我国商业地产经营模式探析

广西保利商业投资有限公司 黎俏

我国商业地产经营模式探析

广西保利商业投资有限公司 黎俏

摘要：伴随着不断贯彻落实的国家政策以及住宅地产开发行业，商业地产开始逐渐趋于饱和状态，越来越多的政府部门、投资者以及地产开发商开始重视商业地产。在市场经济环境下，商业地产行业拥有高投资风险以及高利润回报的双重特征，同时包括地产以及商业这两个大部分内容，若开发商仅仅强调在商业模式下运营地产或者是在地产模式下运营商业，都不能获得成功。本文将针对当前我国商业地产的主要运营模式展开探究分析，并且就其优势以及存在的隐患进行适当的阐述。

关键词：地产 商业 经营模式 探析

最近这些年来，我国大中型城市中纷纷涌现出开发商业地产的风潮，尤其是在经过国家宏观调控对住宅地产的过快增长进行适当的控制之后，一部分地产经营者转向了商业地产的开发，通过这样的方式来补充缺少的盈利。我国商业地产历经多年的发展，已经取得了一定的成就。然而，在发展的过程当中，也出现了较多的问题，特别是行业内都非常关注的“经营模式”中存在的问题。

1　“商业地产”概述

我们常说的“商业地产”，其实际上是指“商业房地产”。而关于商业地产，中国商业地产联盟对其进行了定位的概念是分成广义和狭义两种的。在广义上所说的商业地产指的是：各种类型的非生产性以及非居住性的物业，主要包括一些写字楼、商用公寓以及会议中心等；在狭义上所说的商业地产则是：为商业服务业提供经营用途的一种物业形式，主要包括一些零售行业、餐饮服务、娱乐休闲项目、健身等。

理论上，地产以及商业属于两个基本的属性，它们分别代表了硬件基础及其能够承载的一些功能；相对投资则属于一种衍生的属性，因商业地产当中包含的特征令其变成了一种比较主流的投资。

最近这些年来，我国商业地产逐渐变成了房地产业进行投资的热点之一，然而，因为商业地产本身属于高利润与高风险并存的行业，首先是商业地产所带来的大量利润，其次是商业地产当中与利润并行的巨大风险，很多商业地产的项目无法平衡，二者之间的关系最终沦为死铺，令投资者遭受巨大的经济损失。究其原因，由于商业地产对于我国的现实情况来说尚且属于新鲜事物，很多行业还没有形成较好的行业开发运营理论，导致项目运作过程出现严重的不规范行为。很多开发商片面地重视短期的经济收益，对商业地产的开发没有比较合理的管理理念以及管理模式。所以，在目前阶段，亟待寻找出一条与我国国情相符的商业地产运行模式，以此来提升我国的商业地产发展水平。

2　“商业地产”的经营模式

2.1全部出售

在这种模式当中所说的出售指的是把自营商业进行适当的分割，将分割后的小型产权商铺统一进行产权出售，并且在出售之后，开发商仅对于出租的部分拥有产权，对已经出售的那一部分没有经营权以及管理权。这种模式的主要操作方式是把每一层的面积按照一定的规划分成10平米～50平米左右的小型产权来进行销售，回收大量的资金以保证自身项目可以获得经济收益。当前，为了能够尽最大可能地确保获得统一的经营和管理权利，在行业内部基本上都会借助返租来购买经营权，这种返租的利率往往会微高于银行贷款的利率，在6%～10%之间，从开发商的角度来看，这种模式最大的优势有以下三点。

(1)能够在短时间内回收大量的资金，以此来为下个项目提供资金上的保证。

(2)能够实现统一的规划式经营，能够很好地吸引群众，增加人流量，对开发商在购物中心附近所开发的楼盘进行适当的盘活，可以提升楼盘的实际价值。

(3)能够在理论上将经营权通过返租的方式来进行收回，并且交给具备经营能力的商家来进行经营。

相对地，开发商借此获得高收益时，与之相伴而来的就是高度的风险隐患，如下所示。

(1)通常情况下，合同期都比较短(假如合同期超过十年，那么购房者拿回经营权的时候往往已经进入老年阶段)。比较理想的时限一般是十年为上限，在十年之后，业主可以自主地进场来经营，或者自行将其出租，但是其导致的是商场原本的统一经营格局遭到破坏，继而带来更多的问题。

(2)基本上大部分封闭式的商场都没有临街铺面，因此各个商铺的增值与否和口岸没有过多的关联，大多取决于商场的整体经营是否成功，所以选择在三楼以上的楼层进行销售的店铺经营难度相对比较大，承担的客户风险也会比较高，如果商场经营不够成功，那么业主的租金就很可能为零，甚至亏损。

(3)返租率在6%～10%之间，明显高于在百货行业当中的平均利润率，很容易造成入不敷出的现象。

(4)在商业地产的价值链上显现出了很多个角色的利益关系，主要包括的有开发商、零售商以及相对应的投资者个人利益。开发商所确定的主力店在租金上都非常低。在这一过程当中，为了能够尽快地收回投资，以减轻资金上的压力，会把产权商铺的销售价格提升得过高，给商铺投资者的切身利益带来了非常直接的负面影响，相对地，投资者为了能够尽快回收投资，也会将针对零售商设置的租金进行提升。在价值链当中，零售商具备非常敏锐的市场触觉，假如在销售活动中不能获得利润，零售商更多地会愿意选择撤出市场。

(5)大部分商铺都会与主力店形成相互独立的关系，因此，如果无法和主力店进行适当的互动并合理地利用由主力店所吸引的客流量，那么，其经营会面临较大的风险。

(6)假如在项目正式投入到运营后，无法在短时间内满足业主对于回报的需求，就会给购物中心整体的经营活动埋下较大的隐患，甚至可能会导致开发商不能很好地对经营业主进行控制，令原本设置好的经营、策划方案都不能得到较好的贯彻和执行，价值链当中的所有角色利益都可能会受到一定程度上的负面影响。

2.2全部出租

全部出租模式指的是把自营商业全部进行出租，通常情况下，开发商在购物中心拥有全部的产权，因此可以对其展开适当的规划和管理、经营，这样的方式在实际运营当中被拥有雄厚资金力量的开发商所认可，不过也正因如此，其对于开发商是否具备比较出色的经营能力以及招商能力有着较高的要求，这种模式最大的优点包括三点：

(1)产权关系相当明确且简单易懂，合作起来也比较容易，可以更好地吸引政府部门以及广大群众的注意，因此赢得大量的顾客群；(2)对品牌进行推广时所需耗费的成本不高，加上国内、国外的大型商业企业入驻，引进了大量的先进经验，在短时间内能够提升其自身价值，带来稳定的资金流入，提升开发商所具备的融资水平；(3)专业商业管理团队可以制定出非常完善的整体规划，得出对资源进行整合利用的正确方式，以便展开统一招商，在很大程度上提升了运营商业地产的成功概率。

相对地，运行这种模式也存在一定的限制，需要一些特定的条件。

(1)需要非常雄厚的资金力量作为支撑，由于大部分情况下的商业地产都需要耗费几年的时间作为培育期，在这一阶段当中，如果开发商没有大量资金，则很难利用全部出租的方式进行开发，而借助短期银行贷款而来的资金来展开地产开发，又会承担较大的风险。

(2)作为开发商，需要拥有比较专业的运营团队，团队必须拥有非常丰富的实践经验以及非常专业的相关人士，从全部出租这一运营模式的前期规划直到后期运行管理，都必须要有专业的团队介入，协助进行运营。

2.3半租半售

通常情况下，半租半售的模式分成订单模式以及售后返租两种。

2.3.1订单

所谓订单模式，指的是在开发商进行商业地产开发工作之前就已经和各个知名企业形成了战略联盟，在房地产商决定土地受让之后，在正式开始规划之前，充分地结合项目周围商圈的市场需求，同时和与其发展方向适应的企业形成合作关系，保证在进行开发的过程当中能够让这些企业都参与到规划工作当中，最终能够令整个规划工作具备合理性以及科学性。

比如：当前我国万达集团，其首创的订单模式在行业内广受赞誉，而万达集团在这一过程中和众多国内、国外一线商家形成联合发展关系，并且签订协议，在此基础之上进行选址、信息共享等，实现共赢。

相比其他的模式，订单模式具备非常独特的特征。

(1)强强联合。借助各种不同的品牌之间的联合发展，对商家与其他商家之间的资源进行适当的整合开发，继而形成比较强大的竞争优势，同时降低了由于市场误判出现投资失误的隐患，提升了投资者进行投资的信心，减少了资源浪费，最大化地对房地产资源进行利用。

(2)在进行开发之前，就已经决定好最终入驻的商户。这在很大程度上防止了在项目竣工之后进行后期规划而形成的改造或者是浪费的现象。

(3)这种开发模式具备更高度的科学性以及全局性，让资金的利用更加合理。

但是，相对来说，这种模式尚且不完善，还存在一定的弊端。

(1)在商圈所处的区域当中，经济水平、业态变化以及基础设施变化等都是不固定的，它们当中的任何一项出现变化，都可能会导致此地原有的地产商和企业进行规划的策略出现调整，在原设计基础上的业态组合都会出现相对应的变化。

(2)在规划之初形成的战略联盟当中的伙伴之间，也可能会存在无法预测的意外性变化，因为市场经济以及经营状况都充满了不确定性因素，在合作的过程当中，无法保证其是否能够始终盈利，所以，很可能会出现联盟伙伴退出或者不继续履行合约的情况，造成关系的变化。

(3)非主力店可能会和未来主力店之间形成矛盾，主力店和非主力店也可能会与开发商之间形成矛盾，比方说租金、规划要求、商场布局等很多因素都可能会影响到整体的利益。

2.3.2售后返租

通常情况下，售后返租指的是开发商为了能够在最大程度上促进销售额的提升，在销售产权式商铺的时候和买家形成协议，在达成出售之后的指定年限当中，买家将经营权交由地产商进行行使，而开发商则每年支付一定的租金。比较常见的形式是将商铺物业进行适当的分割，形成小块，其单价不高，回报比较吸引人。这种模式在1960年左右于美国初次出现，随后在日本等地区广泛流行，假如是在地产市场的发育情况比较理想、且开发商也具备比较高的社会信誉的情况下，就可以很好地实现开发商和业主共赢的效果。这种模式所具备的优势主要包括以下三点：

(1)可以在短时间内迅速实现资金回笼。作为企业，可以在短时间内收获利润。开发商把商铺进行分割并且适当地出售，通过返租吸引中型、小型商户，进而实现快速套现，以减轻自身所承担的资金上的压力；(2)这种模式的投资回报预期要高一些。可以让投资者在较短的包租期中获得比较稳定的回报，同时不需要承担过高的风险。除此之外，在这种模式下，商铺产权已经被进行了细致的分割，因此单个商铺的价格也比较合理，投资门槛不高，适合更多投资者参与到投资当中；(3)经营者需要自负盈亏。因此，经营者无论是谁，都需要承担租金回报。所以，作为经营者，需要进行细心的经营，才可以更好地发展，或者是获得更大利润；

相对地，这种模式也存在一定的潜在隐患。

(1)承租经营隐患。市场经济变化莫测，商场就是战场，若承租经营商没有抵达承租期就由于经营不善等原因不能继续经营或者是提前撤出，则很难获得发展商支付的固定租金。

(2)发展商要承担的信誉隐患比较重要。在售后返租进行销售之后，需要继续展开其他项目的开发工作，若投资失败、经营不善的情况出现，很可能会导致发展商的工作出现非常严重的信用危机，甚至将会危及到接下来的合约履行。

总的来说，想要在我国进行商业地产的合理化经营，作为开发商，首先必须要提升商业地产的开发运营水平，引进先进理念，提升运营能力，保证商业地产的相关项目可以顺利完成；其次，要建立起比较完善的融资渠道，缓解公司出现的资金短缺等问题；最后，还要建立起专业的管理团队，保证商业地产能够健康且稳定地发展。

3　结语

当前，我国商业地产处于一个高速前进的发展阶段，尽管目前还存在一定的盲目性，但是，不可否认，我国目前很多商业地产开发商已经走上了发达的国际化道路，引进了著名的商业管理单位，并将其管理精华渗透到我国商业地产行业中，于无形之中促进了我国商业地产行业的发展，同时也给我国的商业地产拓展了新的渠道以及新的管理模式。只有清楚地了解当前阶段我国商业地产的主要模式，同时积极地引进一些比较先进的经营管理思维模式，才可以更好、更快地提升我国商业地产的总体水平，加快我国经济良性发展的速度。

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中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)09(c)-009-04