建设单位在房地产开发项目施工阶段的投资控制

林静霞

【摘 要】建设单位在房地产开发项目建设中，往往在施工阶段出现竣工结算超设计概算和投资估算的现象，这对建设单位在工程施工阶段的投资控制提出了高要求。本文通过介绍建设单位投资控制相关理论，着重分析施工阶段投资控制的依据和措施，为建设单位在施工阶段作出项目管理决策提供依据。

【关键词】建设单位；施工阶段；投资控制

随着我国房地产市场和科技的不断进度，房地產开发项目建设过程中投入的财力、物力、人力越来越大，如何在一定资金投入的基础上，保证其质量、进度和施工安全，是每一个建设单位面临的问题。房地产开发项目施工阶段是资金投入最大的阶段，因此，本文主要对建设单位在施工阶段的投资控制进行研究。

1、房地产开发项目基本建设程序与投资控制

房地产开发项目建设程序是指房地产开发项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。按照我国现行规定，房地产开发项目基本建设程序主要分为以下阶段：

①结合行业和地区发展规划要求，提出项目建议书。

②在调查研究和详细技术经济论证的基础上编制可行性研究报告。

③根据咨询评估情况对项目进行决策。

④根据可行性研究报告，编制设计文件。

⑤初步设计经批准后，进行施工图设计，并做好施工前各项准备工作。

⑥组织施工，并根据施工进度做好准备工作。

⑦按批准的设计内容完成施工安装，经验收合格后交付使用。

⑧根据需要编制项目后评价。

投资控制贯穿于整个房地产开发项目建设程序，从前期决策直至竣工验收的每一个阶段都存在投资控制问题，若对投入的资金、资源和投入过程控制不力，投资浪费的可能性就很大。因此，投资控制成为我们项目管理的重点和难点。

2、房地产开发项目施工阶段投资控制理论

2.1投资控制的意义和基本原则

项目投资是指建设单位为了获取项目的预期效益，对项目进行策划决策、建设实施，直至竣工验收等一系列投资管理活动，所花费的全部费用。

房地产开发项目投资控制是建设单位合理控制建设成本、保持合理利润、立身生存的基本法则，它对确保开发项目的质量和进度的完成具有重要意义。

实施有效的投资控制应遵循以下原则：

①注重项目开发全过程的投资控制。投资控制贯穿于整个开发项目的始终，我们不仅要关注项目前期决策和设计阶段的投资控制，还应注重施工阶段的投资控制和竣工交付使用后的日常维护修理费用、大修理和局部更新费用等。

②主动控制与被动控制相结合。为尽可能减少实际发生费用与目标投资的偏离，应主动采取控制措施能动地影响投资决策、工程设计、发包和施工。也应在项目开发过程中通过调查-分析-决策的过程，进行偏离-纠偏-再偏离-再纠偏的被动控制，来实现投资的有效控制。

③组织、技术与经济措施相结合。要有效地控制投资，应从组织、技术、经济等多方面采取措施。通过组织协调、技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进的条件下经济合理，在经济合理的基础上组织可行，将投资控制的理念渗透到各项施工技术中。

2.2房地产开发项目施工阶段的特点

房地产开发项目施工阶段是根据建设工程设计文件的要求，对开发项目进行建筑安装施工的活动。它主要存在以下特点：

①施工阶段是实现开发项目价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段。随着工程项目的进展，投资需要相继投入，从资金投放数量来讲，其他阶段都无法与其相比。进行投资控制时，必须抓住施工阶段这一最大的特点。

②施工阶段是合同双方利益冲突最多的阶段。由于施工阶段合同数量大，存在频繁和大量的支付关系，又因为合同双方对条款的理解存在差异，加上外部环境变化引起的分歧，容易导致索赔事件甚至合同纠纷的发生，这给投资控制带来一定难度。

③施工阶段工期长、信息量大、动态性强。施工阶段时间长，则内外因素变化就多，各种工程信息和环境因素信息数量就多，内容复杂，存在明显的动态性。掌握正确真实的工程信息，成为投资控制成败的关键。

2.3施工阶段对投资控制的影响

由于施工阶段存在的明显特点，又由于施工组织设计、工程变更、索赔、工程计量方式的差别以及工程实施中各种不可预见因素的存在，使得施工阶段的投资控制难度很大。就房地产开发项目而言，施工阶段对投资控制的影响主要在以下几方面：

①违反项目基本建设程序。目前，有些建设单位急于施工，匆忙成立项目指挥部，边决策、边设计、边施工，甚至在“五证”不齐的情况下开工建设，严重违反了项目基本建设程序。这种情况下施工的项目往往对投资额度、建设标准、设计深度、发包没有严格把关，造成施工阶段大幅的变更设计，若对变更的必要性和合理性也不进行监督，那么投资控制的难度将会很大，很容易造成损失。

②现场签证管理混乱。有些施工单位为了获取高额利润，设法巧立名目，弄虚作假，有意曲解合同中词句的含义，不该签证的随意上报签证，应该签证的以少报多。加上监理工程师或建设单位现场负责人不认真审核，业务素质不高，对合同、预算和相关规定不熟悉，造成现场工程量不经核实就盲目签证的情况时有发生，很容易造成投资失控。

③施工单位随意抬高报价。有些施工单位对单价较高、计算复杂的项目，通过加大工程量或多次计价的方式来获取高额利润；对已包括在综合单价中的内容单独列项、扩大取费标准；甚至对施工过程中需要专业分包的甲控项目，与分包单位串通来抬高报价。这些现象都容易造成投资控制混乱，稍不注意就会造成投资损失。

3、建设单位施工阶段投资控制的依据和措施

3.1建设单位施工阶段投资控制的依据

建设单位在施工阶段进行投资控制的依据主要体现在以下几个方面：

①建设工程施工合同。

施工阶段投资控制首先要以发承包双方签订的施工合同为依据，相互制约、彼此监督。目前我国使用的施工合同是2013年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）。

《示范文本》中不仅对合同价格形式、工程量计量、预付款和工程进度款的支付方式、竣工结算等与投资密切相关的条款作了规定，还对法规变化、物价变化、工程变更、工程索赔、现场签证等影响合同价款的内容作了说明，这些内容发承包双方都必须在施工合同中明确，以作为日后进行结算和价格调整的依据，合理分配双方的风险，有效地进行投资控制。

②建设工程工程量清单计价规范。

工程量清单计价规范是为规范建设工程造价计价行为，统一建设工程计价文件的编制原则和计价方法制定的。目前我国使用的是由住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布，于2013年7月1日开始实施的《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013。

《计价规范》中对合同价款约定、工程计量、合同价款调整、合同价款期中支付、竣工结算与支付等内容作了规定。建设单位在施工阶段进行投资控制时，通过工程量清单上的单价和施工单位已完成的合格工程量，可以轻易地确定进度款的支付额。根据工程量清单，建设单位可对投资变化一目了然，在要进行变更时，可以很容易知道它对投资的影响，从而决定是否变更或进行方案比较，找到最恰当的处理办法。

③建设工程造价信息。

建设工程造价信息是为了满足建设市场发承包及参与建设工程各方主体造价信息的需求，由各省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构通过收集并整理有关数据库和人、材、机市场价格信息，在各地工程造价信息网站、刊物发布的价格。

合同履行期间，因人工、材料、机械台班价格波动影响合同价款并超过合同约定范围时，人工、机械台班价格可按建设工程造价信息发布的人工成本信息、机械台班单价或机械台班价格指数进行调整，材料价格可由发包人参考建设工程造价信息发布的相应材料价格，对承包人上报的材料价格进行审批并确认后，最终作为投资控制的依据。

3.2建设单位施工阶段投资控制的措施

投资、质量、进度、安全是每一个开发项目的四大目标，建设单位在施工阶段进行投资控制时，必须兼顾这四大目标构成的统一矛盾体。实施有效的投资控制，我们要做好以下工作：

①加强合同管理。

建设工程施工合同，是明确发承包双方权利和义务的协议，是提高投资控制管理水平的重要方法和手段。根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）中的相关规定，建设单位在签订合同时，应注意合同价格形式、项目承包范围、施工工期、预付款的支付与扣回、进度款的支付、供应材料范围和方式、结算原则等是否与招投标过程中的要约和承诺一致。要做到资料齐全、文字严密，才能有效避免合同履行过程中的施工索赔、减少投资增加的可能。

由于施工阶段项目实际情况的变化，建设单位对施工合同中约定合同价款的调整事件、调整方法及调整程序等关系双方风险的内容要特别注意。按《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013中的相关规定，在施工合同中明确工料机价格变化、工程量增减、结算原则等影响合同价款调整的风险内容，是对发承包双方权益的保护。

②加强施工现场管理，减少工程变更和现场签证。

加强施工现场管理，首先要对施工组织设计进行认真审查。除了应组织专家对招标文件中的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的具体施工方案进行审查，在保证工程质量的前提下力求做到科学合理，达到资源的最佳配置，减少变更和签证的可能。

另外，施工阶段常常因为对设计项目的修改和现场施工条件限制、施工技术要求而产生设计变更。这就要求建设单位在委托设计时就做好充分的论证、提出完整的方案要求和完善的标准要求。设计出图后，组织各参建单位做好图纸会审，技术交底，避免施工过程中出现不必要的设计变更。同时，对施工阶段投资控制极易出现漏洞的现场签证，建设单位要慎重对待。必须明确签证的范围，切勿盲目签证。在签证时要严格施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、建设单位代表四方签证制度，签证内容应量化具体，与实际情况相符。

③掌握市场工、料、机价格。

施工阶段人工、材料、机械台班价格波动对合同价款变化的影响很大，掌握市场工料机价格的变化对投资控制具有很大帮助。建设单位及时了解国家经济政策、产业政策，掌握市场价格信息变化，就能预测变化趋势和周期性，对资金占用额大、采购较困难的材料予以重点控制。

④规范施工过程管理，公正、合理、及时处理索赔。

做好施工过程管理，就要在工程进行的同时收集完整内外业资料，时间节点清晰有效，特别是发承包双方就工程技术、投资、进度和其它涉及合同管理问题的磋商、会议纪要等做好文字记录、各方会签，以作为日后处理索赔、进行结算的依据。对施工中因施工现场条件、气候条件、施工进度变化、规范标准文件等因素发生的不可避免的索赔，建设单位应公正、合理、及时地处理，以免引发合同纠纷，影响施工的正常进行。

⑤做好室外配套工程的实施。

室外配套工程由两部分组成，一部分是建筑物外至红线部分，称为区内配套；另一部分是红线与市政大网连接部分，称为城市基础设施配套。配套工程的实施方式有两种，一种是地方政府审定发布收费文件，由建设单位向收费单位缴纳，收费单位实施；另一种是政府和专业主管局审定方案，建设单位与各专业主管局合作实施。针对第二种实施方式，建设单位必须以优化方案为先导，在设计方案确定的基础上，遵循施工招标的做法，实施工程量清单招标，并在做好工料机价格动态控制后签订施工合同、进行结算。

4、结论

本文在介绍房地产开发项目施工阶段投资控制理论的基础上，说明了建设单位在施工阶段投资控制的依据和措施，希望能为建设单位的施工管理提供一定的参考。随着我国科学技术的发展，施工技术水平的不断提高，施工工艺的逐渐完善，新材料新器械的合理利用，建设单位如何在施工阶段做好投资控制，将是一个永不停止的课题。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合发布，建设工程施工合同（示范文本）GF-2013-0201.北京：建筑工業出版社，2013.

[2]住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布，建设工程工程量清单计价规范GB50500-2013.北京：中国计划出版社，2013.

[3]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.建设工程计价.北京：中国计划出版社，2014.

[4]潘树侠.浅谈建设工程施工阶段的投资控制措施.价值工程，2011.

[5]孙迎春，宿虹，姜琳瑜.浅谈建设工程施工阶段的投资控制.建筑与预算，2010（5）：16-17.