不动产登记，就从咱们家说起吧

张周来 王立彬 刘敏

《不动产登记暂行条例》2014年12月22日正式公布。离2015年3月1日实施，还有一段时间。趁此，我们普及一下不动产登记是什么，有什么用，那就从咱们家说起吧。

房地统一：对我们来说最直接、最紧要

对于不动产登记，城里人比较关心自己的房子。对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。按国际标准，只有地产，没有房产，所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界，只有土地是“不动”的。因此，不动产登记，让土地管理部门“牵头”来做，还是有道理的。

根据《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》），我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家都知道，国有土地使用权有70年期限。所以，我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗？对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期——尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。

《物权法》的规定相当原则，有待具体的细则。我们已经等了7年。在《物权法》各项细则中，有前提意义的就是《不动产登记条例》（现在加上了“暂行”二字）这部条例，就是要实行不动产统一登记。当然包括房产与地产的统一。

有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实《物权法》要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

农村才是不动产的“广阔天地”

对于我们国家来说，最大一笔不动产，在城市的环路以外——广大农村地区。

《宪法》规定，我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于受经济社会发展水平的限制，我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。

但价格上没优势，不影响价值上有绝对优势。《物权法》及《不动产登记暂行条例》，在法律上界定了农村不动产的范畴，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英国人认为，只有乡村地产才是真的不动产——某种意义确实就是这样，就像电影《飘》的那句台词“只有土地是永恒的”。我们七八十平方米住房，不能与农场、庄园、森林、海岛同日而语。

您可能会说，农村不动产交易性太差呀！对，但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。

您可能动心了！但还是得告诉您，“小产权房”不得进行不動产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变《宪法》规定的土地所有制。

能否抛“砖”引“玉”推进“阳光立法”

《不动产登记暂行条例》出台，关于“以房查人”“查房反腐”的话题不免又热起来。对此，我们内心相当矛盾：一方面，我们很想一路畅通无阻，想查谁就查谁，把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;另一方面，我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众，弄得全世界人都知道。

这种矛盾心态可以理解。坚持“查房反腐”的人，可能是病急乱投医。要依法治国，治贪也要依法。一部法规的生命力在于法理依据和法源。《物权法》未赋予不动产登记“反腐”功能。但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它发挥“反腐”作用，因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。《物权法》也好，《不动产登记暂行条例》也好，作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。

“阳光立法”属于公法范畴，主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。《物权法》所说的登记资料“公开”，是对利害关系人而言的，不同于行政法意义的“公示”“公告”，不是要全社会监督。

从国际经验看，“阳光立法”针对官员立法，属于官吏立法体系，不能针对全体民众。全世界130多个国家和地区正是这样做的。但没有国家要求全体民众公开财产。值得关注的是，在保护个人产权隐私与房产信息透明化之间，群众更关注后者。即便不动产统一登记的法理、法源上都不直接指向反腐，但近日一项网络调查显示，近9成受访者支持条例出台后“以房查人”反腐。

群众并非不明白、不珍惜自己的隐私，也不是不认法律这个“理儿”，而是对捆绑于房地产之上的腐败行为深恶痛绝，难免有人抱着“宁可不要隐私权，也要把贪官拉下马”心态。

立法专家解释称，《不动产登记暂行条例》属于私法范畴，包括公务人员财产申报制度在内的“阳光立法”属于公法范畴。《物权法》所说的不动产信息“公开”，是指对不动产交易利害关系人，不同于公法意义上的“公示”“公告”。公示公告，有社会监督性质，说明涉及公共利益事项，大伙要睁大眼睛，防止损害公共利益现象发生。世界各国“阳光立法”针对的是官员，有强力的执法权，可以无孔不入，但不适用普通民众。

还清白者以清白，让腐败者无处遁形;将隐私权放进“保险箱”，让腐败现形于“聚光灯”。这需要一个完整的法治体系，不能混为一谈。我们希望《不动产登记暂行条例》能成为一块“砖”，不是拍人的砖，而是把“阳光立法”那块“玉”引出来的“砖”。