基于模糊综合评价方法的城镇土地定级研究——以四川省西充县商业用地为例

兰民均，徐亚琼（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637009）

基于模糊综合评价方法的城镇土地定级研究
——以四川省西充县商业用地为例

兰民均，徐亚琼
（西华师范大学 管理学院，四川 南充 637009）

城镇土地定级工作对了解城镇土地质量状况和指导基准地价更新具有十分重要的意义。为研究西充县商业用地的土地级别，本文基于收集到的商业用地相关信息，通过模糊综合评价法和特尔菲法进行分析，选取研究区域的定级因素，并进行量化。结果表明，西充县商业用地对区位条件和土地质量要求较高，根据计算定级单元的总分值和总分值频率图确定土地级别分界点，可将其划分为4种等级：优（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ），不同的商业用地等级划分主要受到繁华程度、交通条件、基础设施状况和人口密度的影响。

商业用地；土地定级；模糊综合评价；西充县

2001年6月21日，国土资源部出台《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号）“基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整”的规定［1］，西充县的土地定级与基准地价成果必须尽快予以更新。基于模糊综合评价方法进行城镇土地定级分析是一个具有理论和实践双重意义的研究课题，国内已有的研究包括基于行政区域的研究：大经济区域（如西部［2］等）、市域（如重庆市［3］等）、县（区）域（如江西省上高县［4］、包头市万水泉地区等）；基于不同土地利用方式的研究，如商业用地、工业用地、住宅用地、农用地等。国外对于城镇土地定级研究主要围绕土地定级目的（如课税、农业生产、农地保护、土地利用规划）、土地质量评价标准、土地生态评价、土地质量的变化及其影响机理这几个方面来进行。不同区域的土地级别，受地形、地质、环境质量优劣等自然地理因素和交通、基础设施、人口密度等社会经济因素的综合影响。

图1　研究区域位置

1　研究区概况

研究区位于四川省西充县，地处四川盆地中偏北部，介于30°52′4″～31°15′7″N、105°36′4″～106°4′7″E之间，为南充市管辖，属典型的浅丘地貌，幅员面积1 106 km2。目前全县共有15个建制镇，城区位于晋城镇。2012年西充县总人口658 593人，城镇人口134 675人，城镇化水平为20.45%。西充县土地定级范围为城区及规划区，面积为32.785 km2。

2　土地定级评价指标体系的建立及作用分的计算

2.1土地等级评价方法与技术路线

由于土地等级评价受各种综合因素的影响，决定着其应使用定性与定量相结合的分析方法，根据研究区域的实际情况选取评价指标，通过分析量化评价指标获得评价结果，最终确定土地等级评价技术路线，如图2所示。

图2　土地等级评价技术路线

2.2土地定级评价指标的选取

城镇土地定级是一项系统性、科学性和可行性要求较强的工作，所以不能对所有影响土地定级的因素进行逐一评价，而应在研究对象的具体情况的基础上，选择主要因素以及重要因素对其进行评价。本文在遵循影响大、覆盖面广、反映土地质量差异原则的基础上，结合研究区域商业用地的发展状况，从繁华程度、交通条件、基础设施、人口状况4个主导因素提取评价指标，建立了一个有6个重要指标的土地等级评价指标体系。

2.3土地等级评价指标体系的量化与定级指标作用分值的计算

本文利用加权平均M（•，⊕）模糊算子对评价指标进行层次分析法评价，将西充县城镇土地评价等级分为：优（Ⅰ）、良（Ⅱ）、中（Ⅲ）、差（Ⅳ）4个等级。结果表明：特尔菲法和层次分析法确定的评价指标权重基本相同，如表1所示。

表1　土地定级因素及权重

2.3.1土地定级指标作用分值的计算

（1）商业繁华程度作用分值计算过程包括：商业中心等级的确定、商业中心规模指数和作用分数计算以及交通条件作用分值计算。（2）道路通达度作用分计算过程包括：道路等级的确定、道路作用指数、影响半径的计算和作用分值计算。（3）对外交通便利度作用分计算过程包括：汽车站等级的确定、作用指数和作用分值的计算。（4）公交便捷度作用分计算过程包括：公交路线和流量的确定、作用指数的计算和作用分值的计算。（5）基础设施作用分计算过程包括：基础设施完善度和公用设施完善度的分值计算。（6）人口密度作用分计算过程包括：常住人口和社区面积的确定、人口密度的计算和作用分值的计算。（7）定级单元的划分和总分值的计算：本文选取50个定级单元，对这50个定级单元通过加权分值和法计算每个定级单元的总分值。经过计算，得到所选取的50个定级单元的总分值，并形成商业用地总分值频率图。将总分值频率图中分值突变处作为土地级别的分界线，从商业用地总分值频率图中可以看出，分值为72、55、24时，土地定级单元总分值频率发生巨大变化，所以可把这3点作为土地分级的界限，把西充县商业用地分为4个等级.

3　土地级差收益测算及测算结果分析

土地级差收益的测算有利于检验初步测算的土地等级是否真实反映城镇商业用地的质量和土地利用效益的差异。土地利用效益的差异表现在：土地等级越高，相应的土地利用效益和收益也就越高，从土地级差收益测算结果中看出：土地各个等级之间的土地收益存在着明显的差异，土地等级越高，土地收益越大，这基本符合西充县商业用地的土地质量和土地利用状况。根据马克思的地租理论中级差地租的形成条件之一是土地肥沃程度的差别可知，土地肥沃程度的差别即土地质量对级差地租的形成有着重要影响，进而影响土地收益的形成。不同土地等级之间的土地收益差别大于同一等级内的土地收益差别，例如土地等级为优和良的土地收益差为70.89，而土地等级为优的内部土地收益差为50.28。

4　结 语

加强对研究区域的深入了解，结合研究区域的具体情况选取指标因素，采用定性和定量分析相结合的研究方法科学分析。城镇土地定级不仅要反应城镇土地质量，更重要的是要使城镇土地利用效益最大化。城镇土地利用类型中，商业用地的付租能力最强，距离市区距离越近，土地质量越好，商业用地效益越高，这说明商业用地对区位条件和土地质量要求较高。通过运用模糊综合评价方法，将定量分析为主和定性分析为辅相结合作为城镇土地定级的方法，使土地定级工作脱离仅以人为判断的模式，对选取的指标进行量化和数据分析大大增加了土地定级工作的客观性和科学性，所得到的土地定级成果更能真实反映城镇土地质量状况。研究存在的不足以及需进一步进行探讨的地方：（1）在获取土地定级指标相关信息方面能力有限，仅对现有信息进行一些简单的加工和处理，并未对其进行深入具体的研究，所以需进一步获取更为详细的信息并对信息进行深入研究；（2）在评价方法上，对所选指标因素的分值计算较为单一，如能运用地理信息技术将土地质量状况反映在图像上，这样将更加清晰、直观，未来的研究需在这方面加强；（3）本次研究只是将商业用地作为研究对象进行土地定级研究，但这一方法和思路是否适用于住宅用地和工业用地，还需进一步探讨和研究。

主要参考文献

［1］王余沛.基于模糊综合评判的西部城镇土地定级方法研究［D］.西安：长安大学，2006.

［2］陈金梁.重庆市城镇土地分等研究［D］.重庆：西南大学，2007.

［3］王惠贞.上高县城镇土地定级研究［D］.南昌：江西农业大学，2014.

［4］云婷婷.生态城市的土地定级研究［D］.呼和浩特：内蒙古大学，2008.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.14.130

F293.2；F224

A

1673-0194（2015）14-0169-02

2015-05-22