万达万科携手共度“白银时代”

实习记者 黄蓉 梁飞宏 / 整理报道

2015年5月14日，商业地产龙头万达集团与住宅地产龙头万科集团在北京签订了战略合作框架协议，将开展深度合作。“万万”组合也被市场戏称为“万万没想到”。万科与万达历来被视为住宅与商业地产领域的两大标杆，此次合作让人浮想联翩。

61岁的王健林和50岁的郁亮端起红酒杯一碰，万达和万科正式建立了战略合作关系。“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势，引人关注。未来，双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

风光背后各有所求

“万科和万达特别有缘分，两个公司都姓万；两家的创始人都姓王，一个是早期在南面称王，一个在北面称王；后期了一个在住宅称王，一个在商业称王。”万科集团总裁郁亮认为，房地产行业白银时代的到来，使两巨头走到了一起，双方“门当户对，一见钟情”。王健林称，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级规模的。超过千亿规模，这看似风光无限的合作背后，却有着各自的诉求。

首先，二万合作，是为了解决困扰万科多年想做配套服务的“鸡肋”。万达在商业地产开发领域的经验是万科所没有的，万科想要做配套服务商，就不得不做商业，而做的方式不外乎两种：学万达经验，自己做；交一部分给万达做，双方各专其职。对此，郁亮亦坦承：“对于万科来说，万达将是我们在商业地产领域的良师益友。与万达这样优秀的开发商进行合作，也有助于提升我们自身的商业操盘能力，让我们把自己的商业地产业务做得更好。”

然而，郁亮的如此表态似乎也间接承认了万科在商业地产的短板。事实上，早在2010年，万科就宣布进军商业地产，为此还特地挖角凯德毛大庆等熟稔商业地产的人士。2013年1月9日，万科商业地产管理部在北京成立，该部门承担整合万科旗下各类商用资源、探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。在业界眼中，这个部门的成立也显示出万科推动旗下商业地产发展的决心。时隔几年，万科在商业地产方面已经形成一定规模，但毛大庆的出现只对万科商业地产起到了“奠基”作用，在去年被调离商业地产负责人岗位后不久，毛大庆就离开了万科。并且，随着万科高层领导接连离职，万科更是难掩商业运营人才的缺口。

此时，万达也正处在商业地产要从重资产向轻资产转型的瓶颈。万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖称：“出租比卖房更赚钱。”到2020年，万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字。可是因为投资物业租赁及物业管理和酒店经营分别仅占比9.60%、3.72%，万达靠这部分依旧赚不到啥钱。目前依旧靠物业租赁赚不到什么钱的万达庞大的可租赁面积一方面是源源不断的租金来源，另一方面也促使王健林开始考虑这部分利润的增长点。“不断攀升的电商销售额在不断拉长商场的培育期、缩小商场的租金增长空间，使得商业未来的租金增长前景愈加难料。”一位熟悉商业地产的市场人士分析称。

在电商咄咄逼人的情况下，万达商业物业的租金也增长迟缓。“对于万达，不管是商业地产、院线业务还是旅游文化业务，最需要的是线下资源。而这恰好是最大的住宅开发商万科的优势。”上述市场人士继续分析称，“万科坐拥上千万业主资源，近几年来一直在重点研究如何充分利用业主资源、互联网挖掘业主价值的问题。如果进行适当引流，万科的业主资源将会成为万达商业地产源源不断的人流，而对于商业地产来说，人流就是现金流。”

白银时代带来合作契机

对“万万结合”，有网友戏称，虽然绿城和融创分手了，但万达和万科恋爱了，我又相信爱情了。融绿平台的解体及融创和绿城的分手，至今仍让人唏嘘不已。当初，双方是这么的甜蜜，甚至一些人称之为“中国合伙人的典范”。但最终在种种因素下选择分手，各自奔向新的前程。不过，就大势看，有分也有合。就在融创和绿城分手后一个星期，房地产市场中另两大巨头——万达和万科选择合作。在业内人士看来，行业“白银时代”到来的最典型特征是结盟的开始。

没错，万科总裁郁亮之所以将两家企业的合作背景置于行业进入白银时代的背景之下，是因为他认为，当白银时代到来的时候，一个最典型的特征是结盟的开始：一是与金融企业结盟；另一个是行业内的结盟。

很多人将2014年房地产行业的低迷调整视为楼市进入白银时代的信号。在中国房地产业度过“弯腰就能捡到黄金的”时代之后，“任何一家开发商都不具备全部的优势和资源来满足白银时代的需求，那就需要相互取长补短、发挥各自优势，共同面对白银时代的挑战”，郁亮说。除了结盟外，郁亮表示，万达和万科当前都在积极谋求战略转型，在这一过程中，双方所建立的战略合作关系，对未来各自转型将有巨大帮助。

王健林也表示，“两万”此番合作可能代表了房地产行业今后的发展方向——从竞争走向竞合，而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖：“并不是说这个行业过不下去了，我们两家才合作，而是发挥各自的优势”。王健林说，万达的优势在于商业和文化旅游等方面，而万科则精于住宅、成本控制好、管理口碑好。而且双方都已经走向国际，因此合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。“今后可能越来越多的巨头会联合起来、合作起来做事。”