高管出走 地产业跌宕走进白银时代

郑智维

年薪少则数十万，多则过百万，出则豪车，入则豪宅，左右房价跌落，背靠高利润行业，高管职位光鲜亮丽……

这是外界对房地产企业高管群体的典型印象。

就是这样一群人，过去一两年中纷纷选择离职，几乎在房地产行业掀起了一场高管离职潮。博势智库调查报告显示，2014年1月1日至2015年3月31日期间，A股147家上市房地产企业共有191名高管离职。

房地产高管因何集中出走？一千个离职者，或许就会有一千个离开的理由。但不容回避的是，在光鲜职位的背后，是房地产市场颓势带来的巨大冲击——绩效考核压力大、薪资骤降等。

更深层次的原因是，传统房地产经营模式难以为继，企业利润率下降，面临转型。而在整个行业转型过程中，一些不适应新体制的高管们，可能就会被甩到业外。

离职率最高

3月份，以一篇题为《拥抱最美时光，寻找最初的梦想——写在告别万科、即将创业之际》的深情长文，万科集团副总裁毛大庆向外界宣布了自己离职和新的去向。

如今，他的身份是优客工场创始人、董事长。

除选择高调创业外，互联网企业也是众多离职者的理想去处。万科金牌董秘肖莉去年加盟成立仅3年的互联网房地产服务平台“房多多”，就是其中的代表。

过去一年半时间里，众多明星高管纷纷离开房地产行业。博势智库梳理显示，去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管离职。

去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管离职。

关于房企高管离职潮的调查，克而瑞信息集团针对108家重点房企人事变动也有一份数据。

2014年，该108家房企出现129次人事变动，远高于2013年的69次人事变化，其中，辞任、辞职的高管人数为48人，涉及万科、龙湖、招商、碧桂园、佳兆业等大型房企，涉及职位有总经理、副总裁、总裁、主席等。

从2013年下半年起，关于房企高管离职的新闻就屡见报端，2014年更被称为“高管离职年”。

《房企离职潮：不足一月60家上市房企80余高管出走》、《楼市裂变：80余房企高管“离职潮”汹涌来袭》……房企高管离职受到的关注，仅从这些新闻标题就可见一斑。

对于这样的数据，与媒体的反应不同，全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝并没有表现出太多惊讶。“作为离职率最高的行业之一，房地产行业在正常年份的年离职率也超过30%。”他说。

在他看来，离职率与职业经理人的用人机制有一定关系。

在传统房地产企业中，一般采用项目负责制，当职业经理人负责的项目结束后就会被调到其他项目。“如果新开工的项目较少，他们的去向势必就会受影响。”

实际上，与高管相比，基层员工的离职率更高。

已经在房地产领域工作了20年的中原地产项目部总经理黄韬告诉《民生周刊》记者，在房地产销售一线，工作三五年已算是老资格了，多数员工会在一年内选择离职，相比之下，中高层的稳定性要高一些。

生态变了？

据杨乐渝观察，在国家鼓励创新、全民创业的大趋势下，加之“互联网+”催生出大量商机，使得很多职业经理人选择离职创业。

与创业者通过主动离职实现华丽转身不同，一些高管在离职潮中被迫离开。博势智库的统计数据表明，大部分高管因个人原因或者工作变动原因离职，但也有13.61%的高管因政策要求而变动岗位。

有分析人士认为，这次离职潮的出现与房地产市场不景气密切相关。

据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，20家样本公司中，仅有8家企业100%达成年度目标，另外12家企业完成率基本在76%到90%之间，完成率最差的仅有76%。其中，华润置地、保利地产、富力地产、远洋地产等几家企业完成率在90%以上，而中骏置业、荣盛发展两家公司完成率不足80%。

市场不景气时，公司高管无疑会面临巨大压力。“很多公司都有相应的处罚措施，任务量完成不了就可能面临被减薪减佣，甚至被调整岗位或裁员。这种情形下，高管们难免跳到其他行业，这种离职更像是一种逃离。”黄韬分析说。

“受市场因素影响，销售岗位高管被动离职者较多。”杨乐渝谈道，市场不景气导致没有足够多的产品可以销售，从而销售业绩达不到目标。上市公司以业绩作为考核指标，销售总监和分管销售的副总经理离职率很高，这恰恰反映出市场的变化。

除了市場不景气外，杨乐渝谈道，造成高管离职潮的深层次原因在于，房地产企业在加速转型过程中带来的整个产业人才结构的巨大变化。传统房地产企业越来越多转向轻资产运营模式，更多转向服务环节，而传统的销售、制造环节比重便会下降。由于转型前后的服务标准和模式完全不同，前者更注重速度，后者更强调服务质量。转型后的企业对人才的知识体系、思维体系和综合素质都发生了相应转变。

“生态变了，对人才的要求也变了。”杨乐渝说，这种转型势必给高管们带来全新的挑战，这首先就表现为房企高管的集中离职潮。

“坐等收钱”已不可能

“拿地—盖楼—坐等收钱”，这是传统房地产企业的盈利模式。在毛大庆看来，这种模式支撑企业发展的阶段已经终结，现在的房地产行业已由“黄金时代”进入了“白银时代”。

经历了几轮救市政策之后，最近几个月，房市开始逐渐走出去年以来的低迷期。黄韬透露，刚刚过去的5月，无论是成交量、成交价格，还是市场占有率都再创新高。

“三四线城市依然比较低落，但一线城市的销售还是很理想的。黄金时代虽然终结了，但白银时代也可以做20年，没有必要过于悲观。”黄韬说。

然而，从利润率数据来看，房地产行业开始走下坡路早已是不争的事实。对此，黄韬分析，前些年开发商的纯利润是20%到30%，现在只有10%左右，而最好的时候（20年前）开发商能赚到50%的纯利润。

未来，随着刚需人群的缩减，势必造成需求量下降，加之原有供给较多，传统房地产企业盈利空间越来越小。这种情形下，越来越多的房地产企业开始进军养老、文化旅游、产业园等服务行业。

毛大庆建言，在“白银时代”，不动产业发展应该更多着眼于，用互联网思维下的大服务体系盘整存量资源，提升资产、资金、人才互动效益，以此激发挖掘全社会智慧力向生产力转化。

“如果现在还将房地产理解成买地、卖地、建房、卖房，那这个行业就危险了。”杨乐渝谈道，应将房地产看作一个平台，这是未来的新型房地产。无论商业、写字楼、产业园、养老、文娱等，还是人们的生活，都要建立在此基础上。

目前，一些有创新意识的企业，已经在新的领域做得风生水起。除房地产开发外，他们开始大力进行金融投资、产业地产、商业地产、医疗、教育、文化艺术等多元化投資，尝试新的模式，寻找房地产企业转型的优化路径。

还有些房地产企业开始对组织体系进行深刻变革。例如，推动合伙人机制的落地。“合伙人模式要求职业经理人对自己负责的项目跟投，有些高管不适应，不认可、不接受这种模式，现在离开的也有。”杨乐渝说。

跨界人才

企业利润率下降，势必影响高管们的薪资水平。博势智库统计数据显示，招商地产、保利地产、万科和金地集团四大标杆房企中，除金地集团的高管年薪与2013年基本持平外，其他3家房企高管2014年的薪酬都有所下降。

其中，万科高管平均薪酬降幅最大，达到39.23%;其次是招商地产，高管平均薪酬下降21.23%;保利地产高管的平均薪酬则下降了17.02%。万科董事会主席王石2014年的薪酬为1045.6万元，较2013年下降达34.24%。

压力增加，薪酬降低，这样的颓势下，房地产行业的吸引力是否还有那么大？

“虽然一直有唱衰房地产行业的声音，但整个行业并不至于被消灭。”黄韬谈道，以明星高管为代表的个人英雄时代已经走向终结，现在是团队协作的时代。比起明星高管，现在的企业更需要一个优秀的团队。

实际上，明星高管们集中离职的同时，有越来越多的新兴力量加入。据杨乐渝观察，与以往不同，房地产公司在招聘时会选择一些看似和房地产不相关的人才，多数都是跨界的复合型人才。“人才需求变化，导致人才结构的变化，这是很正常的人才机制调整。”