浅谈我国房地产企业中的信托融资

胡书媛

摘 要：房地產行业在我国国民经济发展中扮演着重要角色，但融资问题是绝大多数房地产企业发展壮大过程中的绊脚石。本文主要探讨房地产融资过程中利用REITs发挥的优势以及存在的一些问题，并根据自身工作经验和学者研究成果，提出一些可行性建议。

关键词：房地产；融资；REITs

一、信托融资概念

信托是指委托人出于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人根据委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或者其他特定目的，对所托财产进行管理或者处分的行为。收益人可以是委托人指定或者相关法律规定。房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。信托融资最早起源于美国，在经济全球化背景下，我国逐渐引入进来并获得了一定的发展，但和成熟经济体相比还存在一定差距。

二、我国房地企业的主要融资渠道及信托融资的优势

（一）我国房地企业的主要融资渠道

房地产企业融资渠道有直接和间接两种。直接融资包含股票、债券、信托、投资基金等，间接融资包含银行贷款，金融机构融资融券等。当前，我国房地产企业的主要融资渠道是间接融资，其中银行贷款的占比高达60%以上，还有少部分民间借贷。在规模较小的房地产企业当中，银行贷款比例高达90%以上。由于融资渠道过于单一，很多房地产企业都面临经营不善的情况，且很容易造成银行不良贷款的产生。

（一）我国房地企业利用信托融资的优势

房地产投资信托相对于传统的银行贷款融资，对于房地产企业来说具有较为明显的优势。

第一，REITs对投资者要求比较低。房地产企业在进行银行贷款时，银行都会对房地产企业进行信用评级，由于信息不对称，银行在对房地产企业房贷时设立了较高门槛，以防止坏账产生，这也阻碍了房地产企业的正常生产经营。而REITs的准入门槛较低，具有较强吸引力。

第二，REITs拓宽了融资途径。在银行融资方面受到阻碍时，房地产企业可以通过REITs，将民间储蓄转化为规模较大的投资基金。

第三，盘活房地产企业资产，促进行业结构调整。

信托公司在内的大多数金融公司都可以将房地产企业手中闲置的土地、设备、房产，通过配送“资金、人才、技术”的方式盘活。同时，发挥信托结构化设计的便利功能，把高风险承受能力的投资人和低风险承受能力的投资人组合到一个信托产品里面去，寻找一些房地产投资项目，这样根据他们的风险承受能力选择最恰当的投资回报。

三、REITs在我国的发展机遇

第一，在中央发布的“十二五规划”当中，明确将加快城镇化建设作为未来发展的主要方向，而完成城镇化建设的重要保障需要依靠房地产市场的健康发展。国家政策扶持为房地产企业的发展提供了良好机遇，也为REITs的快速发展提供了保障。

第二，由于REITs具有收益回报稳定、流通性好、变现能力强等优点，吸引了一些有规模庞大的投资需求的机构投资者，如保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金等。他们的共同参与活跃了REITs在我国的发展。

第三，随着人民生活水平的不断提高，大量的可支配收入的使用和增值必然会带动REITs的活跃。2015年上半年，我国镇居民人均可支配收入达到15699元，农村人均可支配收入达到5554元。我国居民闲置资金庞大而具备专业理财知识的人员匮乏，使得以REITs为代表的专业化、正规话投资管理服务受到欢迎。

四、REITs在我国发展过程中需要注意的问题

（一）完善法律法规

以美国为代表的发达经济体中，健全的法律体系保证了REITs的顺利发展，以税收法律的保护最为突出。从上世纪60年代的《房地产投资信托法案》、《国内税收法案》到如今的《房地产投资信托现代化法案》，美国的这些法律尤其是在税收方面的有关规定有效保障了投资人的权益，从而也为REITs的健康发展保驾护航。当前，我国较为完善的相关法律只有《证券法》、《信托法》，而《投资基金法》、《产业基金法》等专门规范房地产信托经营业务的法律法规和相关实施细则还没有出台，因此必须加快立法建设，从制度上约束和保护REITs的发展。

（二）培养专业人才

任何一个基金的运作都需要专业化团队的参与，REITs的运作也不例外。REITs是将众多投资者的资金汇总在一起，通过具有丰富经验和专业知识的专家对基金进行管理，经过专业操作，提高资金的盈利能力，为投资者创造尽可能多的收益。因此，可以说是否有专业化人才是REITs市场能否成功运作的关键。在我国，REITs作为一个新兴的投融资方式，更需要培育大批熟悉资本市场和房地产市场运作的复合型人才，以推动其发展。国内还可以考虑引入职业资格考试制度，从而尽快培养一支REITs市场上的专业化管理人才队伍。

（三）加强对房地产市场的监管力度

我国房地产企业经历了十多年的发展，取得了十足的进步，并且在国民经济地位也越来越凸显。但房地产企业中，中小房地产企业的比重较高，他们由于缺乏科学管理，经营模式、管理制度、内部控制等方面较为落后，这也为这些房地产企业投机倒把，恶意炒作市场留下了巨大隐患。作为监管部门，应充分认识到问题的存在，并积极开展监管打击活动，保证房地产行业的平稳健康发展。只有房地产行业健康发展，REITs市场才能活跃。

（四）完善税收政策

前文在完善法律制度的建议中已经提到美国税收政策对于推动REITs发展的积极意义。美国税收法案规定，如果REITs将每年度盈利的90%以现金红利方式分配给投资者，则由投资者缴纳个人所得税，而公司无须缴纳所得税，这就避免了双重纳税。在我国，随着税收制度的完善，如果REITs没有相比其他房地产投资方式的税收优惠，其发展会有一定困难。

（五）防范道德风险

房地产信托融资从字面理解就是建立在信任基础上的资产托付管理。在美国开始盛行REITs时，接连发生了管理人员违规操作，以不正当收费和注入不良资产形式，侵占REITs投资收益，使得REITs市场积极性受到打击。在我国经济高速发展的今天，要想保持REITs市场的良性发展，必须要建立信托企业信用制度，从法律层面约束信托公司或金融公司权责。此外，考虑创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致。通常的做法是利用有限合伙形式，这种方式可以很好激励和约束投资基金管理者的行为，让其在发生风险时承担无限责任，在获得收益时获得较高汇报。

结论

随着房地产融资渠道的逐渐多元化，信托融资的优势逐渐被挖掘出来并被逐渐利用。尽管REITs进入我国的时间很短，但随着国家及各个金融机构的重视和采纳，REITs已经开始在促进房地产市场发展上发挥着重要作用。但当前面临的问题依然较为严峻，需要我们从完善法律法规、培养专业人才、加强监管力度、完善税收政策、防范道德风险等层面不断深化，这样才能真正发挥REITs的作用。（作者单位：西南财经大学）

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