浅谈农村“空心化”趋势下住宅用地的规划

李小洪

（重庆市垫江县委党校）

一、农村住宅用地相关概念

农村村民住宅，即宅基地是农村集体建设用地之一。农村集体建设用地的概念：根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体建设用地是指乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅（宅基地）等三类乡（镇）村建设所使用农民集体所有土地。

按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续。

二、农村住宅用地的现状分析

20世纪90年代以来，我国农村外出务工的人越来越多，特别是最近10年来，我国农村已经严重“空心化”，大量人口进城，农村房屋大量空置。这种情况造成的原因很多，但重要的因素却只有几个，下面我们来分析一下。

1.中国城市化发展在最近30年加快，大量农村剩余劳动力到大城市务工，大量人口向城市转移是最主要的因素。

2.我国户籍二元化，使进城务工的农民工无法在城市享受相同的就业机会，孩子无法在城市上学，无养老保险等，让很大部分人不得不保留农村房屋。

3.最近10多年，房价上涨过快，大多数农民工没有能力在大城市购买房子，一家人只能蜗居在条件十分简陋的出租屋内，一方面是农村的房屋长期空置，另一方面在城市出租屋又太寒酸。

三、新形势下农村新建住宅用地规划

1.申请新建住宅需退旧宅基地。村民申请新建住宅的，必须签订旧宅基地退出合同，承诺在新房建成使用后，退出原使用的住宅用地，未按约定按时腾退将承担违约责任，并暂缓办理新宅基地的土地使用权证。

2.各村社应当建立台账，防止农村村民以分户名义多次、多处申请住宅建设用地。不过，农村领取独生子女父母光荣证或者生育两个女孩并已绝育的家庭在划分宅基地时，可增加一人份额。

3.旧宅基地退出，给予适当补偿。区县政府应当制定旧宅基地退出补偿安置规定，对村民退出的旧宅基地可按建房成本给予适当补偿。

因农村旧宅基地退出后形成的闲置地、废弃地、空心村等，鼓励有实力的企业和个人开展农村土地综合开发利用。

总之，新时期下，农村“空心化”越来越严重的今天，农村房屋空置也越来越多，做好新建住宅的规划和清退对我国农村土地的利用也越来重要。