房地产成本控制与管理研究

丁妍 李丹

【摘 要】本文从房地产项目成本控制的概述入手，针对房地产成本控制与管理存在的问题，提出了加强其管理的具体措施。

【关键词】房地产成本控制；问题；措施

一、房地产项目成本控制概述

1、房地产项目成本构成

房地产项目成本构成相当繁杂，总的说来可以分为以下几大类：一是土地费用。二是项目前期费用，包括可行性研究、项目环境评价等方面的咨询费用；地质勘察、地质灾害评估等费用；设计费；公共配套设施费；临建设施费；三通一平费。三是建筑安装工程费。四是室外给排水系统、园林环境工程等基础设施建设费。五是幼儿园、学校建设等公共配套设施费。六是财务费用。包括项目融资所产生的利息等费用。七是项目建设中的管理运营费用。八是房地产项目涉及到的各种税收费用。

2、房地产项目成本控制的特点

一是成本控制周期长。房地产项目从策划到项目完工需要经历漫长的过程，相应地，其成本控制周期也比较长，这给成本控制带来了不少的困难。二是影响房地产项目成本控制的因素有很多，既有宏观环境、行业环境、经营环境等外部环境因素，也有企业资源、项目决策、工程设计、工期、管理能力等内部因素，其中一些因素具有不确定性，导致项目成本不易控制，成本预算易被突破。三是成本控制过程复杂【1】。房地产项目成本控制是一个系统工程，需要与成本控制有关的各方协同配合才能取得实效。四是房地产项目成本控制涉及专业众多，需要相关人员具备良好的知识结构、专业技能、管理协调能力，对成本控制人员的素质要求较高。

3、房地产项目成本控制应遵循的原则

一是经济效益原则，以较小的投入换取较大的经济效益。二是目标成本控制原则，制定合理的目标成本，进行科学有效的管理。三是全员和全过程控制原则，充分调动每位员工参与成本控制的积极性。四是权责利结合原则，成本控制中要明确责任人，赋予相关的权利，并建立有效的奖惩机制。五是动态控制原则。房地产项目开发过程是一个复杂多变的过程，要随时了解成本的变化情况，及时调整控制策略。

二、房地产成本控制管理存在的问题

1、房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善

目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。

2、施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显

房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精細，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。

三、加强房地产成本控制管理的具体措施

1、更新成本管控观念，增强成本管控意识

首先，房地产企业成本管理意识的加强，应当以成本控制为前提开展工作。企业经营管理层要先厘清观念，充分意识到企业加强成本控制的重要性，以企业现状为依据统筹把握，才能作出正确决策，也才能解决存在的成本管控问题；其次，房地产企业必须更新成本管控观念，开展全员参与的全过程成本管理。这是因为房地产企业以项目建设为主，而建设项目的开发周期较长，且成本涉及范围较广，类别也多种多样，片面的或不完全的成本管理控制，对于企业成本控制的作用不大。所以，房地产企业必须更新观念，摒弃传统成本管理控制的不足，将主要精力放在房地产项目全过程的成本控制上，切实加强部门间协调合作，推动全员、全过程成本控制的有效开展，最终实现有效控制企业成本的根本目的。

2、加强项目准备阶段的成本控制

这一阶段包括两个关键阶段，即项目决策和项目设计阶段。项目决策的正确性是项目成本合理的前提，因此，项目决策阶段的成本控制工作非常关键。此阶段最重要的成本控制要点在于综合考虑投资的时间价值，将时间价值、通货膨胀和风险价值考虑到开发项目的成本中去。要采用合理的决策分析方法，实现项目人、材、机和资金等的投资分配，以求最高利润。项目设计是成本控制的依据，设计环节的成本控制所占权重最大，对整个项目成本控制影响甚巨。有关数据表明，房地产项目设计足以影响到整个项目75%以上的工程造价【2】。

此阶段成本控制的要点有：进行设计招标，选择适合开发且成本较低的方案；推行限额设计，控制每一步设计量；配合优化设计，运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。

3、加强项目施工阶段的成本管控

房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：

3.1 企业在施工前，要审查好施工组织设计。这项工作看似对成本管控没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管控。

3.2 物资采购方面要做到比价。物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的供应商进行比价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。

3.3 严格管理工程变更。工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。

3.4 加强管理相关合同，做到有章可循。这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管控提供相关的保障。

4、加强竣工验收环节的成本控制

竣工验收是房地产项目的最后阶段，同时也是全面检验决策、设计、施工质量的重要有效环节。在此阶段，结算就是成本控制的最后一道关卡，要通过结算把虚高的成本水分挤出来。项目结算的成本控制措施如下：验收合格，才能进行结算；认真核对结算口径与工程招投标口径是否一致；工程量的计量应准确，并严格执行投标单价或签证的价格；实行结算复审制度，减少结算的错误【3】。

5、加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备

随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市場的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。

结束语

综上所述，随着房地产项目的发展和进步，对于其管理的力度也越来越重要，其中成本管理是影响其整体管理水平的关键因素，因此，在具体的工作中，一定要进一步加强房地产项目成本管理与控制，促进房地产业的发展。

参考文献：

[1]李义军.新形势下房地产开发项目成本控制研究[D].湖南大学，2012.

[2]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].暨南大学，2009.

[3]王达.房地产成本控制与管理研究[J].现代经济信息，2014，22：151.