分割按以下原则处理：①共同协调解决。②用经济补偿的方式解决。③用暂住方式过渡。④用竞价的方式解决夫妻均要求分得住房，均争房屋的部分产权，而双方经济条件比较优越、有支付能力，都愿意竞价处理的，可以采取竞价方式解决。

3.夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益的归属

夫妻一方个人婚前房产在婚后所产生的利益包括孳息和增值部分这两部分。在具体实践中，认定房产生利益的归属时，依房产的生成来源相异。房产在婚后产生的孳息的主要有两种途径：装修和出租。夫妻一方用自己个人财产为房产的所有人进行装修，属于民法上的添附，根据民法的从物附随主物的原则，添附物应当随主物一起属于产权所有人。同时，房产所有权人应支付给夫妻一方所出资的装修费用。对于房屋进行出租所产生的利益的，若房产所有人自己管理出租事宜，那么所获利益应属一方个人财产；若夫妻另一方参与和管理了房屋的出租事宜，那么租金应属于夫妻的共有财产。对于房产的增值，一般是由于市场的调节，夫妻一方很难证明自己对于房产的增值部分有过贡献。

总之，确定夫妻一方的房产在婚后所产生的利益归属，首先要判断夫妻一方是否对孳息或增值收益有贡献

二、在夫妻离婚时房产分割问题的有效解决方式

1.婚前财产公证

我国《婚姻法》规定：结婚前，男女双方应当依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。夫妻在购买房产时往往会出现出资形式复杂化，购买形式的多元化的问题，如果夫妻双方能在婚前办理房产公证，复杂和多元的房产情况便有了清晰的解决方式，在离婚时依照公证办理即可。当然，婚姻法中规定办理财产公证要依照当事人的意思表示，是自由的而不是必须的。

2.婚内财产约定

《婚姻法》第十九条规定：“夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。在现实生活中往往出现婚前没有公证婚后夫妻双方意愿公证的情形，这时婚内财产公证可以弥补这一问题的。对于婚内财产公证，夫妻双方按照自愿原则以协商的方式约定房产的归属及利益分配问题并达成书面协议或做财产公证。在离婚时同样以协议和公证为准。

综上所述，在现实生活中，夫妻离婚时在分割房产上的纠纷往往是常见的也是复杂的，只要夫妻双方能够提前做好解决这种纠纷的准备如进行婚前财产公证或婚内财产约定，那么房产纠纷问题就不会那么棘手，当事人之间的矛盾也不至于激化，对维护社会安定促进团结有着重要的作用。婚姻家庭是社会的基础细胞之一，婚姻家庭的共有财产则是维系婚姻生活的重要基础之一，在新的历史发展时期，房产在家庭生活中日益凸显其重要性，解决好房产分割问题对建立和谐稳定的社会生活有着积极作用。如何正确对夫妻离婚时房屋产权进行分割，不仅与当事人重大利益密切相关，也是维护社会稳定和维护良好的社会秩序及合理的分配秩序的重要因素之一。