戴德梁行：2015年第二季度北京房地产市场回顾

7月9日，全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行在京举行了2015年第二季度媒体发布会，总结北京高端住宅市场、北京甲级写字楼市场、北京商铺市场、北京工业市场在本季度的发展及就京津冀一体化纲领下通州的发展趋势进行深入剖析。

北京高端住宅市场成交活跃，跑赢整体市场

2015年3月至5月期间，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积184.80万平方米，环比下降23.28%，同比上涨24.02%；成交均价每平方米25,231元（4,056.43美元），环比微降0.81%，同比下降4.59%。本季度成交量低迷的主要原因是3月份春节刚过，市场表现冷清，仅成交44.96万平方米，拉低了本季度总体成交量。

高端商品住宅在本季度的平均成交价格为每平方米55,180.28元（8,871.43美元），环比下降29.78%，下降主要原因为均价每平方米100,000元以上的项目成交减少，如盘古大观项目, 上季度集中备案而本季未有成交。总体来看高端商品住宅市场仍然供需两旺，总成交面积263,558.29平方米，环比仅减少5.96%。

就物业类型而言，本季度别墅类产品需求旺盛，成交面积环比上涨31.02%达到94,336.29平方米，但成交项目多以中端别墅产品为主，故成交价格略有下滑，环比降12.58%至每平方米46,654.81元（7500.77美元）。高端公寓市场本月成交169,222平方米，环比下降18.36%；成交均价为59,932.98元（9635.53美元），环比下降23.11%。

本季度高端商品住宅成交企稳，带动高端住宅租金上涨，整体市场平均租金环比上涨0.66%至每月每平方米178.53元（28.70美元）。各分市场租金上涨程度不同，其中高端公寓类产品租金涨幅较高，环比上涨0.73%至每月每平方米142.00元（22.83美元）；其次是别墅，平均租金环比上涨0.71%至每月每平方米118.17元（19.00美元）。空置率方面，市场平均空置率环比下降0.11个百分点至5.68%，高端公寓和服务式公寓的空置率分别为6.21%和2.75%，环比各跌0.13和0.23个百分点。

目前我国经济下行压力仍然较大，随着政策持续宽松，以及降准、降息在预期加强，对房地产市场有一定刺激作用。购房者预期也会发生改变，尤其是品质好、资源稀缺的高端商品住宅项目，价格上涨会比预期更为强烈。目前高端商品住宅市场首先回暖，本季度总体供需两旺，且随着中粮瑞府等高端项目的入市，高端住宅市场的竞争将进一步加剧。

北京写字楼租赁市场回暖，今年上半年吸纳量同比上涨78%

位于望京商圈的保利国际广场已于2015年第二季度经入市，该项目为北京甲级写字楼市场带来61,000平方米的优质办公空间，使全市甲级写字楼总存量达到6,029,543平方米。

就整体市场而言，春节过后北京写字楼市场逐渐回暖。北京甲级写字楼市场在本季度的平均租金环比微涨0.31%至每月每平方米 383.53 元（61.66美元），同比微涨0.86%。空置率方面，由于本季度新入市项目的预租状况较好，并且企业租赁活动比上季度活跃，全市甲级写字楼平均空置率因此环比下降0.86个百分点至4.55%。同时，本季度全市净吸纳量增至110,146.23平方米，环比上升 34.79%。总结2015年前两个季度全市累计吸纳量为191,863.36 平方米，比去年同期上涨78.51%。

从租赁成交企业来看，本季内资企业在北京写字楼租赁市场中的占比依然保持上升趋势，占约76%。本季度成交企业中，金融和TMT类企业均为主力，二者大约共占总成交租赁的三分之二。

分商圈来看，北京甲级写字楼核心商圈的租金于本季度稳中有升，平均租金环比升0.07%至每月每平方米388.91元（62.53美元），而随着非核心商圈变得逐渐成熟与完善，吸引了不少新租户入驻，本季度非核心商圈租金增长亦明显，平均租金环比上涨5.99%至每月每平方米261元（41.96美元）。尤其是望京商圈，在有新项目入市的情况下，空置率仍下降了2.84个百分点至25.88%，加上新入市项目的品质较高，使得该商圈的租金环比上升5.84%至每月每平方米286.25元（46.02美元）。

中关村、燕莎及CBD商圈在下季度均有新项目，若能按期入市，将为市场带来约14万平方米的新供应。由于项目均位于核心商圈，全市平均租金可望微涨，全市空置率在新项目拉动下亦会小幅上升。

北京优质零售物业市场将再次迎来供应高峰

2015年1月至5月期间，北京市实现社会消费品零售总额3,955亿元（635.85亿美元），同比增长5.7%，增速比2014年同期回落1.2个百分点。

北京优质零售物业市场在2015年第二季度有两个新增项目入市，分别是位于房山的万科Funmix和王府井商圈的金宝汇购物中心二期。这两个项目共为北京零售物业市场带来240,000平方米的新增供应 ; 至此，全市优质商业市场总存量升至8,549,765平方米。

空置率方面，本季度虽然有新项目入市，但得益于新项目的招商效果，开业初期出租率较高，全市优质零售物业市场的总体空置率环比仅上涨0.45个百分点至12.05%。租金方面，由于新入市项目在郊区与核心商圈各一，使得全市购物中心租金基本与前一季度持平。

中粮万科Funmix半岛广场于4月下旬开业，项目位于万科在房山所拿三块地之中的5号地块上，投资额大概12.4亿元（19.9亿美元），打造了集百货、餐饮、休闲娱乐、品味生活等多种业态为一体的购物中心。整个项目分为地上四层和地下两层，主要业态包括冰场、影院、超市、餐饮等等，大部分是以体验型业态为主。

The study outcome was to evaluate the compliance of the Hospital personnel with a FIT-based screening program by measuring the personnel participation rates.

至于5月开业的金宝汇二期则延续其专属、精致的标准，致力为消费者打造精致艺术生活购物之地。目前该项目已引入意大利女性时装品牌Blumarine、奢侈女装品牌GIADA以及餐饮品牌北京宴、同庆楼等，另有部分店面处于装修待开业状态。

生态涵养区居民对大型购物中心需求强烈，未来北京通州、大兴等区域均有大型购物中心入市，这将给郊区居民带来很大的便利。北京优质零售物业市场将于下季度再次迎来供应高峰，如新项目都能按期入市，将为市场带来668,000平方米的新供应，这也将在一定程度上拉升商业市场的整体空置率，但考虑到这些项目各自不同的地理位置及市场定位，预计将不会对核心商圈的租金水平带来明显影响，因此租金预期会维持平稳。

北京普洛斯平谷马坊物流园本季度成交活跃

顺鑫牵手物流中心如期于2015年第二季度入市，为北京工业（物流）市场带来17,190平方米的新增供应，至此，全市物流仓储存量达到1,105,987平方米。

由于北京物流市场供应持续紧张，需求旺盛，本季度北京物流仓储市场在有新项目入市的情况下，空置率仍环比下降了10个百分点，至4.50%。另外，全市物流仓储平均租金也出现小幅上涨，至人民币每月每平方米38.69 元（6.22美元），环比上涨3.12%。

分区域来看，空港区域仍以其高品质的服务和物流设施领先于其他区域，本季度该地区物流仓库录得平均租金为41.40元（6.66美元），环比上升2.14%。

位于平谷地区的普洛斯平谷马坊物流园本季度成交活跃，成交企业以第三方物流企业为主。普洛斯大兴物流园也分别于施耐德中国及上海英脉物流签约了8,000平方米和5,000平方米的仓储面积。

北京在2015年第二季度共成交工业用地2宗，成交面积为56,073平方米。在2015年上半年间，北京仅有5宗工业用地成交，较去年减少30宗；成交面积较去年同期下降89.43%。根据国土部5月17日发布的《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，2015年全国下达各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平，且需严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。国土资源部规划司司长董祚继指出，严控新增建设用地并非对所有类型用地规模“一刀砍”，而是减少工业用地，适当增加住所等生活用地，保障基础设施建设、社会民生、扶贫开发等必要用地。因此，北京工业用地供应在未来将会更加紧张，而基于目前市场稳定且旺盛的需求，预计北京优质仓库供应将处于紧张状态，租金将保持稳中有升的态势。

京津冀一体化 通州成未来政经中心

京津冀一体化已经成为国家区域经济层面非常重要的一个背景，同时也是推进我国一线城市郊区化以及人口疏散方面的重要策略，其具体规划也进入了即将落地的阶段。

通州从区位上来看,位于北京至天津廊道上的一个重要节点位置，因此它的未来发展趋势与京津冀一体化的过程是密不可分的。

2015年7月9日，北京：全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日举行2015年第二季度媒体发布会，北中国区策略发展顾问部主管全海燕，就京津冀一体化纲领下通州的发展趋势进行深入剖析。

京津冀一体化的内容非常广泛，而我们的关注点在于通州，所以为了抓住重点，我们将首先来关注其最重要的轴线部分，即北京至天津的廊道。从产业结构和城市功能两个方向上来进行分析，来对未来通州发展的趋势进行判断。

北京至天津的廊道上可以分为北京、河北、天津三段，三段共同构成一个完整的产业结构，分别为以港贸、物流、先进制造等升级二产为基础的天津段；以融合承接、创业创新、国家重点产业为连结的河北段；以及以金融、商务服务、尖端科技、国有企业总部所构成尖顶的北京段。

该廊道产业骨架由若干个主要节点，包括北京的金融街、CBD、通州，河北的廊坊、大厂，以及天津的滨海新区、自贸区。

其中通州的产业功能在于几方面，包括次级现代服务业，是CBD未来的扩张部分，所承接的是服务于国内、区域、城市等范围内的现代三产；文化传媒产业集聚，未来将向非官媒方面以及新创意、新媒体的龙头产业区域发展；以及尖端医疗产业，所规划的国际医疗中心仍然处于筹划阶段，属于通州远期的产业方向。

从城市功能发展来看，有以下几方面：

第一，北京未来的空间格局会发生较为显著的变化，主要在于首都圈的建立，即首都与北京之间的分离 —— 未来首都，也就是现在北京市比较核心的一些功能区域，将成为中央直属的功能区，其定位在于国家层面上的政治、经济、社会、文化等各方面的中心。新纲领下的北京将成为与首都紧密连接的城市，主要起到服务、居住等方面的职能。目前北京市政府已经提出行政机构迁至通州的决定，意味着未来北京将是一个以通州为中心的城市空间，那么通州即是北京的行政中心以及服务中心。

第二，首都圈的建立使得未来北京、天津以及连结京津的河北城市在功能上的定位发生迁移，这种迁移是与其各自产业定位所相关的。首都作为国家层面的中枢，起到政治经济的主脑作用；而北京则为首都居民的首要人口活动区，同时兼具承接首都产业外溢的职能。廊坊和大厂两个城市在在具备自身产业经济核心的同时，起到宜居宜业的新城功能，也可以看做是新北京和天津的卫星城。天津则以自身优势为主，重点发展我国北部贸易中心，打造京津发展轴的另一个重点端头。

从以上几个方面来看，通州未来的重点发展方向在于产业上，以承接北京外溢的现代服务业为主，建立属于新北京的CBD，同时属于首都的第二CBD；同时大力发展文化创意产业，并且建立在“互联网+”时代背景之下的新媒体、新文化产业体系。

功能方面，通州将成为京津冀一体化纲领之下新北京的政治中心、经济中心、服务中心、文化中心，同时从住宅物业的存量上来看，也是未来新北京的居住中心。