针对我国居住区开发的可持续性评估实施条件研究

赵博阳，张小弸

(1. 天津市城市规划设计研究院 天津300201；2. 天津大学建筑学院 天津300072)

针对我国居住区开发的可持续性评估实施条件研究

赵博阳1，张小弸2

(1. 天津市城市规划设计研究院 天津300201；2. 天津大学建筑学院 天津300072)

旨在探讨我国居住区开发过程中可持续性评价的适宜尺度与平台，并且通过对可持续评价工具的研究促进我国城市化的可持续发展。首先，从全球可持续评价工具的回顾开始对我国可持续评价现状及尺度展开研究。然后，基于对我国的城市体系、土地所有制、市场经济和居住区开发的分析，建立一个结合多层次的研究框架。最后，根据以上的研究，选取居住区的控制性详细规划作为居住区开发可持续评价尺度与平台的落实之处。

可持续评价 控制性详细规划 居住区

目前，可持续发展已成为解决全球经济、社会和环境问题的关键。可持续发展强调从长远的角度考虑当代活动带来的结果，并通过全球和各国之间的合作寻求可行的解决方法，从而保证今天的开发不会使未来发展的可能性消耗殆尽。[1]

在过去的20年中，人类在不断进行各种评价体系的研究，以建立可持续性的策略和原则来指导建筑和城市的发展。最初的可持续评价出现在绿色建筑领域。一系列绿色评级系统被相继开发并用来衡量一个建筑的绿色程度，例如美国绿色建筑协会建立的LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)、英国建筑研究院环境评价方法BREEAM (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency)等。这些针对单体建筑的绿色评价工具在投入市场并得到很好的应用之后，多数评价体系开始探索一个新的领域，即对于较大区域的居住区开发的可持续性评价。目前，BREEAM Communities(2009)、LEED for Neighborhood Development(2009)和CASBEE for Urban Development (2007)是现有的3个用于社区开发的可持续性评价工具。

1990年以来，绿色建筑和可持续发展的概念被引入中国。近年来，关于城市和建筑尺度的可持续性评价研究取得了较大的进步。可持续发展量化和衡量指标等指标体系的工作已经应用在城市尺度的生态实践中。另一方面，建筑尺度的某些绿色建筑评价工具，比如GOBAS或者一些国际上通用的如LEED、BREAM等评价工具也已经应用在住宅小区和建筑开发中。其中，作为国家标准的绿色建筑评价标准已开始用于我国发达城市和地区的建筑及其周围区域的开发中。截至目前，我国尚缺少针对社区尺度的可持续性评价工具。这个空缺导致了可持续性在建筑与城市尺度的结合缺乏依据。并且，如果可持续发展的思想和措施能够应用于区域尺度，特别是在初步开发的阶段，那么将避免或减少许多负面影响。

与单体建筑评价工具不同，评价的尺度和操作平台对区域性可持续评价工具是至关重要的。LEED for Neighborhood Development、CASBEE for Urban Development、LEED for Neighborhood Development、CASBEE for Urban Development都对它们所应用的评价尺度和边界有着特定的规定(见图1)。因此，对评价尺度和平台的深入研究是建立我国居住区开发的可持续性评价工具的必要前提。[2-4]本研究将通过对我国城市规划体系、土地所有制、居住区开发过程的回顾来分析探求最适宜的尺度和平台。

图1 3种现有工具的评价尺度Fig.1 Assessment scale of the three existing tools

1 我国城市规划体系土地所有制和居住区开发研究

1.1 我国城市规划体系

多年以来，人们普遍认同可持续发展的关键因素是对居住区进行整体设计。然而，城市规划作为整体设计的主要环节，某种程度上决定了城市未来的变化，并且能够引领城市向更可持续的明天发展。[5]在我国，城市规划是与空间资源分配不可分割的整体，并且成为了平衡社会集团和个人利益的有效手段。我国城市规划在设计、建设和管理过程中起到了重要的控制和规范作用。

我国城市规划是一个多层级的规划体系，不同层级的规划分别从属于具有对应行政权力的政府部门管理。根据我国的城乡规划法，整个规划体系分为4个层级，分别为：城镇体系规划、总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。其中城镇体系规划的范围远大于一个城镇或者城市，它不是在城市这个层级上制定的。通常，我国的市政部门负责各自行政区的总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。作为城市发展的导则，各个层级的规划有各自的尺度范围。

在除城镇体系规划外的3个规划层级中，控制性详细规划在城市发展和建设方面有较强的控制力和规范力。基于总体规划，控制性详细规划通过一系列指标，比如使用强度、道路位置和公共工程等来决定建设用地和对空间环境或其他特殊要求的规范。同时把指定区域分成小的街区，来控制人口密度、建筑体量和其他特定领域的定量和定性的要求，比如市政服务、交通设施等。实际上，控制性详细规划在城市规划体系中起到了过渡作用，它把总体规划提出的政策和关键要求深化为可执行的指标或要求，从而管理土地的开发。一旦控制性详细规划得到政府的支持，它就成为了必须遵守的条例，在土地市场开发中起到关键作用。

1.2 土地所有权和土地市场

为了更好的理解我国的城市开发，有必要先了解我国的土地所有制和土地市场。我国的土地所有制是结合1970年改革开放后的社会主义市场经济建立的。1986年，国家土地管理局及其相应部门和市级管理局为了适应新型的社会主义市场经济而建立了一套土地管理体系。这个统一的土地管理体系确实推动了我国城市化以及多种建设与开发的发展。同时，两部重要的法律：《土地管理法》(1986年)和《农村土地承包法》(2003年)的颁布标志着一个新的土地所有制与土地市场法律框架的建立。

应当指出，我国土地市场最重要的未来是土地开发和交易的过程，主要分为3步：①根据土地利用总体规划或者经济开发的需求，城乡集体所有的农村土地由市政府的政令转化为国有土地。②这些土地会被地方国有企业开发为配套齐全的或部分齐全的城市土地。③市政府通过协商、投标或者拍卖以更高的价格把土地使用权卖给商户和房地产开发商。被卖出的土地使用权可以在市场中进一步循环。通过售卖土地使用权的收益由市政府和中央政府所有。[6]

1.3 居住区的开发

居住区开发作为城市开发的主要部分，无疑也是遵循上述步骤。尽管如此，它也有一些特点需要指出。不同于其他地产开发，我国的居住区开发存在特殊的分层结构。依据我国城市居住区规划设计标准，居住区开发可以分为3个层级：居住区、居住小区和邻里。每一个层级都有其特定的尺度、人口和市政服务要求，具体为：居住区是指由干道或自然边界围合的住宅区，并且人口在30000～50000；住宅小区是指市区街道或自然边界围合的住宅区，一般人口在10000～15000；邻里是指由住宅小区的道路围合成的住宅区，一般人口在1000～3000。居住区和居住小区的开发一般与我国土地市场开发步骤的第二步和第三步对应。原始土地被地方国有土地开发商开发为配套齐全的或部分齐全的城市土地后，居住区被分成由城市道路和自然边界围合的街区，建筑面积和一些重要的要求会被写入控制性详细规划。然后，这些街区的土地使用权被卖给房地产开发商，其根据控制性详细规划建造居住小区。最终，这个街区内的住宅和这个小区的部分土地使用权将卖给个人。

2 居住区可持续性评价适宜尺度与平台研究

根据前部分的研究和分析，结合我国居住区开发尺度的城市规划体系层级结构可以初步建立(见图2)。如前面所提到的，我国拥有一定的指标体系可以应用在生态城市建设中作为城市尺度上量化的指标来衡量或者建立可持续发展的目标。另一方面，一些绿色建筑评价工具，比如GOBAS、三星体系以及国际上的评价工具，例如LEED、BREEAM已经应用于住宅小区的开发中。但时至今日，依然缺乏一个可以用于区域尺度(居住区尺度)并且可以联系城市与建筑的可持续评价工具。

图2 居住区开发的城市规划与开发主体层级体系Fig.2The hierarchical structure of the residential development scale，urban planning system & subject

在这种情况下，选取居住区控制性详细规划作为适合我国居住区开发的可持续评价尺度与平台，主要有以下4个原因：①在我国的居住区开发体系中，居住区在功能和结构上是一个整体的单元，这就意味着许多重要的可持续性行为和措施的实施都是街区尺度的，比如提高公共交通的可达性，创造生态系统网络，改善居住社区结构的可持续性等都是可以在这一层级实施的；②由于控制性详细规划拥有较强的实际性和可操纵性，所以基于它的评价工具可以有效整体地控制策划、设计、建造和管理过程；③居住区尺度上的评价工具可以为绿色建筑的建造提供更好、更公平的条件，从而避免其他公司之间在此领域降低价格和性能的竞争；④基于居住区尺度和控制性详细规划平台的可持续性评价工具可以在没有技术冲突的情况下与建筑尺度的绿色建筑评价标准进行更好的配合。

3 结 语

如今我国正经历着迅速的城市化进程，大量的绿色城市和无数的绿色建筑在全国不断崛起，同时城市和建筑尺度的可持续评价工具的研究也有了一定的进展。尽管如此，我国还缺乏一个针对区域尺度的居住区开发的可持续性评价工具。基于我国的环境，目前的研究建议选择居住区尺度和控制性详细规划作为可持续评价工具的研究尺度和平台，并且对其优势进行分析。笔者希望此研究可以为此领域的研究者提供依据和帮助。

［1］ Adams W M. Green Development：Environment and Sustainability in the Third World [M]. London：Routledge，2001.

［2］ BREEAM：BREEAM Communities SD5065B Technical Guidance Manual，2009. [EB/OL]. http：//www. breeam. org/page. jsp?id＝372＞.

［3］ USGBC：LEED 2009 for Neighborhood Development Rating System，2009. [EB/OL]. http：//new. usgbc. org/leed/rating-systems/neighborhoods＞.

［4］ IBEC：CASBEE for Urban Development：Technical Manual 2007 Edition[EB/OL]. http：//www.ibec.or.jp/ CASBEE/english/download. htm＞.

［5］ Jaccard M，Failing L，Berry T. From equipment to infrastructure：community energy management and greenhouse gas emission reduction [J]. Energy Policy，1997(25)：1065-1074.

［6］ Lin G，Ho S. The state，land system，and land development processes in contemporary China [J]. Annals of the Association of American Geographers，2005(95)：411-436.

Research on the Implementation Conditions of Sustainability Assessment for Area Scale Residential Development in China

ZHAO Boyang1，ZHANG Xiaopeng2
(1．Tianjin Urban Planning & Design Institute，Tianjin 300201，China；2．School of Architecture，Tianjin University，Tianjin 300072，China)

The aim of this paper is to discuss and search for the applicable scale and platform of sustainability assessment of area scale residential development in China，to contribute to the research of sustainability evaluation and thus to promote the sustainable development of China’s urbanization．The status quo of sustainability assessment in China and the scale definition of international assessment tools for area scale were reviewed．Then，an analysis of China’s urban system，land ownership and market and residential development was made to establish a combined hierarchical structure．Finally，based on the researches，residential district and regulatory plan were selected as the implement scale and the platform of sustainability assessment for area scale residential development.

sustainability assessment；regulatory plan；residential district

X821

：A

：1006-8945(2015)08-0037-03

2015-07-02