当“下只角”变成“上只角”

应琛

静安区和闸北区在这个金秋终于结束了12年的“恋爱长跑”，正式组建成了名叫“新静安”的新家庭。

两区合并的传闻最早出现在2003年，但是由于两区各方面发展水平差距过大，静安区拆迁市民对搬迁至闸北区的抵触强烈，合并也就无疾而终。不过，2015年11月4日，上海市委市政府召开撤销闸北区静安区建制设立新的静安区大会，公布“闸北区、静安区‘撤二建一’”工作领导小组人员名单和建立中共“闸北区、静安区‘撤二建一’”联合委员会的通知，并宣读国务院关于同意上海市调整部分行政区划的批复。

从前，黄浦、卢湾、静安三大区域被认为是上海正市中心区域，沿线各种法租界、英租界的领馆、银行、别墅等，生活在这三个区域里是很有面子的一件事。然而，南市和卢湾先后并入黄浦，这次静安又与闸北合并，原来的市中心“铁三角”就这样荡然无存。

没有了“纯中心”概念，这些年，上海更注重对于各个板块的发展。围绕着大型商圈的发展，不少区域的城市“副中心”相继形成，并渐具规模。

环大宁商圈的华丽转身

上海人对闸北区的印象有一句流传最久的形容叫“闸北区，赤膊区”，最早的意思是生活在闸北的人都是光着膀子卖力气的穷人，后来又引申为穷得连衣服也穿不起。总之一句话，闸北就是上海的“下只角”。

不过，随着上海城市改造的进展，闸北的城市面貌出现了较大改观。2012年，闸北区第九次党代会报告中提出了“南高中繁北产业”整体发展战略。南部聚焦苏河湾开发，打造名副其实的上海城市新地标。中部打造商业商务发达、生态环境优美、休闲娱乐高雅的大型城市综合体。北面打造高新技术产业的重要基地、上海转型发展的示范窗口。

但多年来，不夜城商圈始终无法跻身高档商圈。倒是无心插柳的大宁国际城的开业带动了闸北中部核心区的商业发展。

大宁国际城原先只是闸北区的一块荒地，地块本身是一个废弃的停车场，周围半径5公里内没有成熟的商圈，也没有任何大型社区入驻。然而，就是在这样一块看似“无药可救”的地块上，开发商用7年时间，硬生生打造出了一个“城市商业副中心”。

据了解，整个项目占地5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，定位为综合性、多功能的商业房地产开发项目。规划中，除了商务酒店、办公楼外，与商业有关的零售、餐饮、娱乐、教育文化和生活配套部分的建筑面积合计11万平方米，占总建筑面积的比例为44%。这11万平方米的商铺全部由开发商自持经营，只租不售。

面对这样一个生僻的区域，当“地段、地段，还是地段”的咒语不灵时，开发商要盘活这些商铺的唯一指望就是：要有大量的人来消费！于是，项目开发商把目光投向了商业地产另外一个法宝：“人气、人气，还是人气”。

通过前期大量的市场研究和精确的商业定位，大宁国际把消费客群锁定为25-35岁偏年轻化的时尚人群。之后，开发商又把发展文化产业作为大宁国际项目商业开发的突破口，确定了“以文化促人气”的运营模式。

现在，大宁国际商业部分的租金水平约15元/㎡/天（1-3层平均），一层租金约20元/㎡/天，已经赶上成熟的商业街淮海路的平均水平。而这里的平均年客流量高达1800万人次以上，已然成为上海北部地区的文化商业地标和休闲消费热点。

上海中原物业顾问有限公司的联动事务经理米圣文告诉记者，在大宁国际商业广场之前，闸北尚无成规模的商业业态，大宁国际商业广场的建成和使用弥补了这一缺憾。

闸北区通往静安区的交通大动脉南北高架。

另一方面，作为超大型综合消费商业中心，大宁国际商业广场在实现消费截流功能的同时还辐射包括闸北、宝山、虹口、普陀、静安等五个城区，潛力不可估量，这里一定会成为区域经济的增长点。

2014年，久光百货确定落户对大宁商圈的升级无疑又是一大利好消息。此前，闸北虽已拥有大宁国际商业广场、大悦城等成熟商业综合体，但由于零散分布，影响力始终有限。而现在“环大宁商圈”正在日渐成熟。

所谓“环大宁商圈”，位于闸北中心的核心区域，总规划面积为2平方公里，至2015年基本建成。新民周刊记者了解到，“环大宁商圈”南起延长路北至灵石路，东起共和新路西至运城路。规划具体包括大宁中心广场后续项目，该项目地处大宁灵石公园北侧，由老厂房改建为综合性商业商办休闲区;大宁灵石公园西区东北角，则正在建设一个以儿童职业体验为主题的宝贝当家儿童乐园……

除了西北部的大型规划，大宁板块东北侧平型关路上的大宁剧院，还有板块东南区洛川东路近北宝兴路上的东方商厦小商圈的逐渐成熟，以及新建的柳营路灯饰城等等，可见整个大宁板块的商业配套都在进一步完善。

如果说，过去大宁国际的开幕是打破了板块内仅以基本生活配套支撑的格局，那么“环大宁商圈”的规划，则是将整个大宁板块往城市副中心的地位猛推了一把。

米圣文表示，在房地产市场，板块与项目是相辅相成的，诸如大宁金茂府、象屿大宁悦府的热销在很大程度上也折射出大宁乃至整个闸北板块价值的崛起。

“上海的房价很早开始就不单是以区域划分，而是以板块的概念来论，如果有一个‘城市副中心’的概念，那周边的房价自然就会很高。”米圣文说，整个大宁板块逐渐脱离老上海人对闸北的固有印象，板块新房价格自2006年开始逐渐走高，2010年完成了从2万元/平方米不到的成交均价猛涨至近3万元/平方米的跳跃。

而自两区合并的消息传开之后，“环大宁商圈”的一手房成交价平均突破6万元/平方米，涨幅达30%之多;而二手房的涨幅也在20%左右。

交通配套，水到渠成

以往，听到“南北高架”四个字，上海人总是禁不住地眉头一紧，因为脑中第一个浮现的词就是“堵”，尤其是共和新路一段。

这“魔都第一堵”老大难问题，现在终于有人来解决了。据悉，普善路—万荣路—三泉路南北通道辟通工程北段工程宣告啟动，第二条南北通道开工，预计2017年一季度全面通车，南可抵上海火车站，北可到达宝山区，不仅可以在共和新路西侧形成一条平行分流道路，改善沿线地区出行条件，也可为上海火车站北广场新增一条疏散通道。此外，作为上海中心城区“三横三纵”主干路网的重要组成部分，穿越长宁、普陀、静安、闸北、虹口、杨浦等6区的北横通道也已开工建设。

交通上的通达，也让两区合并变得水到渠成。

与此同时，大宁板块南部原本就是传统居住区，中段和西北面在近几年也发展十分迅速，因此，这些年板块交通本身就在原先基础上得到了完善。

公共交通方面，板块南面的北区汽车站、长途汽车站、贯穿南北的1号线，西侧沪太路上的7号线，南端中山北路上的8号线等，几十条公交线路加上三条地铁线，几乎可以做到四通八达。而“环大宁商圈”规划的落实，16号线将在大宁西部设站，连接虹口与虹桥，进一步完善整个公共交通网，并在广中西路以南、共和新路以西的老广中公园区域建设一种“地上空中走廊、地面公园林荫道、地下交通换乘”的交通模式，有效串联起“环大宁商圈”的各个区块。

从自驾方面来考虑，大宁的地理位置本就有一定优势，北临中环南贴内环，区域内共和新路南北高架更是贯穿整个板块，正常路况下至人民广场只需20分钟左右。而板块内沪太路、平型关路、广中路、中山北路等交通要道也打开了四方通路，使出行更为便捷。

商业之外，同样环绕着大宁核心商圈的还有集中在延长路上的医疗配套，包括上海市第十人民医院、闸北区中医医院、同济大学附属口腔医院、延长医院等。此外，还有板块西北面的万荣医院，东南部分包含共和新路地段医院及长征医院整合部等。

教育方面，大宁板块也已经十分完善，从幼儿园、小学、中学、大学，到各类职校、成人学校等均有设立，其中也不乏实验小学、二中心小学等老牌名校，以及大宁国际小学等新立的口碑学校，而风华、新中、回民三所中学，也是区级重点学校，还有属于一类院校的上海大学老校区。

“完善的基础公共设施，加上越来越成熟的商业、商办配套，还有大宁灵石公园、闸北公园等城市绿肺，未来的大宁板块确实更值得期待。”米圣文指出，在上海商业布局中，北上海一直处于弱势，但如今依托环大宁商圈，以知名地产项目为中心，联动周边，闸北区已逐渐成为整个北上海的公共活动中心和商业购物中心，“大宁作为‘城市副中心’越来越名副其实。”

大宁国际已然成为上海北部地区的文化商业地标和休闲消费热点。

如今闸北区苏州河沿线旧城改造项目正在紧张部署中。

从“单中心”到“多中心”

在世界范围内，随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。因此，伦敦、巴黎、东京、华盛顿等大都市大多从“单中心”向“多中心”布局结构转变。

早在2001年，经国务院批复的《上海市城市总体规划》，明确了上海“一主四副”的城市架构。其中，市级主中心主要包括人民广场行政中心、外滩—陆家嘴中央商务区、南京路等商业中心，四个副中心分别为徐家汇、五角场、真如和花木。

规划中明确，徐家汇副中心主要服务西南地区，功能定位为城市文化、体育、商业中心，规划用地约2.2平方公里;五角场副中心主要服务东北地区，功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，规划用地约2.3平方公里;花木城市副中心主要服务浦东地区，功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，规划用地约2.6平方公里;真如副中心，位于普陀区真如地区，规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心，规划用地约2.4平方公里。

14个年头过去，副中心建设喜忧参半。

徐家汇作为上海四大城市副中心的领头羊和上海市最重要的商业区之一，其成功的运作成为副中心建设的典范，以及全国城市副中心的示范区域之一。自衡山路东侧顺时针起，在五条马路的交叉口处分别坐落着第六百货商场、美罗城、太平洋数码广场、东方商厦、港汇广场和太平洋百货。

而2015年，徐家汇副中心升级改造计划启动，包括建设摩天大楼徐家汇中心、徐家汇商圈空中连廊，以及太平洋数码城重建、西亚宾馆重建，美罗城改造、港汇恒隆广场提升、徐家汇教堂广场改造等工程。“徐家汇商圈空中连廊”将连通商圈各家商业建筑，扩大至徐家汇中心、徐家汇公园和天主教堂，形成可供行人漫步的“空中花园”。

“不再是城市副中心，就是城市中心”，这是未来徐家汇向外界喊出的口号。但事实上，在上海人心中，徐家汇老早就已经是“市中心”了。

而昔日破败的五角场同样实现了老城区的华丽转型。

曾经的五角场是杨浦区改造后的老工业区，环境一般，也被老上海人称为“下只角”。杨浦区沿着“三区融合”的发展理念，通过大学校区、科技园区与公共社区融合和联动，激活了五角场副中心。

五角场副中心分为南部、中部和北部三块：南部为上海市级商业中心和科教商务区;中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”;北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部入驻其中。

万达商业中心、百联又一城、东方商厦、大西洋百货各具特色，通达翔殷路、黄兴路、四平路、邯郸路和淞沪路的下沉式广场，将不间断的客流送进五角场环岛周围的大型商城。

但五角场的人均消费普遍低于南京西路、徐家汇等商圈，这也反映出“接地气”的商业项目和品牌在五角场地区更受消费者欢迎。

2014年开始，五角场和新江湾地区沿淞沪路建长约3公里的地下步行系统，并将地处新江湾城的“尚浦领世”和五角场环岛连接起来。

与上述两个成功的副中心不同的是，拥有5条轨道交通及上海西站的真如副中心土地供应节奏紊乱且体量太小，开发进展缓慢，错失发展良机;离陆家嘴仅三站地铁的花木副中心，虽有先天区位优势，却受困于规划土地，没有形成集聚。

如果没有经济腹地，副中心也就失去了赖以存在的基础。纵观上海成功的城市副中心的崛起，其背后都有一批综合体项目来凝聚城市商业力量。

因此，那些原本非副中心的热点区域，除上文中提到的环大宁商圈外，虹桥商务区、浦东碧云……近年来越来越有成为城市副中心的架势。

国外成功的副中心往往有合理的区位、便捷的交通系统、多样化的商务空间、完善的配套设施，以及良好的景观文化环境，更注重人的活动空间和生活空间的拓展与融合，更注重多产业、多业态、多种功能的混合发展，更注重引入新兴产业业态和新型城市建筑形态。

未来，上海将继续向“多心、开敞”的布局结构转变，即由市级中心、副中心以及地区级、社区级中心等组成公共活动中心体系，共同承担服务全国、面向国际的综合服务功能。