房价“滞涨”

陈涛

5月央行再降息，对房地产市场起到一定支撑作用，但其效果也应理性认识，房价再度整体大幅上涨可能性较小。

理论上分析，利率与资产价格呈反向关系。利率下降，将明显改善住宅租金收益率状况，对房价形成一定支撑。特别是3月30日楼市新政出台后，房地产市场出现了成交活跃情况，特别是一线城市商品住宅交易量环比大幅上涨。

4月份北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高。广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%；深圳再次出现购房热潮。预期未来一段时间，楼市交易将进一步趋向活跃。

但降息推动房价上涨的作用需要理性认识。随着房地产市场交易进一步活跃，市场投资投机性住宅需求有抬头的趋势。通常，投资投机性住宅需求主要关注的是未来房价涨幅，在杠杆作用下，可以获得高收益，但目前经济金融环境并不支持房价明显上涨。

我国楼市黄金十年过去才两年，从房地产市场周期演化规律看，不太可能再创辉煌。即使有市场朦胧预期中的“白银十年”，房价涨幅也将明显缩小。在宏观经济下行压力不断增大背景下，个人收入对房价的偏离程度将会进一步加深，最终促使房价理性回归。在楼市运行关键当口，市场上出现的新“地王”、楼盘销售一空，排队买房等现象，不排除是部分房地产企业营销的噱头，对此应有客观认识。

从市场交易分析，当前市场率先回暖的是二手住宅，二手住宅成交量大幅上涨说明房地产市场投资投机套利盘不断涌现。二手住宅交易均价并不能反映市场交易的微观结构。改善性住宅需求释放，对城市中高端投资投机性楼盘高位变现有助推作用，一定程度上提升了二手住宅成交均价。家庭资产配置倾向于提升股票资产比重，且股票市场牛市已经形成，住宅投资由于其低收益和低流动性，并不是理想的投资品种。土地出让收入增长放缓，增加了国家出台房地产税的可能性，在城镇居民平均住宅面积已是高位情况下，未来持有住宅成本也会显著上升。

我国始终要提倡节约资源使用，一个家庭拥有多套住房，既无必要，也是巨大浪费，不宜提倡。综合各方面情况看，我国房价继续大幅上涨可能性极小。市场似乎也对此形成了广泛共识。

应该提倡住宅理性交易。人性总是有缺陷，前不久部分业主为住宅变现多次降价但不能成交而焦虑，现在因为市场交易活跃而反手上涨，总想把利益最大化。这种心理和大多数股民在股票市场的表现没有两样。国家好不容易出台多项利好政策，主要是为了稳定住房消费，如果因为市场盲目上调价格，成交再度萎缩，再想变现的机会也没有了。

市场经济下追求利益最大化本无可厚非，但不要因为过度追逐利益反而受损。毕竟你的利益就是他人的成本，市场无形之手在调节利益，制约非理性行为。对此，大多数人还需要抱有理性。