不动产统一登记制度的意义

贾 康财政部财政科学研究所研究员

不动产统一登记制度的意义

贾 康
财政部财政科学研究所研究员

不动产登记阳光化，依法的受到保护，不合法的自然会浮出水面

不动产登记制度，是直接对应现在的治国核心理念和战略，它甚至可作为依法治国全面法制化的基础条件。

况且，不动产登记具备极为难得的可行性。

首先，中国城镇化推进多年，城乡结合部有不少模糊地带，甚至形成了积重难返的小产权房的问题。在物业税于十几年前作为改革大方向下非作不可的事项时，启动了6个地方、后来扩大到十个地方的物业税模拟空转试点。模拟空转的前提就是做登记，只不过它是局部的。一个辖区之内要做模拟空转，所有的不动产登记都要到位，登记清楚并区分具体的类别，制造业、商业、住宅，把3大类所有具体的信息输入计算机，软件已设计好程序，按照指令自动生成物业税税基的评估结果。

当时做这种模拟空转，就是要给以后的改革操作提供前面的实验，自然就要把包括城乡结合部的不动产产权一一理清楚。如果是小产权房，已没有退路，登记制度如果在2018年必须完成，那么2018年之前，必须出现对它的具体处理方案，可以观察一下深圳。

深圳早已经把土地归到国有产权的大平台上，但是它的原住民几十万人，涉及的小产权房分类处理、分期兑现。问题导向向下看，“倒逼”改革。

其次，不动产登记阳光化，依法的受到保护，不合法的自然会浮出水面。

此外，收入的两极分化，是跟财产配置如影随形的。在20多年的城镇化加速发展过程中，财产对收入的影响更大，因为不动产进入急剧升值的轨道。从土地房屋看，房改以后的商品房迅速从低价向高价演变，符合城镇化发展的规律。这大半年的楼市的演变，说明它又有一个阶段性的调整，正好按中国现在说要进入新常态，使前十年所表现的“单边市”演化成分化的市场。正常的市场应该有波动、应该有分化的，这是本来意义的更健康的市场。这个过程中间，对收入和财产的演变我们需要有一个非常客观、真实的信息系统，使相关的调控、相关的政策设计等等，得到比原来更高水平的技术性支撑。

同时，官员财产按道理应该有报告制度，一定级别以上的官员财产应该有公示制度，必须在每一个人的公民身份证是唯一、终生有效前提下做登记，自然相关财产情况只要给授权就能够查清。

最后，整个社会要走到现代国家治理状态，必须带有现代社会特征，必须形成现代意义的税制。

市场经济通行的情况是，市场经济必须搞分税制，分税制少不了直接税，直接税少不了住房保有环节的税。锁定房产税的方向，实现物业税空转，通过局部实验，让上海、重庆两地试点，扩大了其税基覆盖来进入实际操作。

现在要求“加快房地产税立法并适时推进改革。”以2016年为节点，中央强调了财税配套改革重要的和基本的事项要见眉目，为2017年的十九大做铺垫，也是给2020年全面改革取得决定性成果做铺垫。

从税制角度来说，统一登记也会出现新境界。比如现在要考虑房产税即在住房保有环节要征的税，立法需坚持一个基本的思路，即不能照搬美国的普遍征收模式，必须给纳税人一个基本住房保障的扣除。原来分散化由部门登记的情况，处理比较麻烦，现在有这样一个统一登记制度以后，全国联网，操作便捷。

不动产登记制度对法制化国家的改革、发展、长治久安和可持续运行的支撑意义一定是全面的。现在虽称为暂行条例，把它放在法规体系的组成部分之内，但今后不排除以更成熟的条文，上升为“不动产登记法”，这是一个动态渐进分步走的过程。