社区商业设计规划研究

■许 云 ■中南建筑设计院股份有限公司，湖北 武汉 430071

1 社区商业概述

社区商业是城市商业当中的组成部分之一，其所提供的服务为社区居民所需的日常生活服务，这一类服务拥有便利性和频繁性。在设计社区商业的规模大小、服务种类、商圈范围等方面，其较城市中心的商业和城市区域型商业要低得多。但社区商业拥有比较稳定的市场，未来，将会随着居民的生活水平的提高而得到更好得发展。

(1)商业建筑的分类。商业建筑根据商住比指标可分成辐射型、中间型、内向型。辐射型的比例大约占到5%-11%，商业体量大，对于外来客流的要求比较高，对交通、人流、商业氛围也有一定的要求。中间型的比例大约占2%-5%，主要是依靠商业所在的社区自身的居民需求，对周边的略有兼顾。内向型的比例大概占到2%，基本完全是依靠商业所在社区自身的居民需求，基本顾及不到社区商业的对外性。商业规模的大小按照社区人口规模的多少来进行调整，通常社区自身的人口规模就足够支持商业的照常运营。商业建筑根据服务的规模大小可以划分为社区级商业、邻里级商业、便利级商业。社区级的商业，一般商业面积达2 万-5 万平方米，以大卖场或百货为其主力，辅以专买等其他类型的店铺。邻里级的商业，一般面积在3 千-2 万平方米，主力店一般是超市，包括便利性的销售、服务、餐饮等其他的店铺。便利级的商业，一般面积在3 千平方米之下，以小店或集中起来的大集成店组成，也包括便利性销售、服务、餐饮等店铺。商业建筑根据建筑载体形式来划分，可分成底商型商业、裙房型商业、独立型商业。根据商业的布局来划分，有可分成购物中心、商业街和散点式商业。

(2)社区商业的特征。社区商业的特征决定着社区商业所扮演的角色，分别有顾客属地性、业种配套性、日常便利性、服务亲和性、需求依赖性、赢利稳定性以及商圈扩展性。通过对整个社区的综合价值提升的角度来看，社区商业和住宅之间存在着商业服从于社区，社区又靠商业来提升价值这样的相互关系。

2 社区商业的定位

社区商业的定位，首先要进行市场分析。市场分析主要是对周遭的人口统计，周围居民的消费特征，周围车流量的统计，以及竞争对手分析、周边的市政规划分析、商业物业条件分析、流动人口调研、周围交通状况分析以及客流的对象和走向。

对社区商业进行定位策划包含有市场定位、顾客定位、规模定位和主题定位。市场定位当中，包含功能定位，按照社区辐射程度可以划分成辐射型社区商业、中间型社区商业和内部型社区商业。社区商业一般定位成专业市场的商业并不多，往往是日常的业态类型。形象上可以定位成高中低档。顾客定位首先要研究目标客户是什么群体，有多大规模，他们的消费特征是什么。商业规模定位是确定社区商业类型的一个基本要素，尤其是尚未确定面积大小的商业项目，对于商业规模定位是非常重要的，只有恰当的商业规模才有助于整体项目的进步。商业规模往往对社区商业的性质起着一定的决定作用。通常社区商业的规模越大，商业的经营性质就越强，往往是成正比的关系。在对社区商业规模定位中，要考虑商业市场容量、整体租售情况对于项目的影响，项目商业属性、竞争性项目对于规模的影响，以及项目自身条件对于规模的影响等等。主题定位是商业住宅的整体风格、整体氛围、整个主题的可实现性。

3 我国社区商业发展现状

我国社区商业起步较晚，目前仍处于初级起步阶段，主要是通过历史形成的沿街商铺作为载体。伴随着城市的发展和扩大，区域商业中心已经远离了一些住宅社区，而一些满足附近居民生活需要的底商越来越多。现如今，随着社区商业的飞速发展，新兴的住宅渐渐走向郊区，与此相配套的社区商业亦走向成熟，各种形式百花齐放。这其中也存在这一些问题，例如社区的设计规模，功能规划不尽合理，所以需要对现代的社区商业设计提供一些理论指导，以解决实际操作中出现的亟待解决的问题。

4 社区商业的设计要点

(1)社区商业业态组合。社区商业的基础业态有百货超市、服务配套、餐饮、服装、美容、家居、儿童业态等几大类的业态。社区商业业态的组合，一般是以超市、服务配套和餐饮三类为主要的基础业态。根据店面位置的优良来考虑业态的设置，承租能力高的业态往往被优先考虑。还需要考虑招商的执行力度如何，与项目的实际情况是否符合，能否顺利开业和正常经营，注意培养商业的氛围等。

(2)社区商业的功能布局。合理的商业配比既可以满足居民的日常生活需要，又可以顾及到商业效益，避免商业同质化形成恶性竞争，导致影响居民的生活品质。规划中按照服务性业态、餐饮类业态、菜场类业态，对商业街进行了布局。在小区主入口前的商业街西侧为服务性业态，通过此类相对安静的业态布局，使高层住宅区与餐饮区完全脱离，最大限度的减少噪音、油烟等对住宅区的影响。社区商业的布局一般分为底商满布型、入口商街型、入口集中型、散点列布型。其中底商满布型其优势是商业体量可扩展，范围面积大，展示效果好，可以很好地吸引外来消费者，从而帮助商业的销售量增加，然而商业规模太大会使业态控制增加困难，如果有店面空置，则会给社区造成较大的负面作用。入口商街型的优势是有助于社区居民的消费，商街的店面的商业价值都比较高。

(3)建筑单体铺位面积及面积比、内部设计。硬件规划设计的合理与否，将影响业态的进驻，硬件规划设计时社区商业经营顺利的重要的一步。不同的业态对于硬件的指标要求不同，对铺面的大小也要求不一致。要充分结合社区商业各个业态的需要，把店铺的面积区间进行划分，例如可以分为30 平米以下，31-80 平米，81-200 平米，201-500 平米，501 平米以上这几种面积区间。内部设计方面，一般首层的层高要高一些，要注意方便业主或者是使用者能够隔出夹层。内部的隔墙要避免尽量少得用到承重墙，可以方便内部空间的灵活调整和使用。对于两层或多层的店面需要有室内的楼梯，以便贯通上下层。要预留出光纤电缆接口和排水管位，设置好卫生间，安置好网络装置，方便使用。

(4)立面造型设计。建筑的构造要根据之前建筑结构的条件，和周遭的环境相关联，有所过渡，商业建筑要能够满足商业展示的需要。商业街的建筑风格要和住宅能够相配套，避免底商的设计千篇一律，要注意反映出高档住宅区的品质和风格。对于街区的设计要留意曲面的变化，不能是完全的直线造型太过呆板，以增添街区的艺术性和趣味性。墙体的色彩要和住宅的整体色调协调，大块玻璃幅度要适量，尽可能不要给人只有玻璃材质的单一感受，可以选择符合项目特色的材质隔条才分隔。店面外向型可以凹凸相配，从而造成立体感，富有变化的街面形象。店面可以加上遮雨棚、遮阳棚等，装饰的同时能够使楼梯和玻璃的衔接处得以过渡，还能增加实用功能。要尽量去设计出舒适、温馨、怡人、轻松的商业街的风格。

5 结束语

要想在日益竞争激烈的房地产市场中站稳脚跟，就必须认识到社区商业中心对于提升小区竞争力、品牌附加值、社区文化与凝聚力所起到的作用，了解社区商业建设发展中不断变化的复杂性和细微性。商业的多样性决定了社区商业化设计是个很难实现“规范化”的领域，但其中的规律还是有迹可循，未来一定会产生更多优秀的城市社区商业的建筑。

［1］刘鹏.社区商业的理论与模式［J］.城市问题，2003(2).

［2］宋春光，刘江涛.中国社区商业化发展的路径分析，2008(1).

［3］喻颖正.社区商业开发运营指南.广州:暨南大学出版社，2005.