县级城市房地产市场发展现状及存在的问题

张鸣峰 钟永彬

江苏农林职业技术学院

句容云优网络有限公司

进入21世纪以来句容市房地产行业飞速发展，在本地开发商赚的满盆金箔的同时也引来了不少外地开发商。大量的房地产开发加速了句容城市化的进程，同时也出现了配套设施跟不上、秩序混乱等一系列的问题，本文就句容房地产的一些问题做一些简单的分析。

进入21世纪以来，全国房地产进入飞跃发展的新时期，房价一路飙升房地产行业创造了辉煌的成就，成为中国经济的重要支柱产业。基于泡沫经济和城镇居民购买力不足的担忧，政府在前几年对房地产市场一直保持打压和政策引导的态度。自2014年以来全国楼市走入低谷，国家首次在政府报告中没有提及打压房产，紧接着取消限购、降低利率等利好政策出台让不少一二线城市房地产迎来了发展的新机遇，但三四线城市由于房地产市场过于饱和短暂的销量上升也未能解决房地产行业高库存的压力。

句容市地处苏南，紧邻南京，是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”的美誉（图1）。全市总面积1385km2，人口60万。辖16个镇、1个街道办事处和一个省级经济开发区。句容南邻常州、东临镇江，经过多年的发展，房地产行业也逐步成为地方经济的支柱型产业，2014年跟随全国楼市的大环境，句容不少房地产项目也均已进入低谷时期，但刚需楼盘依然存在着一定的市场，目前句容楼市需求主要以刚需型为主。

一、2014年句容楼市回顾

2014年3月2日房价调控政策首次未被写入政府工作报告中，这意味着中央政府要把市场作用和政府作用结合起来，由市场规律来引导房价走势，进一步压缩发地产泡沫，让更多人能够买得起房，从而进一步促进房地产行业的健康、稳定的发展。继2014年7月28日以后，全国各大城市纷纷取消限购以及中国人民银行提出下调大款利率等利好政策，使得高库存压力下的房地产行业获得了一次喘息的机会，截至2014年12月26日，句容楼市商品房总成交套数为15807套，总成交金额为111.08亿元，与2013年同期相比同比下滑9个百分点，很多业内人士提出了“崩盘论”、“拐点论”等说法，句容楼市2014年均价为6766元/㎡与2013年句容楼市均价6790元/㎡相比下降了24元/㎡，从总体来看句容楼市依然保持平稳发展（图2）。

二、近几年房地产句容房地产行业发展的情况

（一）近5年来句容市房地产发展情况

句容市区房产从2010年到2013年句容市楼市成交量呈逐步上升趋势，进入2014年以来受全国房地产大环境影响成交量出现了停止上升的现象，成交均价也开始逐步回落。截至目前位置句容楼市库存量已经达到22372套，与去年同期相比增加了4473套房源，同期增加24.3%，句容房地产市场库存去化压力是非常之大（图3）。

（二）2014年——2015年2月句容房地产成交情况

2014年句容楼市成交量跌宕起伏，7月份楼市成交跌入低谷，从8月份呈现逐步增长趋势，从去年12月分开始句容楼市开始走下坡路（图4）。能迎来所谓的返乡潮购房热，传统的“金三银四”、“金九银十”均未能点燃句容楼市的激情，楼市库存的不断上升、开发商不断的“零首付”、“特价”等优惠的出现，让不少购房者持币观望的心态越来越浓。

三、2015年句容市房地产发展情况

进入2015年1月以来，房地产行业似乎也伴随这天气进入了冬季，羊年开头成交量严重萎缩，2015年1月份句容楼市共成交商品房1107套，2月份句容楼市共成交商品房832套，与2014年同期相比分别下降39.1%和41.4%，楼市成交出现严重下滑趋势。房地产市场趋于饱和，价格也在逐步回落，房地产失去了投资升值的意义，更多投资人不得不放弃投资房产而选择其他投资渠道，但由于百姓投资渠道有限以及不少刚需一族的产生，房地产销售仍然存在可发展的空间。

2014年取消限购的“多米诺骨牌”相继倒下、银行降息等优惠政策不断出现，带来了句容楼市的探底回升的趋势，第四季度的句容楼市有所缓和，但远不能解决句容楼市供大于求的基本现状，2015年1、2月份相继出现成交量下滑，句容楼市房冷地冷或将继续。2015年3月1日央行决定再次下调贷款利率0.25个百分点，本来对楼市来说无疑是一个大好消息，但同样3月1日国家国土资源局颁发了《不动产登记条例》，这一条例的条例的出台必然是为未来房产税征收做好了准备，这将会大大抑制住房地产行业里的炒房行为，未来持有过多的房产将会成为负担，房地产投资价值越来越小，在未来一段时间内投资性房产购房者不会大批量增加，句容楼市房源相对充足，基本不会出现房价大涨的趋势。

四、句容房地产存在问题

（一）价格波动幅度大，购房者持币观望

自2014年下半年以来，不少楼盘打出了超低单价、超低总价、地震、海啸、直降等促销字眼，价格出现了跳跃式的波动，在吸引了不少人关注的同时也伤害了广大购房者的购房激情，第一是购房者看着超低价格过去，但是自己所获得价格要远远高于广告营销所提出来的价格；第二是不少购房这频繁看到降价，误认为真的降价了，持币观望的心里越来越浓，总是害怕买完房子之后再次降价。

（二）缺乏合理规划

句容市房地产在规划方面也存在很多不足，城北片区在2013年销售较红火，但随着小区居民入住的同时各种配套设施并没有完善起来，这种现状不仅仅给城北居民带来生活的不便，也影响着城北房地产的销售，曾今的高档楼盘如今很少有人问津。句容城西则存在着配套设施严重缺乏、工业区严重扰民的多种问题，宝地广场以及开发区农贸市场的到来将会终结城西片区没有配套设施的遗憾，但是工业区的污染或多或少的存在这，包括种种空气污染、噪音污染等等。

（三）消费群体少

句容本地工业项目较少，大部分年轻人都纷纷选择外出打工，直接在其他城市定居。没有工业项目也就意味着没有就业渠道，无法吸引更多的外来人口进入句容。随着国家宏观政策的调控，房地产投资增值空间越来越小，不少投资者都已经把投资目光从房地产项目转移到其他项目，所剩下的人群暂时不具备购房能力，这一现象严重制约了句容房地产行业的发展。

五、来句容房地产发展的建议

（一）政府加强政策引导，规范广告管理

在过去的房地产销售中通常可以看到“火爆认筹”、“火爆销售”等词语，但自从2014年以来句容房产市场“地震”、“海啸”等新名词不断出现。政府部门要加强房地产行业的价格监控和广告监控，避免价格战以及一些耸人听闻的广告扰乱本市房地产市场，同时积极做好房地产行业媒体宣传工作，尝试打消购房者心里的顾虑，架好开发商与购房者之间的互通桥梁，随着经济的发展，购房者对小区舒适性的要求越来越高，在句容房地产市场趋于饱和的情况下，政府要督促开发商不断提高楼盘品质，这样房地产企业在激烈的市场竞争中才能站稳脚跟。

（二）加快工业化进程，吸引更多外来人口入住句容

句容拥有60万人口，仅仅依靠句容人来消化目前的楼市库存，依然存在很大的压力，加大环保科技项目的招商引资力度，既能留得住句容的人才也能引的进更多的外来人口，从而带动市区房地产项目的发展。加快招商引资的力度将会迎来句容工业经济、房地产经济等各行业齐步增长的繁荣景象。工业区要尽快落实扰民工厂搬迁升级工作，还市民一个健康、安静的居住环境，更加有利于句容房地产市场的同步发展。

（三）控制土地供应量，房地产多样化转变

楼市成交量日趋萎缩，政府部门应当适当控制土地上市场，从而从某种程度上开控制房源的上市量，进一步控制本地房地产库存量。自2009年以来，国家不断出台相应的政策来控制不断上涨的房地产价格，未来句容的住房将会出现一下几种模式：一是由房地产开发商依照经济模式供应的商品房、二是政府提供的经济适用房、三是由政府提供的廉租房、四是政府可能提出更多的住房供应名次类型。句容市政府可以尝试回购商品房来用作拆迁安置房或者其他房源，这样不仅仅可以起到节约土地的作用，对句容房地产库存也起到了减压的作用。句容本地有着极其优越的旅游资源，茅山以及各大水库等，政府可以充分利用句容自然环境的优势，适当增加旅游房地产的投资，不断的吸引外地和本地游客在购买旅游地产来作为第二居所。

（四）加强城区配套设施的规划建设，强化对外宣传

句容城西、城北区域应加强公园、商场等配套设施的建设，小区居民出门就能享受家门口的服务才是乡镇购房者在市区选择购房的最终目的，有了好的配套设施才能更好的服务房地产行业以及其他相关产业，才能更好的吸引更多的购房者入住。句容西邻南京东临常州，有着极其优越的地里位置优势，政府要充分发挥自身优势不断地像友邻城市宣传句容，从而吸引更多的外地人来句容购买商品房，从而加快本地房地产库存的去化速度。

六、结语

城市越来越快发展的同时，句容城市居住人口在逐渐上升，刚需买房的家庭也在逐渐增加。句容房产市场在南京东郊扮演着重要角色，房产市场良性发展至关重要。为了房地产行业的长久健康发展，房地产企业要注重自身品质的提升，政府部门要充分做好规划、协调工作，让更多外来企业扎根句容，让更多外来人口扎根句容，才能更好的促进句容房地产行业的发展。

参考文献：

[1]马永宏，程燕民.怀化市房地产发展问题及对策研究[J].经济研究导刊，2012（10）

[2]沈苏华.影响县域城市房地产市场发展因素的分析--以海安县房地产为例[J].现代商业，2009（26）

[3]镇江房地产信息网，http：//www.zjfdc.net/zjfdc/

[4]庞元.上海房地产市场近年走势与2000年趋势预测[J].中国房地产.2000（08）