吉林省房地产业发展现状研究

北华大学 陈虹

中国工商银行吉林市分行 李薇

一、吉林省房地产开发投资分析

房地产开发投资是房地产业发展的主要动力。自2000年以来，从总体上看，吉林省房地产开发投资始终保持增长态势，投资规模逐年递增。尤其是2012年，吉林省全年完成房地产开发投资1310.03亿元，比2000年65.52亿元增长约20倍；同比，2012年全国全年完成房地产开发投资比2000年增长14倍。可见，吉林省房地产开发投资完成额增长幅度远高于国家平均水平。

图1 2000-2012年吉林省房地产开发投资完成额增速与全国情况对比

从完成开发投资的增长速度上看（见图1），吉林省的房地产开发投资额增速十多年间经历了“过山车”：2000-2005年间，吉林省的房地产开发投资额增速逐渐放缓，但到了2006和2007年，其增速突然高企，房地产投资热情出现井喷，高达58%以上；然后自2008年起，无论是整个商品房市场还是住房市场均双双回落；虽然2010年和2011年略有反弹，但2012年下滑趋势依然明显。这表明，吉林省房地产开发企业更趋于理性，投资热情有所减弱；同时，也表明吉林省房地产调控政策开始显示成效。

图2 2000-2012年吉林省住房开发投资占房地产开发总投资比重变化

从房地产完成开发的投资结构上来看，自2000年以来，除个别年份，吉林省住房开发完成投资额占全部房地产开发投资完成额的比重始终在70%以上，可见，住宅投资在吉林省房地产开发投资中处主导地位。而用于非住宅商品房（如办公楼、商业营业用房等）的投资比重较小。这说明，吉林省房地产开发投资市场还需要多元化。

二、吉林省商品房销售状况

自2004年以来，吉林省商品房和住宅的销售面积在总体上均呈不断增加的发展趋势（见图3）。尤其是2007年以来，商品房和住宅的销售面积增速强劲。到了2010年，商品房和住宅的销售面积增速双双趋于平稳。具体来看，2012年，吉林省商品房销售面积2452.42万平方米，其中住宅销售面积2159.43万平方米，比2011年增加37.09万平方米，商品房销售面积的增幅为2004年以来的最低点，而住宅销售面积的增幅也仅比2011年的增幅高出不到1个百分点。

图3 2000-2012年吉林省商品房销售面积与住房销售面积变化

在销售额方面，在2000-2011年间，吉林省商品房销售额一直处于上升状态，但到了2012年，其商品房销售额比2011年减少了44.61亿元，其中住宅销售额比2011年减少了46.36亿元。这是2000年以来二者的首次下滑。这也表明吉林省房地产调控政策初显成效。

三、吉林省商品房平均销售价格分析

从商品房的平均销售价格来看，2000-2012年间，吉林省商品房平均销售价格和全国商品房平均价格始终都是上扬的；但可以明显看到吉林省商品房平均销售价格却始终低于全国平均的商品房销售价格水平。对于吉林省而言，2012年的商品房平均销售价格比2011年还下降了5%。由此可见，吉林省商品房的平均销售价格不仅远低于全国平均水平，而且还表现出了下降的发展态势。

图4 2000-2012年吉林省商品房销售价格与全国商品房平均价格增幅

从商品房平均销售价格的增长速度来看（见图4），自2000年以来至2011年，吉林省商品房的平均销售价格始终处于快速上涨状态，尤其是2009、2010、2011年这三年间，商品房的平均增长速度达到了20.2%，但2012年由于吉林省房地产市场的政策调控效果开始显现，因此商品房的平均增长速度却呈现了显著的负增长，远低于全国商品房平均价格增长水平。

四、吉林省房地产对地区生产总值的贡献分析

2004年以来，吉林省房地产业的总产值始终处于不断上升的状态。到2012年，吉林省房地产业的总产值达到了240.86亿元，比2011年增加了0.94%，是2004年的2.5倍。但从房地产业生产总值的增长速度来看，2012年要远低于2011年，也低于其他年份。从房地产生产总值的总体增长趋势上看，其增速也有不断减缓的趋势。

图5 2004-2012年吉林省商品房销售价格与全国商品房平均价格增幅

从贡献率来看，吉林省房地产业对服务业和整个地区经济增长的贡献呈持续下降的发展趋势，其中房地产业对服务业的贡献率由2004年的8%下降至2012年的5.80%，房地产业对地区生产总值的贡献由2004年的3.14%下降至2012年的2.02%，这样的结果表明，相比于服务业和整个地区经济增长情况，吉林省房地产业的发展比较滞后。

由图5可以看出，近几年，吉林省的房地产业在从严的房地产调控政策作用下，总体上呈现出了“稳中有降”的发展趋势。房地产开发企业的投资热情日益趋于理性。

[1] 盖国凤.吉林省房地产业运行状况分析[J].经济视角,2011年（6）

[2] 付诚.借鉴发达地区经验切实提高吉林省保障性住房发展水平[J].经济视角，2011(5)

[3] 国家统计局网站：http://www.stats.gov.cn/

[4] 吉林省统计局：http://tjj.jl.gov.cn/zyjh/t20051118_68468.htm