日本的“变态”租房制度

刘琳

导语：之所以会被逼疯，大多因为敌不过这三条：变态的昂贵，变态的审查，变态的磨蹭。

正文：

如果你是第一次在日本租房子，可要做好心理和金钱的准备。因为这个国家有着世界上独一无二的奇葩制度：签订新的租房合约之时要向房东缴纳意义不明的“礼金”（礼金）和“押金”（敷金）。这项制度即使是日本人也怨言连天。所谓的“押金”很好理解，预先付1-2个月的房租，待退房的时候房东查看房屋内部状况，有损坏的情况下的从押金里扣除，并返还余下的部分。

而“礼金”，一如字面意思，则是完全赠送给房东的1-2个月房租。一般来说，越高级的公寓，礼金就很可能越高。这一项收费一是鼓励租房者长期租赁，防止频繁的租房退房，二是通过这种筛选保持住户人群的质量。

不得不说，这种收入筛选有的时候非常有效。正式的公寓租户素质都较高，无论认不认识，在大厅里见面都会打招呼。甚至还有人变态到晚上坐电梯回家之后会出电梯之前按下1楼的按钮，以方便以后可能来等电梯的人，可是附加的费用远不止于礼金和押金。

月租8万日元的房子 首付租金却要48万

绝大多数情况下，房屋租赁都是通过中介进行的——日本的房屋中介标准价是一个月的房租。通常外国人租房子都是要有保证公司进行保证的，而保证公司收取的费用一般为0.5–1个月的房租。（一些学校可以给学生做保证人，省去了这一部分的开销，请留学生租房前务必咨询你的学校的相关办公室）

而且，几乎是百分之百的，租房的时候必须购买火灾保险，而大多数情况下这个保险公司还是房东指定的。每年都要交保险费用，通常为1-2万不等。如果你租的是像模像样的地方，很多时候还会有一个“配钥匙费”。简直就是漫天要价，公寓一般都为 8000 起，最贵的可以达到 2 万。再加上千奇百怪的各种名目，比如“24小时保障服务”“清扫费”“？？”等等，最终头一个月要缴纳的费用甚至可以高达一个月房租的5-6倍。

以下是一张可能出现的头金（第一个月费用）的清单：（以下数字为日元）

月租8万x2个月

礼金8万（一个月房租）

押金8万（一个月房租）

中介费8万（一个月房租）

保证公司4万（0.5-1个月房租）

火灾保险2万/年

配钥匙费2万

共计48万

这样的清单很稀松平常。只是根据具体情况不同，也会上下浮动。可能运气好遇到免礼金的房子，也有可能要给保证公司交1个月的房租。一般头金为房租的3倍左右，就算非常便宜了。所以租房时一定要慎重选择地点和房子。搬家重新租赁的成本，简直太高了！

“我们就是不相信你，要不你就交钱”

正如日本的中介之黑在优质的日本服务里是一朵奇葩一样，日本的房东，一改整个社会的信任链机制，也许是这世界上最麻烦的一种生物。

有过找房子经历的留学生几乎都会见过这种情景：你面前的中介人员打电话给房屋管理公司，询问外国人是否能租这间房子。有时候仅仅因为是外国人就会被拒绝。还有的时候，房子可以租给外国人，但是中国人除外（这一点不是一开始就歧视中国人的，而是311大地震之后很多中国人不和房东打招呼就突然搬走并且拖欠房租。在那之后不租给中国人的房子一下多了起来）。有的时候对方要求看租房者的学校，公司和年收入，或者要求必须由保证公司进行担保。

为什么要保证公司呢？其实在日本，房东非常厌恶提前解约退房的行为，因此他们要求租房必须有第三方担保。担保有两种方式：担保人和保证公司。一般的日本学生通常让父亲出具收入证明和公司信息等，以家人为担保人。但外国人，除了一部分学校给留学生免费担保以外，非常难找能为自己担保的个人。只能出钱让保证公司为自己担保。

保证公司在对租房者进行审查之后，如果觉得没问题，就会对房东拍胸脯说我做担保。租房者无故不交房租，突然退房，所产生的损失都由保证公司赔偿给房东。每个月的房租也是租房者打给保证公司，保证公司再转交给房东的。也因此，拖欠房租时第一个发来催促消息的也是保证公司。审查越严格的房东，用的保证公司的保证费就有可能越高。而租房者大部分情况下只能乖乖交钱。

“我们正在交涉中，请耐心等待”

初到日本的外国人，想在三四天找完房子？几乎不可能。提前打出一个月的提前量都不一定保准。这其中主要花费时间的部分，就是保证公司的审查。另外还有和管理公司、房东等各个关卡的交涉，我们汇去第一笔房租到对方核实之间的时间差，钥匙和相关文件从管理公司到中介的过程等等。异常繁杂。

笔者曾经两次挑战从确定房源到入住的极限，如果是日本中介，一视同仁，再着急也不会帮你特别加急，最快最顺利也基本要一星期。如果是可以为自己催文件的中国人中介，可以压缩到4-5天入住。这还不包括确定房源之前看房子的过程。

在新学期和新生活开始之前的1-3月份，更是房源紧张，看好的房子不马上预定立刻就会被人订走，好房子1个月以后才空出来的坑爹事儿也数不胜数。可以说从看房子那一刻开始，一直到搬家，每一个步骤都是鏖战。提前准备好大量的时间和金钱，以及提前准备好可能需要的各类文件，才能更快更顺利度过这场鏖战。

“訳あり”房源

在这样变态的房地产市场中，偶尔会出现看起来条件很好却异常便宜的房子。可别高兴得太早，有时候这样的房子就是传说中的“訳あり”（有特殊原因而打折的房子）。

“訳あり”最常见的原因就是自杀或者孤独死，也就是之前死过人的房子。或者同楼里发生过杀人事件的房子。另一类就是有着奇葩构造的房子，比如一进屋就是厕所，或者完全没有窗户，或者噪音非常的大，最好实地去看房，至少也要好好的看平面图。有时候这些奇葩的布局很容易在平面图中被忽略。

日本甚至还出现了一种职业：专门住之前死过人的房子。住过一段时间后再出租，就是“死过人之后住过人也没事的房子”了，等于说房子被洗白了。就可以多少恢复原有的价格。

切勿太信赖中介

是的，日本的服务业是全球闻名的。但是整个日本，最不值得信赖的服务业，就是房地产业。甚至可以用一团漆黑来形容。

大多数房屋中介都会用同一种伎俩：他们把特别好的房子放到网上，租房者搜索到这间房子联系他们之后，他们会让对方去他们的办公室。当你到他们的办公室的时候，他们会给你至高无上的服务，同时告诉你，你之前看的那个房子其实这里不好那里不好，或者干脆就已经被租出去了，然后给你介绍其他房源。而这些房源往往是他们拿报酬比较多的。

有一段时间我因为必须在短时间内找到房子，疯狂的跑了十多家中介，经验多了，就知道大部分日本中介都玩这种伎俩。后来因为工作关系得知一些幕后消息，才知道这一套日本中介很早就玩的很熟练了。和日本中介打交道，笔者有一段实在可称得上惨痛的经历。可以告诉大家，在中介的世界，表面和蔼的服务，真的就不代表负责。

那是在去年的12月。我因为换签证在12月20日左右才拿到护照和日本身份证（没有这些身份证明没法找房子）。但1月2日就离开日本，必须在这段时间内找到新房子。问题在于日本从12月26日左右，就会全国进入元旦假的状态，大部分公司都会从年末放到第二年1月3日以后。所以我必须在一星期内找好。

我在网上找了很多家中介，每一家都详细写了我的绝对要求：1月2日之前必须搬家！否则之前的房子到期，我也不在日本了，东西没有地方放。跟着几家中介看过房子之后，有几家承诺可以年内找到。其中有一个地方和房子都比较满意的，中介的人服务也很热情，告诉我材料怎么写，申请有几个步骤，还说27号我就可以拿钥匙入住了，天真的我就相信了他的话，并且停止了在其他中介的申请。

就这样，递交了材料的我开始等待并且安排27号的搬家。之前口口声声说27号可以入住，并且同我一起幻想搬家后美好未来的中介，到了26号也没信儿。我已经约了27号的搬家公司，觉得蹊跷，就打电话过去问，结果中介的负责人很敷衍的说，“哦，你的保证公司申请没下来，他们已经休息了，你要搬只能1月8号以后了。”

这简直就是晴天霹雳。于是我告诉他，1月8号我都不在日本了，不可能那时候搬家。我之前就告诉你的。

中介负责人说：“这件事我并不清楚。你当时没说。”好个我不清楚，当时到他办公室看房子的时候，1月份明明有很多好房源，我都因为那时候不在日本而放弃的事情难道他也忘了？从头到尾我一直在跟他确认是否能年前搬家，反复说明我1月2号就出国了，他也丝毫没有跟我说过保证公司的申请可能年前下不来的情况。更过分的是，其实保证公司当天早上就已经和我电话确认过审查通过了，只是还没做成文件提交而已。中介催一催完全是可以出来的。事实就是他完全就是没考虑客户的要求，只是机器一样所有人走同样的流程而已。

他不负责任顶多失去一个客户，但是第二天不搬家我就没地方住了，所有的东西都没地方放，十几个箱子总不能扔大街上然后睡公园吧？无奈之下我只好当晚在所有的 SNS发求救消息，同时询问我认识的几个做中介的中国人。他们都表示找到第二天入住的房子在日本实在是太难了。还好很多人表示可以把东西暂时放在他们那，热情的想要帮助我。最后很幸运的，正好有个朋友之前租的房子人刚搬走，1月份都空着，我才避免了流落街头的命运。

可是这样的中介，因为还没有发生合同关系，被坑的再惨也只能暗自叫苦，学习教训了。

后来2月份再找房子的时候我就学“坏”了。同时看好几个中介，最后是找自己认识的中国人朋友的中介帮忙申请。我才体会到，知根知底的中国人中介其实是比日本中介负责不知道多少倍的。朋友每天反复给保证公司和管理公司打电话催，不断地帮我跑，短短四五天就让我搬到了新家。为此我特别感激，逢人就推荐他给找房子。

在东京想找房子的朋友，觉得我可以信赖的请单独私信询问，我可以把他介绍给你。尤其是还没来东京，对日语没信心或者想要提前看房尽快入住省点旅馆费的朋友也比较推荐。（不过，对我半信半疑的，害怕被坑被骗的就不要联系我了，解释什么的很烦很浪费时间。）

TIPS：如何在日本看房子

东京有几个老区，比如荒川区，大田区，环境相对没那么好的房子价格会相对便宜些。

离红灯区近的，比如新宿一些地方，还有山手线的莺谷（うぐいすだにえき），房子会便宜。有趣的是，很多明明离莺谷很近的房子，为了不让租房者觉得是红灯区，在登录最近车站时都会特地写离房子较远的日暮里/西日暮里站。

在非高峰期（1-3月），提前几个月看房子，能找到好房子的概率最大。

有些新建的公寓一开始标价很高，一旦没人租就会逐渐放低条件和礼金押金价格，如果时间充裕，不如关注着等等。

在1981年以后建的房子，防震都会比1981年之前的好。因为日本在1981年把建筑物必须遵守的防震规范修改的更严格了。

窗户面对大马路或者铁道电车线的房子有可能夜晚噪音很大，看房子的时候务必注意马路噪音是否明显。

顶楼和窗户朝西的房子夏天很热。

女生看房子，最好白天和晚上各从车站往房子走一次，看看路上是否明亮安全。有条件的话最好选择大门有自动锁，外人很难进楼的公寓。尽量避免一楼。（虽然日本治安很好，但也不是100%。我一个同期在新小岩也曾经窗户被打碎家里进去过人。）

祝大家都能在东京找到便宜又可心的小家。