城市发展水平对商品住宅价格的影响作用

邓桂营

摘要：本文使用郑州市2003-2013年相关统计数据分析城市发展水平对住宅价格的影响作用。研究发现：城镇人口、住宅产出和消费能力是住宅价格直接因素；经济水平、城镇设施、教育医疗和住宅投资为间接因素。总体效应分析知消费能力和城镇人口为需求主导型因素，住宅投资等因素为供给主导型因素。

关键词：城市发展水平；商品住宅价格；结构方程模型

1.引言

住宅是城市发展的重要载体。随着城市进程的加快，住宅开发的规模与速度持续扩大，住宅产业与城市经济的协调发展已成为各级政府及学术界共同关注的焦点。稳定房地产价格尤其是住宅价格，是我国当前房地产市场宏观调控的主要任务[1]。城市发展对住宅需求的提升和城市化的聚集效应是住宅产业发展的主要动力。本文从城市发展水平视角探索各因素对商品住宅价格的作用机理。

2.城市发展指标体系及模型建立

2.1城市发展指标体系

通过国内外相关研究来确定本文因素指标。骆永民利用中国30个省份1998-2009年的面板数据分析房价与城市化的关系且发现城市化水平对房价具有显著的促进作用[2]。杨晓冬等通过5个指标因子81个具体指标分析城市发展水平对住宅价格的作用[3]。王中亚构建包含经济、社会和资源环境3个子系统的城市发展水平综合评价指标体系，该指标体系共涉及29个具体指标[4]。Gabriel[5]、Berger[6]分别对美国、俄罗斯的住宅市场与城市发展进行研究，发现城市经济的发展、劳动生产率的提高及居民生活质量的提升均对房价有一定影响。

基于以往学者的研究，本文提出經济水平、城镇人口、消费能力、住宅投资、住宅产出、城镇设施、教育医疗水平七个指标来分析城市发展水平与住宅价格的影响作用，其指标体系包括8类共25个具体变量。

2.2模型建立

结构方程模型（SEM）是应用变量的协方差矩阵来分析变量之间关系的一种统计方法。SEM模型是验证性因子模型和因果模型的结合体，包含结构模型和测量模型。

3.实证研究

3.1研究假设

提出城市发展水平对住宅价格影响作用的研究假设，具体如下：H1：经济水平对城镇设施具有正向影响；H2：城镇人口对经济水平具有正向影响；H3：城镇设施对住宅投资具有正向影响；H4：经济水平对教育医疗具有正向影响；H5：教育医疗对住宅投资具有正向影响；H6：城镇人口对住宅价格具有正向影响；H7：住宅投资对住宅产出具有正向影响；H8：消费能力对住宅投资具有正向影响；H9：住宅产出对住宅价格水平具有负向影响；H10：消费能力对住宅价格具有正向影响。

3.2模型评价

模型评价主要利用信度系数和效度对模型中的测量指标与潜变量进行相关评价。本文利用SPSS20.0统计软件对信度和效度进行运算，其运算结果具体如表2。

由上表可知区分效度（AVE）均大于0.5区间，此模型可行。模型潜变量的Cronbachα系数均在0.7以上，合成信度的CR指标均大于0.70，说明用观测变量来测量潜变量的信度较好。

4.结论

通过SEM求解，对城市发展与商品住宅价格作用机理分析得出如下结论：

4.1直接因素及作用

消费能力、住宅产出和城镇人口为直接因素，路径系数为0.913、-0.314和0.302。居民消费能力的影响作用最大，存在正相关性；住宅产出影响为其次，存在负相关关系；城镇人口对住宅价格影响较前两者最小，且对住宅价格有正向作用。

4.2间接因素及作用

经济水平、城镇设施、教育医疗水平和住宅投资为间接因素，对住宅价格的影响途径和程度各异。①经济水平先通过城镇设施及教育医疗因素间接影响商品住宅价格。经济发展与人口状况存在较强正向影响，城镇人口的不断增加促进了城市经济发展；②城镇设施、教育医疗均先作用于住宅投资，再对住宅价格产生间接影响；③消费能力对住宅价格具有显著影响，且对住宅投资状况产生影响；④住宅投资直接影响住宅产出，住宅投资状况对住宅产出存在正向影响。

4.3总效用分析

城市发展各因素对住宅价格的总影响效应通过计算得出表3。

由表3分析：消费能力、城镇人口对住宅价格的总效应为正，存在正向影响；其他因素对商品住宅价格的总效应为负，存在负向影响。从供给、需求对价格作用来看，消费能力和城镇人口为需求主导型因素，住宅投资等5因素为供给主导型因素。对于城市发展各因素的合理区分，将使政府调控商品住宅价格更具针对性。（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

参考文献：

[1]刘洪玉，孙峤.房地产价格与房地产经济学研究[J].建筑经济，2006（02）

[2]骆永民.城市化对房价的影响：线性还是非线性——基于四种面板数据回归模型的实证分析[J].财经研究，2011（4）

[3]杨晓冬，武永祥.协调发展视角下的商品住宅价格模型研究——以上海市为例[J].中国软科学，2013（01）

[4]王中亚.中原经济区域城市发展水平综合评价市政研究[J].河南工业大学学报（社会科学板），2012（02）

[5]Gabriel S A，Mattey J P，Wascher W L.Compensating differentials and evolution in the quality-of-life among US states[J].Regional Science and Urban Economics，2003，33（5）：619-649.

[6]Berger M C，Blomquist G C，Sabirianova Peter K.Compensating differentials in emerging labor and housing markets：estimates of quality of life in Russian cities[J].Journal of Urban Economics，2008，63（1）：25-55.