毛大庆，你离开万科当“二房东”？

李宇嘉

上海，1933老场坊。这座昔日全东亚最大的宰牲场现已变身为 “时尚达人”聚集的创意园区，成为上海时尚流行的新标地。电影《小时代》便取景于此。

在46岁“高龄”辞去千万年薪的金字塔尖职位后，曾是万科高级副总裁的毛大庆没有去传闻的鸿坤地产，而是选择自主创业，当起了“二房东”。不过，这个“二房东”并非是“食租”的“包租公”，而是有一个很专业化的名称——基于办公室出租的创业孵化平台。说得直白一点，就是收购并改造闲置的旧厂房，为青年才俊们（“创客们”）提供软硬件完善的创业空间。乍一听，这还是毛大庆的老本行房地产啊！但是，该项目与当下最时髦的创业投资紧密相连，而毛大庆本人也更愿意大家称呼他“天使投资人”，而不是房地产投资人。那么，被业内称为“最懂房地产”的毛大庆，其投资动向对于房地产行业意味着什么？对创业投资又意味着什么呢？

职业“天花板”被冲破

毛大庆

过去20多年来，由于巨大的人口红利和腹地广阔的市场，中国任何一个被计划压抑的行业，一旦实现市场化以后，都会带来消费需求大规模的释放，蛋糕非常诱人，房地产行业就是其中的最好代表。20年来，但凡采取“简单复制、快速周转”开发模式的开发商们，都获得了更大的市场份额。而全球最大的住宅开发企业——万科，对这种模式非常崇拜，并将其发挥到了极致。这种模式最大的特性就是，规则是第一位的、人是第二位的、流程是标准化的。例如，万科每一个产品系（如四季花城、金色家园等），不管在哪个城市，都有固定不变的开发和融资模型。从拿地到销售和新盘去化率等，都有明确的规则和时间上的约束。职业经理人最重要的是遵循規则，而不是个人特性的发挥。

因此，再耀眼的职业经理人，甚至是明星经理人，对于万科的治理和运营，实际影响都是有限的。也就是说，“离了谁，万科照样转”。但是，目前中国已经进入个性化的创业时代，标准化的优越性已经成为过去。近年来，万科也意识到了这一点，2013年以来不管是频繁“触网”，还是合伙人制度，事实上都意在弱化“标准化”，彰显“个性化”，留住高级管理人才。

但房地产行业整体还未告别增量开发，存量利用还未找到盈利模式，转型未见成功者。万科转型喊了几年力不从心，无怪乎王石感叹，下一个倒下的是万科。在互联网风生水起，“80后”挑大梁，创造一个个互联网奇迹的刺激下，万科这个“高大上”平台在过去集聚的那些职业精英们终于坐不住了，要离开这个夕阳行业。

迄今为止，创造万科千亿级房企的老臣子“11人梦幻组合”中，已有8人离开。不管是突破职业“天花板”还是薪水“天花板”，这都是必然的，而毛大庆就是这中间的一员。

旧工厂的“乌鸡”变“凤凰”

作为一个行业，建新房子已经夕阳西下了，看看微信端疯传的“博士回乡看房记”，就知道现在绝大多数城市最不缺的可能就是房子，特别是那些主要集中在城市边缘，冠名为五花八门的新区和CBD（中央商务区）的新建房屋。老城区开发殆尽，新房只能在新区开发，这在中国各大城市是一个普遍现象。但是，这些区域的配套还为见到实效，房子却先盖起来了，而且盖得一片连一片。最终，老百姓用脚投票，空城、鬼城到处都是，就连一些大城市也未能幸免。若继续开发新建住房，哪里还有可观的收益呢？

但是，在老百姓钟情的老城区，存量房屋利用的效率却很低。特别是，大城市产业升级较快，制造业升级换代、服务业独霸天下、基于互联网的新兴产业如雨后春笋。传统工业遗留下来的厂房，占据着城市最核心的区位，不仅无法为新行业和新产业做贡献，反而大量闲置。以北京为例，根据北京市城市规划设计研究院副院长杜立群团队的调研，被称作工业遗产的“旧厂房”，在北京市域范围内星罗棋布，既有央企和市级国企的，也有区级企业，甚至乡镇、街道办企业。即便在面积为300平方公里、寸土寸金的北京四环内，旧厂房用地接近4000公顷、建筑面积也接近2700多万平方米。由于生产线外迁、企业破产、用地功能调整限制等原因，这些厂房基本进入了“冬眠”，眼睁睁看着浪费却无能为力。

这些厂房用地位置相对都比较好，单体空间比较大，交通方便且配套设施齐全，长期闲置在那里，实在是太可惜了。若将其改造为单体空间较小的创意空间，保留原外形、杜绝大拆大建，不仅盘活了存量物业，保留了工厂原来的记忆，而且以中国“工业文化遗产”的形式再现，记载了我国从传统工业向现代服务业、创业创意产业演进的历史，其中也不乏适应创业氛围。例如，深圳大学城创意园、华侨城LOFT创意产业园，上海的861创意空间、智造局等等，都是由旧工业区改造的。更关键的是，旧工厂改造为创业园区或创业工场（而不是住宅），不涉及到用地功能调整，也就不需要补缴地价，也不用走“招拍挂”程序，成本节约和效率提升很明显。因此，旧工厂的“乌鸡”完全可以变“凤凰”，这是未来房地产发展最好的机会了，称为“蓝海”一点儿也不过分。

上海，1933老场坊。这座昔日全东亚最大的宰牲场现已变身为 “时尚达人”聚集的创意园区，成为上海时尚流行的新标地。电影《小时代》便取景于此。

那么问题来了，对创意园区的需求可观吗？答案毫无疑问。近年来，李克强总理非常关心的创业门槛（如注册、公章、资金等）已经大大降低了，深圳和珠海等城市已经是创业“零门槛”了。但如果你想创业，办公首选的还是位置优越、产业聚集的办公物业，毕竟这里有志同道合者、上下游的朋友，还有创业成果转化的渠道。但是，尽管各大中城市的写字楼林立，CBD、商务区和产业园很多，但这些区域物业的租金高得让怀里只揣有“梦想”的“创客们”（Makers）望而却步。此外，如果你想获得创业资金，银行会问你有没有土地和房子抵押呢？若没有，那就请你靠边站吧！大众创业、草根创业的“火种”还没有烧起来就被无情地熄灭了。

创客嘉年上看点颇多。创业之初需要低成本空间，“二房东”有很大市场空间。

在过去几年，包括北上广深在内的大城市，超过50%的写字楼新增供应集中在非中心商务区，租金相对低一些，典型的如北京望京、上海普陀、广州番禺和深圳龙岗等。但是，由于新商务区、办公区公共配套和软硬件不完善，创业平台和创业氛围不具备，创意设计也不够。同时，开发商为回笼资金，经常采取“散售模式”，园区内入驻企业鱼龙混杂、产业集群效应不足，最后的结果就是空置率居高不下。2013年，全国20大城市甲级写字楼存量3400万平方米，平均空置率11%，乙级写字楼空置率就更高了。一边是大量写字楼空置，一边却是“创客们”无立足之地。

政策春风使劲地吹

正是基于此，2014年9月，国务院发布了9号文，直指城区老工业区“土地利用方式粗放、大拆大建、融资渠道单一”问题，提出“鼓励改造利用老厂区、老厂房和老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业”。而且，该政策更大的利好在于，“改造利用老厂区、老厂房，发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，可采取协议出让方式供地”。这样，“招拍挂”下的土地高成本就省去了，程序也简单了，既可以激励工厂自主改造，也可以吸引社会资本参与改造，而且改造后的物业租金也不会太高。总之，创业办公物业的成本有望降低了，横在“创客们”面前的第一道障碍也有望破除了。

而且，政策上的利好接连不断。2015年3月11日，国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，部署推进大众创业、万众创新工作，提出了要重点抓好8个方面的任务，其中4个方面涉及到如何降低办公物业租赁成本和融资成本。例如，第一、二条提出“构建一批低成本、便利化、全要素和开放式的众创空间，对众创空间等新型孵化机构的房租、宽带接入费用和公共软件等给予适当财政补贴”;第五、六条提出“发挥财政资金杠杆作用，培育发展天使投资群体，开展互联网股权众筹融资试点，规范和发展服务小微企业的区域性股权市场”。这样，不仅物业成本降低了、创业的资金成本也有望降低。

这次，毛大庆抓住机会了。他的创业项目是个“二房东”，但这个“二房东”可不简单。首先，按照计划，毛大庆将在北京收购、改造旧有厂房、公建等，为青年创业者提供低廉、有品质保证的硬件、软件条件;其次，毛大庆还吸引来了徐小平、李开复、中关村创业大街、清华科创秦君等投资人或合伙人，为创业者提供财务咨询和天使投资。而后者，也就是天使投资人，这才是毛大庆最看重的。由此，毛大庆这个“二房东”，若解决了创业的资金问题，改造旧房厂不成问题，其创业项目解决了“創客们”最关心的两个大问题——合意和低成本的办公、廉价的资金。

3月8日，毛大庆在个人微博上发表了充满感性的文章《拥抱最美时光，寻找最初梦想——写在告别万科、即将创业之际》，并以李克强总理在多种场合倡导的“大众创业”与“万众创新”为时代背景，以“时代召唤、个人追求、生命完善”概括选择创业的原因。对于自己钟情的项目投资前景如何，毛大庆非常看好。用他的话来讲，北京海淀区学院路的边上、大学周围，以及大学城周边，都有这样的老厂房在闲置。而在北京，预计每年留下来的应届毕业生大约60万人，其中有10多万人将会面对自主创业。

值得注意的是，尽管毛大庆支持大众创新创业的“孵化器梦想”思路很好，但在具体实施中，可能会受到如何进行商业运营、租金回收能否覆盖成本、部分旧工厂项目“谈判”成本很大等方面的冲击。

当然，在中国经济已经进入“大众创业、万众创新”的今天，旧工厂再利用，并基于创新创业来重新设计、开发和运营，这是一个变废为宝的“多赢”结局。

政策上的扶持已经到位，类似于毛大庆这种“懂房地产”的业内专家已经先行，未来的趋势不可阻挡。万事俱备，希望毛大庆创业能够点燃“创客们”的创业“之火”，让“创客们”奔跑起来！（作者供职于深圳市房地产研究中心）