顺势放松房地产管制

聂日明

漫画/谢驭飞

新政策接二连三。3月27日，国土部和住建部联合发文，要求限制住宅供应偏多地区的土地供給，允许调整不适应市场需求的户型，地方可以将商品房作为保障房的房源等。30日，央行等三部委发文，调整房贷政策，其中首套有贷的家庭购二套首付比例四成。同日，财政部等也发文，二手房交易免营业税的时限从持有5年调低为2年。

房市糟糕。2月份数据显示70个大中城市中，66个城市的房价环比下降，与去年同期的同比就降得更多，北京下降了3.6%，上海降了4.7%。存量房的数据更惊人，35个城市新建商品住宅库存总量为2.7亿平方米，环比增长0.1%，同比增长19.1%。有专家计算，这些库存去化需要15.6个月。

房市稳定与地方政府财政的健康度直接相关。2014年房地产市场的衰退，不仅令与房地产相关的税收大幅滑落或负增长，土地出让金收入亦承压。地方政府甚至让其控制下的国企或融资平台来购买土地，维持土地出让金的增长。

因此，政府救市房地产只是早与晚的问题。市场此前就传闻住建部在酝酿刺激住房消费的政策，包括降低首套与二房的首付比例和贷款利率。这些政策从需求端入手，扩大刚性需求的购房能力。最终，不仅等来了房贷政策、税收优惠，还迎来了限制土地供应、调整“70/90”户型管制等政策。后者主要是从供给端入手，限制供应、优化供应结构等。

就政策影响来言，从供应端入手，调整住房供应量与供应结构，抑制了供给，改变了户型管制引发的市场错配，中长期内会缓解库存过高的危机，还稳定了市场的信心。相比之下，从需求端入手，直接降低购房门槛，影响会更快。

政策关键是放松管制。2006年的“70/90”政策出台后，长达9年时间没有调整，是今天房地产市场结构性扭曲的重要原因。与此同时，限制了大户型住宅的供给，人为造成高端住宅的稀缺，导致户型越大，房价越高，往往成为区域房地产的标杆，助推该区域的房价上涨。

放松管制还包括对二套房的贷款政策。为了抑制购房需求，前些年，家庭购第二套房，首付比例为七成，贷款利率上浮。这完全是为了抑制房价而扭曲了房贷的正常定价。正常情况下，按揭的首付比例与利率是由房贷的风险决定的。如果一户家庭，已经拥有一套无贷款的房子，他们明显比购首套房的家庭的风险更小，首付比例和贷款利率应该更低才对。

此次住建部放松户型管制的同时，还加强了土地供应的限制。表面上看，提高了房子的稀缺性，抑制了房价下跌的趋势，但实质效果尚存疑。当前，房价下跌，地价也滑落，地方政府为了保证土地出让金收入总额的增长，必须卖更多的地，才能达成目标。中央一纸规定容易，也确实出于好意，但地方限制土地供给带来的土地出让金的缩减差额由谁弥补？尤其眼下的地方政府日子难过，贷款无法延期或借新还旧，发行地方债手续烦琐、对预算的约束力也强，土地出让金仍然是地方政府必须保证的主要财源。

更进一步，如果限制供给有效果了，房价快速上扬，涨幅太快怎么办？过去的房地产管制措施扭曲了市场，今天新设的管制政策，是否会让明天的我们吃苦头？房地产是周期性行业，价格上下波动原本正常。政府出台了诸多规制、干预政策，看起来是平抑周期，实际上扭曲了市场，没有解决问题，还造成很多新问题。

如今，在房地产市场下行之时，政府应当尽快废除加在房地产市场上的不当管制，包括二套、多套房的贷款政策，严格的容积率管制等，当然最关键是尽快取消京沪等地的限购政策，这些政策除了扭曲房地产市场以外，其未经正当法律程序的行政许可行为更伤害了政府的公信力与权威性。

房地产也是一种商品，自然会因供需失衡出现价格涨落。但现实中，因其居住功能和价值较大等特点，政府让房地产承担了太多的责任，诸如住房保障、优先满足刚需等。这是房地产规制乱象的源头。未来在废除对房地产的不当规制后，政府如若出手完成住房保障等任务，应该尽可能采用租房券补贴等形式，尽可能少地扭曲市场。  （作者为上海金融与法律研究院研究员）