房地产成本控制新思路的研究

2015-08-15俞平锋中大建设股份有限公司江西南昌330000

江西建材 2015年23期

■俞平锋 ■中大建设股份有限公司，江西南昌 330000

1 房地产成本的构成

1.1 土地成本、建设及配套设施造价土地成本和建设及配套设施造价

土地成本往往决定着一个楼盘的基本售价和楼盘市场欢迎程度。土地成本涉及土地取得费用及开发成本。不同地区，不同城市，土地成本往往不同。特别是2008 年之后房地产行业的迅猛发展，土地成本价格也随之迅猛发展。无论是东部发达城市，还是西部一般的小城镇，房地产价格都抬升到一个相当高的价格。土地成本往往受距离市中心远近和周围交通通达度影响。一般而言，现在较为发达的城市市区土地成本业已达到了每亩500 万元左右，较为小的城镇每亩土地成本也能达到120 万元以上。通常而言，一般可以估算楼面价格的公式可为每亩地价除以666.7 除以容积率。常见的容积率是指建筑面积除以占地面积，又称建筑密面积毛密度。容积率是衡量建设用地使用强度的一种数据。容积率通常而言均指的是多层容积率，最大值不应超过2，否则建筑的品质将会很差。建设造价也是房地产成本的重要部分之一，在我国，建设成本占总成本的百分之四十。在人力成本和材料购置费用上，中小型城镇要比一线城市有优势。同时，钢筋总量与砖面材质同时影响总成本。常规的配套设施包括取暖，供水，供电，天然气，园林绿化，交通等。以内地中小型城市为模板，除却园林景观，配套设施每平方约为200 元左右。园林景观设计因工程水准，设计单位不同而成本不同。由具有业内权威涉及，其成本包括设计费用和施工费用大致可为每平方300 元以上。由中小型景观设计公司承担，项目费用可以下浮，但品质难有保证。

1.2 设计勘察监理等

涉及勘察监理可以由自己下设的部门承担，也可以邀请业内专业公司承做。以内地中小型城市为例，其设计勘察监理成本常规不超过每平方100 元，沿海城市会有少许上浮，但常规不应超过其成本的百分之二十，同时也应将相关公关费用考虑在内。

1.3 财务管理营销费用

房地产行业，因为房地产产业建设营销时间长，必须借助银行业贷款，银行贷款是绝大数房地产开放商的主要资金来源，支持了房地产的开发，建设和营销费用，为房地产的健康发展提供了强有力的资金支持。借款数额与利率，项目大小，开发与销售时间直接影响了项目的成败。财务费用的常规算法可为总成本乘以百分之五十乘以银行年贷款利率的两倍，所以借款所占的成本占据总成本的比例并不稳定。营销可分为营销代理和广告投入两类。中小型城市营销成本占据总成本的百分之五，大型城市因为较多的同业竞争压力和银行借款压力，一般而言，营销费用可高达总成本的百分之十。管理成本占据总成本的比例通常比较小，其比例通常为总成本的百分之二，主要负责管理房地产开发企业的人员的工资，津贴(差旅费，交通补贴，餐费补贴等)，奖金(营销业绩，管理业绩，绩效工资，年终奖等)，保险(失业保险，生育保险，医疗保险，工伤保险，养老保险)，公积金等。

1.4 相关行政收费及税费

根据房地产公司资质和开发的项目不同，以及房地产所在地(大型城市与中小型城镇，东部地区与中东部地区)，其差距是相当大的。主要由各级地方政府以及各级房地产开发主管部门向相关企业收取。内容涉及房地产开发交易管理费，人防工程收费，煤气水电增容费，城镇土地使用费等各类行政收费。税费主要包括房产税，城镇土地使用税，耕地使用税，营业税，土地增值税等各类稅种。众所周知，相关政府行政收费及税务缴费占据总房地产开发成本比例较高且不透明的，虽有统一的全国标准，但通常涉及各类衍生公关费用，数额难以具体计算。但业内专家估算，相关行政收费与收费可高达总房地产开发成本的百分之十五以上。

2 房地产成本开发控制存在的问题

2.1 缺乏科学房地产成本控制的方法

房地产成本控制方法科学与否直接制约了房地产开发企业经营成功与否。倘若房地产开发公司忽视房地产市场开发的一般规律，盲目投资，或者投资数额过大，无视当地房地产商品消费者的实际消费能力，不顾其实际需求，必将饱尝经营失败的苦果。全方面成本控制制度是房地产开发成本控制的核心，它贯穿房地产开发设计到实际施工的整个过程。随着现代经济的生产精细化和分工的科学化，只有将房地产生产的各个环节要素才能实现房地产开发成本的最小化和企业盈利的最大化。

2.2 错误的房地产开发成本控制认识

财务部门提供的财务报告，是以往房地产企业决策和监督部门制定相关决策和审计的重要依据。但是由于财务报告的相对滞后，从而导致企业做出错误判断，从而增加投资成本，加大企业运营风险。因而确立正确的房地产开发控制认识是科学进行的房地产开发成本控制的前提。有关财务报告应考虑市场变化，并制定相关预判草案。

2.3 缺乏成熟的成本控制制度的施行

众所周知，国内房地产企业很多都是家族企业，尚未建立实质的现代企业制度。暴利行业依靠的是垄断地位。任人唯亲，赏罚不均甚至在一些大型房地产开发企业也并不鲜见。很多企业的运行模式仍然简单出放，这严重损害了企业应有的健康机体。建立股份与决策，权利与责任分离的现代企业制度是势在必行的趋势。成熟的成本控制制度应是建立正确科学的现代企业制度和涵盖各要素全面的成本控制制度。

3 房地产成本开发控制的新思路

3.1 加大土地供应总量和利用效率

土地供应总量严重制约商品房产出的可能性，而囤积土地，买而不建等投机行为直接威胁着房价。本国政府一直提倡发展中西部中小型城市，但是人们的实际需求确实是东部基础设施完备的发达城市群。但是相比较于中西部较为充裕的土地资源，东部土地资源紧张，能用于建设商品房的土地资源也更加稀少。况且倘若大量移民进入东部发达城市群，将加剧东部水资源紧缺，电力，教育等资源，不利于国家的长治久安。因而发展我国中西部小城镇，吸纳农转非，是我国家城市化的必有之路。除此之外，应压力打击开发商囤积土地资源，购买土地资源但不进行相关建设或久建不完等实际投机行为，维护房地产市场的正常经济秩序。

3.2 降低税负，通过市场化运作盘活房地产产业

众所周知，房地产产业带来相关行政收费和税务收入，已成为地方各级政府财政收入的主要收入。但是从长期来看，这是不利于地方经济的健康发展，并制造虚拟的房地产产业泡沫。逐步放宽房地产税负，严查房地产开发商资质，通过市场化运作盘活房地产产业，用市场调节并辅之强有力的宏观调控，从而实现降低房地产物价，实现让利于于民的实际施政目标。从英美发达国家的相关经验来看，政府过多干涉房地产市场的结果必然制造实际的高房价。政府通过底成本的城市强拆改建获得了低成本的土地，并出售给相关房地产开发企业，并通过事实上的高税收政策和繁琐的各类行政费用，谋取暴利。换而言之，市场化就是利用公平交易这个无形杠杆，将各个市场个体放在同一谈判桌上，利益均沾。

3.3 提供更为亲善的金融政策，为降低房价扫清障碍

需要特别指出的一点，我国银行业系统对于房地产产业的支持力度不大，且青睐国有企业，从而导致中小型企业融资难。这一定程度加大了企业经营成本和融资成本。相关银行业从业人员应立足市场秩序，提供一个无差别非歧视的融资平台，为广大中小型企业提供切实的金融政策，从而推进我国房地产行业的健康和谐发展。目前中国的房价收入比，与实际GDP 增速严重不符合世界标准，且中西部地区房屋闲置率较高。一个无形的房地产泡沫正在形成。而积极亲善的金融政策有利于维持房地产经济的运转，通过符合市场预期的调节，为降低房价及其成本扫清障碍。