上海松江区佘北18A-03A地块，31A-02A地块经济适用房设计方案的经济性与实用性分析

文/苏雯 农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司

2015年以来，关于加快上海市保障性住房建设步伐的报道不绝于诸多媒体，从政府管理部门到各房地产企业都行动起来，为贯彻党中央保增长、保民生、保稳定的决策，全面推行保障房的建设。上海市今年下达了保障房新开工要求后，我公司针对大型居住社区佘北的产权保障房（经济适用房）进行了在方案设计上的分析与讨论。

保障性住房有其自身的特点：1.无溢价能力。从而作为开发商而言，必须在建筑建造成本上必须进行严格的控制。2.公益性产品的特质。与一般商品房不同，保障房作为政府解决中低收入家庭和一般基层职工住房问题的产品，具有改善民生的意义，所以住房的品质不能降低。3.房型偏小。经济适用房有其自身的设计导则，各种房型面积与一般商品房比较相对较小，如何在小面积的设计条件下做出具有高舒适度与美观度的房型，便于政府回购搭桥也能受百姓欢迎是一个我们面临的课题。从长远角度考虑，经济适用房始终要面对市场，在市面上流通，所以在低造价的同时，应通过设计增加产品的附加值，使其不在增加成本的情况下，更符合市场的要求。

1.总体概况

本项目地2个块位于上海市松江区佘山北大型居住区内，2块地性质都为经济适用房用地，其中18A-03A地块南至纬二路、东临沉塔路、西接经三路、北沿业煌路，其用地面积为73973.89平米；31A-02A地块南至勋业路、东临经五路、西接赵巷路、北沿炜三路，其用地面积为31151.76平米。基地周边城市道路及配套设施规划比较完善，方便以后居民的日常生活需求。同时，基地距离松江市区也只有11公里左右，居民可以利用周边便利的公路交通及9号线地铁方便的到达松江市区。18A-03A地块（大地块）：居住用地，用地面积为73973m2；容积率1.8，建筑限高40m。31A-02A地块（小地块）：居住用地，用地面积为31151m2；容积率1.8，建筑限高40m。

2.建筑设计

2.1 总图设计

由于设计条件所限，总体布置上主要有11F布局与14层布局两种情况；按全11层，一梯四户计，则导致要排46单元。若按此排布会导致以下结果：1）从景观角度上来考虑，兵营式的布局不利于景观空间的营造。2）造成的布局上楼间距过小，很难通过日照计算。3）人防面积比14F多3500平米。4）因为建筑密度过大造成地下车库布置不经济。所以最终采用十四层的布局。

根据市里面提供的房型指标，和按原规定适当提高的指导思想，我们此次将房型面积按如下设定一房一厅建筑面积56平方米，套数比为25%；二房一厅建筑面积71平方米，套数比为70%；三房一厅建筑面积为86平方米，套数比为5%。两块地只设计三种不同的建筑单体，以最低的房型数满足设计要求，这样带来施工工期最短，节约时间成本。在总体布局合理情况下，建筑单元全部采用统一北入口，统一单体模块；施工图仅4套，从而减少时间和成本，使得甲方及设计院对成本的控制达到最大化。在景观设计中，集中绿地在小区中央形成中央大景观，提高集中绿地率，提供更宽广怡人的景观效果和充足的活动场地和平台，产生出商品房的品质效果而非普通兵营式的保障房小区建筑排布。

2.2 户型设计

设计思路是：1.平面形态适合地块，保证土地利用的经济性。2.最长面宽不超过70米，结构不设缝，节约造价。3.不设独栋，多设计三联拼，更加优化体型系数。对于小户型建筑，一梯两户不经济，公摊面积大。一梯六户的房型让用户的体验感差。最终选择一梯四户的设计，大进深，小面宽，平面布置端正，功能实用，布局紧凑，接近于商品房的平面布置。

整栋楼建筑平面北向拉齐，南向加大凹口，使南向房间得到充分的采光通风，也使建筑结构规整、方正，加强抗震性能。

2.3 节能设计

上海保障房节能相关要求：外墙内保温及屋面保温材料：细则要求：保温材料可选择真空保温板，硬泡聚氨酯，挤塑聚苯板，模塑聚苯板，泡沫玻璃板，发泡水泥板，岩棉带（仅墙体）。

2.4 建筑立面设计

为了协调周边现有建成的建筑风格我们同样以现代简约风格为代表，从而更加增加小区的可识别性。建筑外立面材质上通过外墙涂料颜色的区分，增加建筑的立体感。再通过立面细部处理使建筑更加细腻怡人建筑风格明确，更具可识别。米色与咖啡色涂料的外墙立面材料，有利于更好的控制土建成本。

3.结构设计

剪力墙住宅结构设计上部优化要点：1.建筑体型户型的优化，结构根据建筑高度户型要求对建筑体型，规则性，经济性进行预判，给出户型拼接及户型布置结构合理经济的建议。面宽及进深在合理的情况下主要根据结构剪力墙拉齐的原则控制。当碰到墙体相差300以内的情况，以拉齐墙体节约成本为优先。2.建筑物体型中对长宽比，高宽比的合理取值是结构整体指标及经济性控制的关键因素，同时建议建筑外轮廓减少局部凹凸，墙体纵横向轴网拉通，结构受力合理，墙体布置少，经济性。3.结构竖向受力体系优化：剪力墙布置加强有效的外围结构刚度；尽可能布置长墙，拉开墙体间距；结构两个方向刚度接近，刚心与质心接近。4.结构平面布置优化：对梁板平面布置方案进行功能性缺陷检查及经济性比较，减少梁，做到房内无梁，建筑功能的自由分割。5.结构设计经济性控制：按实际情况取值，不无谓放大，满足规范，限值控制。所有剪力墙和填充墙墙厚取180mm厚，充分运用极限值。

住宅基础设计控制（桩基础）：1.桩基多方案比对选型。2.布桩控制，荷载及桩承载力平衡。3.减小基础尺寸，控制墙/柱下布桩。4.桩基优化，试桩提高桩基承载力。

结束语

对我国而言，做出几个经典的，成熟的保障房产品，本事就是一种创新。曾有业内专家讲保障房的设计正如国外公办学校设计一样，首先不谈美观，而以安全性和功能性做为主导。但是我们所建设的愿景是要经济，要美观，更要适用。所以在住宅设计当中在实用性、美观性和经济性中寻求平衡是我们所追求的设计思路，上述理念在松江佘北18A-03A地块，31A-02A地块中也得到了均好的体现。