浅谈公共配套及公摊面积对商品房面积的影响

屠亚萍慈溪市土地勘测规划设计院有限公司

浅谈公共配套及公摊面积对商品房面积的影响

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随着我国城镇生活水平发展的逐步提高，城镇小区内的公共配套设施也逐步完善，小区中的公共配套设施和公摊面积对商品房的面积有一定的影响，但是，从另一方面来说，这也提升了小区居民的生活质量，提升了小区居民的居住档次，而小区住房的公摊面积则会直接影响到小区商品房的购买率，通常情况下，公摊面积高就意味着房价的升高，这也与基本的建筑结构有关。本文则重点介绍公共配套及公摊面积对商品房面积的影响，以供参考。

公共配套；公摊面积；商品房面积

前言：房地产项目开发的时间跨度较大，过程较长，房屋面积是通过房产证确定下来的。这种方式确定下来后开发商才能够继续确定开发的房屋面积，当房屋的建筑开发进行到不同的阶段时，房屋的建筑面积也会随时产生不同，产生这种现象主要是我国的房屋建设受到国家房地产市场因素的制约，在进行土地的规划上，房屋的预售期和产权面积通常与报建的时间不同，导致很多商品房的房屋面积在进行报建前就已经有了一定的标准，但是，为了对我国房地产市场的管理出台一些相关政策，国家相关部门也出台了一些政策标准加强房地产市场的管理。

1.小区公共配套设施对商品房面积的影响

小区的公共配套设施一般是指为小区居民创造医疗卫生、安全、舒适的居住生活环境而设立的附属设施。总体包含教育设施、医疗卫生、文化体育等，有些小区还包含社区和行政管理、市政和邮政、商业服务等设施。这几大设施能够影响商品房的占地面积。有些小区中设有教育设施，主要是幼儿园。有些小区内设有医疗卫生机构，如社区卫生所和卫生服务中心。另外，在高档小区内还会设有综合文化活动中心或体育运动健身场馆等。行政社区有老年人福利机构和老年人服务点，社区服务中心和居民委员会，物业管理机构和业主委员会等。作为小区的整体公共配套设施的一部分，大部分公共配套设施都会在建设完成后转交给相关部门做管理。在小区内的教育设施会移交给相关区域内的教育主管机构，小区内的医疗卫生设施会移交给相关区域内的医疗卫生主管机构，小区内的物业和一些公共配套设施一般是由物业和业委会进行管理的，这对于商服面积不会产生太大的影响。通常情况下，小区的公共配套设施都会占小区总体面积的5%，除了商业配套设施外的一切公摊面积都会转交给相关管理部门，都不会算作是建筑面积上的分摊，对商品分摊也没有影响，最后房产交易权办理还会转移到专业的管理部门名下。

2.公摊面积对商品房面积的影响

公摊面积是可分摊的公用建筑面积的简称，包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积。其中对商品房的面积有直接影响的是分摊面积，和套内面积也形成了商品房的建筑面积。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内的建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的分摊（共有建筑）面积。因此可想而知，分摊面积紧紧的关系着老百姓（购房人）的切身利益。使用权也归购房人共同所有。分摊（共有建筑）面积内容包括：电梯井、楼梯间、管道井、室外楼梯、垃圾道、公共门厅、大堂、门斗、门廊、过道等，以及其它在功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、分摊（共有建筑）面积还包括套与公共建筑之间分隔墙及外墙(包括山墙)以及水平投影面积的1/2。

公摊面积的分摊原则：

1.通常情况下的商品房住宅分摊应以幢为单位进行分摊，幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位面积进行分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例进行分摊。商住楼的分摊在住宅的原则上有所区别，多功能综合楼的分摊参照商住楼。一般需要多级分摊进行分摊，如果说分摊的原则不正确，分摊方法错误就会直接影响分摊面积。对在本幢楼以外的建筑面积不与本幢楼内的面积分摊产生影响。

2.在进行小区内居民的共有建筑（分摊）面积在进行分摊后，不应由建筑分摊面积的具体部位进行商品房划分，但是对于改变和侵占原设计功能的商品房不得随意进行侵占。

公摊面积计算方式包括：

（1）各楼栋公摊总面积＝整栋建筑面积－各套套内建筑面积之和；

（2）公摊建筑面积分摊系数＝公摊面积／各套套内建筑面积之和；

（3）每套公摊建筑面积＝各套套内建筑面积×公摊建筑面积分摊系数。

通常在一个建筑楼房中，如果楼房的公摊面积大，那么房屋的性价比必然降低，房屋实际就会过小，这样就会影响居民住房的舒适程度。但是，如果公摊面积在一个大比例的系数下，那么这对于高层楼房的分摊来说就会增加分摊面积。及时在国家规定的公摊系数30%上限下，那么对于建筑设计时的建筑规划通常规范也是会产生一定的问题。公摊面积过大是普遍问题，通常影响这种现象的原因有两个：一方面是由于建筑结构问题导致公摊面积过大，通常是高层的混合公摊面积大，这比塔楼的板式公摊要大，这种建筑结构的不同会使公摊面积产生较大差异。另外一方面是由于户型结构和空间设计不合理导致的，例如楼道内电梯井间距过大，楼梯间每户的过道过长，一梯多户的高层还存在设计不合理的情况，等等都会影响商品房的公摊面积。在很多商住楼设计上往往为了兼顾商业部分的需要，在结构和设计上做出较大的妥协，导致分摊过大。住宅部分的居民（业主）的利益就会有所影响，使商品房的得房率下降，就是在套内面积不变的情况下，分摊面积越大，建筑面积越大，居民（业主）在使用功能不变的情况下，白白的花费更多的钱来购买房屋。因此分摊面积对商品房面积的影响可想而知，所以合理的公摊面积划分是非常有必要的。

结束语：

综上所述，公共配套设施和公摊面积对于商品房来说都会体现居民的居住环境标准。这对于满足居民的居住质量和居住需求都会产生很大的影响。小区居民空间的舒适度会同时兼顾合理的减少居住的公摊面积，这也是房屋建设者需要深入研究的课题，只有合理的分配公共配套设施和公摊面积才能对商品房的面积进行合理规划，才能更好的满足人们的居住需求，提供更加优质的居住环境。

[1]郭贵海.房产面积量算方法[J].地矿测绘.2006(03)

[2]伍世代,翁清光.浅议商品房按套内面积销售的必要性[J].经济与社会发展.2006(06)