量价齐跌 商住房遇“倒春寒”

孙晓宇

“捱过了冬天，却冻死在夏天。”今年描述天气的段子，用来形容商住房的现状也毫无违和感啊！

刘先生2010年秋天来到北京工作，2011年春天他打算在租住地附近买套房，但是由于2011年2月北京推出楼市限购令，规定持有北京市有效暂住证、在本市没有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购1套住房。“才工作了不到一年，不能买商品房，我只好选一套不限购的商住房。”

刘先生的经历并非个案，在北京有很多人因为被限购而只能选择商住房。商住房大部分总价比较低，不仅可以自住，还可以注册公司，一屋两用，也不失为一种好的选择。近几年来，商住房受到刚需和投资人群的青睐，部分区位优越、交通便利的项目一度受到市场热捧。

但是，商住房的火势却没有一直蔓延下去。统计数据显示，今年1月至4月，北京商住新房成交量为3141套，创楼市限购令实施后5年新低。

积压严重卖不动

因为不受楼市调控政策影响，商住房曾经火极一时。数据显示，2013年，北京商住市场的供需比为0.85∶1，商住房库存量仅为20660套。这表示，在那时想买一套商住房还不一定能买着。

2014年，商住产品的市场供应进入快行道，当年北京供应量达23987套，商住市场一下子由供不应求转变为供过于求，2014年商住市场的供需比攀升至2∶1。进入2015年，商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解，反而更趋严重，一季度供需比升至3∶1。截至目前，北京商住市场的库存量高达36800套，创2006年以来新高。

商住房库存量大幅攀升，除了供应量增长的原因之外，还由于成交量的大幅回落。数据显示，2013年北京商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比降幅近50%;2015年一季度，商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套，成交量回落幅度高达三成。

事实上，商住市场巨大的去库存压力早在去年已现端倪。不只北京，全国其他地区的商住房也早已面临库存压力。监测数据显示，截至2014年6月底，包括北上广深在内的国内35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。同时，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

降价促销求生存

虽然北京整体楼市开始出现明显的升温迹象，但商住市场的表现却与大势相悖，无论是成交量，还是成交价格，均出现下挫。据亚豪机构统计显示，2015年一季度，北京商住产品的成交均价为21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，下降了两个百分点。

“去年4月份在良乡大学城买的LOFT商住项目，当时是每平米24000元，还是托人买的，谁知现在降到每平米18000元。”提到过去一年的买房经历，小王后悔不已，“当时买商住就是为了投资，谁知不升反降，还不如炒股。”

小王在北京房山的商住投资经历是整个房山楼市变迁的一个剪影。在经历上一波成交高峰之后，今年开年以来房山新房市场出现供应与成交回落情况。统计显示，今年一季度，房山新房供应2677套，成交1387套，分别较去年同期下降12.7%与29.6%。受到市场低迷影响，今年一季度房山新房成交均价为每平米18413元，较去年同期下跌7%。

记者走访北京多个商住楼盘发现，部分项目已经出现降价促销。以门头沟区某商住楼盘为例，2014年11月记者来访时该项目均价为3.2万元/平方米，目前的对外报价是均价2.9万元/平方米，个别朝北的户型价格仅为2.8万元/平方米，平均每平方米降价约3000元。

全国其他地区在面临去库存化压力时，也采取了降价促销的方式。例如杭州，早在去年初就开启了降价模式。据杭州房地产协会相关数据显示，截至2014年3月，杭州约有6个楼盘出现了不同程度的降价，降幅在3400元/平方米至5000元/平方米之间，大约在8折。比如，德信·北海公园从最初的19000元/平方米直降至15800元/平方米。

业内人士普遍预测，潜在的增量与高企的库存累加，商住市场还将在未来爆发出更大的危机。