关于我国商品房交付条件的法律思考

[摘要]近些年，随着房地产市场的不断升温，问题也层出不穷，其中包括逾期交房、房屋未经验收即交房、未按照规划设计进行建设、质量严重不合格等等问题。实践中房地产开发商这种明知故犯的行为对购房者造成严重影响，因此，越来越多的购买者走上了维权之路。然而，这一现象并没有因为司法的权威得到遏制。针对实践中越来越多的开发商为了避免逾期交房，在未获得验收证明的前提下强行交房的情况，亟待筑起维权的法律之网，以此来遏止此类不法行为。

[关键词]违规交房；维权；交房标准；刑事责任

一、问题的提出

近几年，全国各地关于开发商违规交房现象不断被媒体曝出，互联网上关于违规交房的报道更是铺天盖地般，由此所引发的社会问题也是层出不穷。鉴于这一现象所损害的利益群体通常具有一定的规模性，所以极易导致群体性上访事件的爆发。然而，开发商并不惧怕这些普通老百姓，现实中他们的解决办法多半是视而不见或者久拖不决。因此，利益受损的业主最后都理性的选择通过司法的途径来维护自身权益。2014年年底，关于济南恒大房地产纠纷一案被法院判决赔偿业主一定的违约金。在这个典型的案例中，开发商败诉的一个很重要原因是恒大房地产尚未获得由多个政府有关部门联合出具的《分期综合验收备案证明》，这明显违反了国家以及地方政府对于交房条件的强制性规定。如我国《建设工程质量管理条例》第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

1.未组织竣工验收，擅自交付使用的；

2.验收不合格，擅自交付使用的；

3.对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

从该条法律规定也能看出，在建设工程不符合验收条件的情况下就强行进行交房是要承担相应地法律责任的。本文的研究重点即是案例中出现的现象：商品房交付需要满足的条件。然而，在实践中与前面提到的案件类似，在不符合条件的情况下即进行交房的房产开发商越来越多，它与逾期不交房的现象恰恰相反。逾期交房情况出现的原因一般是开发商在房屋未建成之前或未开始投入建设之前，为了吸引更多的购买者而在商品房预售合同中许诺给购房者在某固定期限到来之前完成交房，但实际上不可能或者未能在规划的时间之内完成工程建设；而未达验收标准即交房的原因则是开发商为了将房屋的风险转嫁给购房者，同时避免遭遇逾期交房而需承担的违约责任。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现实中，围绕商品房的“交房”这一问题而产生的纠纷和矛盾从未停止，而且有越来越多的进入了司法程序。尽管在这些案件中，法院基本都判决开发商承担法律责任，但是判决执行的情况却不容乐观。这样也更加凸显了研究该问题的现实意义。

二、关于“交房条件”的几种争论

究竟是什么原因使得“交房”成了问题迭出的环节？商品房的交付涉及到诸多方面法律关系和法律责任的变动与转移。这其中比较具有影响意义的有房屋风险的转移、开发商是否承担逾期交房的违约责任、购房者何时实际占有并使用房屋、房屋保修期的起算时间以及房产证的办理时间等等。但由于现行立法的内容比较杂乱、缺乏协调性，极容易使开发商利用消费者缺乏深入分析法律的能力而侵害消费者的利益。[1]正因为如此，我们更加需要弄清楚我国现行法律对“交房条件”的规定，以此才能更好地而维护广大消费者的合法权益，既可以防患于未然，同时当权利受到侵害时，也能通过最直接有效的法律武器来捍卫自己的权利。

目前，无论是理论界还是实务界对于商品房交房时条件的认定一直争论不休，其根源主要是依据我国不同的法律。加上全国并没有一部统一而又明确的法律或政策出台进行规制，因此，关于交房问题引发的纠纷一直不得善终。其中，主要的代表性的观点有如下几个：

（一）设计、施工、工程监理等单位出具的竣工验收报告

依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此，从交付时间来说，这个起点几乎是最早的，也最有利于房产开发商利益的实现。从主体的角度来看，它规定只要是在竣工完成之后，由建设单位主持进行并得到参与设计、施工的有关单位出具的验收合格证明之后就可以交付使用。这样看来，应该说这是比较容易就能获得的一项证明，因为它不涉及任何外部行政部门的认定、备案等问题，只需与商品房利益相关单位的证明即可。这就决定了单纯以该条法律为依据的情况下，容易导致不合格的商品房投入使用，不利于维护社会公共利益和购房人的权益。[2]因此，这也是对“交房条件”的最简单直接的一种观点。

（二）具备（分期）综合验收备案证明

根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。依据该条法律的规定，相比前一种观点，具备综合备案验收证明就不仅仅只是建设部门以及设计、施工、工程监理相关单位之间的事情。工程单位在获得内部的验收合格证明之后，還需要将该证明文件在相关政府部门进行备案审查。这就决定了拥有验收合格证明文件的工程单位，未必就能通过行政主管部门的备案审查，如遇明显的不合格情况，是享有否决权的。

目前，全国已有北京、广州、山东、天津等多地明确规定开发商在交付商品房时需要向房屋购买者提供该政府部门的备案证明。以山东省为例，2011年，山东省就通过了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法明确规定了实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并且也专门对房地产开发企业和有关单位下发了通知，要求“开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》”。[3]前文中提到的济南恒大房产纠纷一案中，就是据此作出的判决。另外，河南省郑州市在2010年1月1日起实施的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》中也规定了，在房地产开发项目正式交付之前，必须具备“建设工程已验收合格并依法向有关部门备案……否则，将不得交付使用”的条件。

以类似综合验收备案证明为商品房法定交付条件的，既不会造成时间上的过度拖延，同时对于消费者来说又多了一重权益保障。因为，在这种标准下综合验收包括的内容已相当完整，比如备案时必须具备的证明材料中就包括：按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；《建设工程竣工规划验收合格证》；基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料等等。[4]

（三）具备房屋产权证

这种观点主要是依据我国《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，其中，《城市房地产管理法》第三十七条中就规定了不得转让的房地产中就包括了“未依法登记领取权属证书的”一项，以及第三十八条第二项“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。因此认为，房地产开发项目交付时由于已建成，所以必须具备房屋产权证，这同时也符合物权公示制度内容的要求。理论上，开发商向购房者交付房屋的实质就是对其拥有所有权的房屋行使处分权，因此在没有取得产权证的情况下，其所有者身份也不能最终确定，这时的房地产开发商其实并不具备法律意义上的处分权。

但是，我们说这种观点在现实社会中几乎是不可能被执行的，因为在房屋验收合格与取得产权证之间往往要相隔很长的一段时间，更有甚者达十几年之久。在这期间，房屋的风险、保修期的计算等重要的法律责任都由房产开发商来承担，因此可以说这种观点实现的难度堪比登天。这三种关于“交房标准”的觀点的争论分别是依据不同的法律规定内容，因而都具有一定的合法与合理之处，通过司法实践的判例可以看出，尤其是第二种观点作为法院判决依据的情况比较多，而第三种观点在实践中则鲜有被采纳。

三、立法中存在的问题及合理解读

通过了解前文中提到的法律、法规，可以很明显地看出，我国现行法律对于商品房交付条件的规定还存在着一些问题。

首先，缺乏统一而有效的法律规定。在《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。对于该台法律规定的内容较为简单，只是说“验收合格”，但是却无从判断“验收合格”的主体以及验收应当采纳的标准。这种模糊不定的规定极易导致对法律意旨作出不一致甚至矛盾的理解，这恰好给房地产开发企业足够的空间作出有利于自己的解释，相反消费者则更愿意理解为是将验收备案证明作为交房的标准。

其次，立法的效力层级比较低。除了《城市房地产管理法》之外的，多数法律的层级较低，如《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程管理条例》等等，各地市也有地方性法规，如《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》、《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》等，都是一些地方性的行政法规或规章，后者的适用范围也仅限于本行政区域范围以内。而且由于高位阶的法律缺乏明确具体可供参考的标准，这在一定程度上又增加了各地之间法律、法规的不一致性。

再次，同一部法律不同法条之间理解有歧义。在《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而第四十九条则又规定必须在法定日期之内将规定的文件在相关部门进行备案。这种情况容易造成不同的解读，也极可能被断章取义的理解为只需要组织验收合格便可。这体现了立法的不完善之处，也没有相关的司法解释进一步加以明确、细化。

最后，调整房地产行业的民事和刑事方面的法规比较欠缺。现行立法偏重于行政部门对建设方等市场主体的监管，对开发商与消费者的交付商品房关系，也侧重于行政手段调整。对于交付条件，由于涉及到国家标准和行业标准，不属于民法的调整范围。而现行的房地产法规定的又不全面，所以就容易侵害消费者利益。[5]当遭遇开发商侵害消费者利益时，又缺乏严厉的刑事惩罚手段来威慑违法行为的发生，他们往往只需要承担民事赔偿责任，这种惩罚力度显然根本不能真正救济利益受损害方，也有失法律公平、公正的原则。

我们知道，从保护弱者的角度出发，验收合格不可能仅仅由建设工程单位组织验收那么简单，另据《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。由此可以得出，建设单位自身仅仅对房产的质量方面进行验收和把关，对其他方面如公安消防、环保方面则必须由相关部门进行验收，只有当这些部门全部验收合格方才真正符合“验收合格”的标准。因此，对于《建设工程质量管理条例》中前后两条法律规定之间的解读也就明朗起来了，只有当二者结合起来才更贴近立法的真正意图。一旦理解时刻意避开后者的，都是对法律的故意曲解和误读，也必将造成对消费者权利的巨大侵害。

四、对商品房交付条件的法律规制

正是由于理论界和实务界关于商品房交付条件的争论一直未中断，使得实践中的围绕交房产生的纠纷才无法得到根本遏止。之所以有如此多的争论，很大程度与我国相关法律规定的不够完善有关。从现行法律规定的内容以及全各地出台的关于该问题的法律、法规和政策趋势来看，我国商品房交付基本采纳的就是验收备案证明的制度。该制度很好的平衡了开发商和消费者之间的利益分配关系。即可以照顾开发商的回收成本的效率，同时又能兼顾消费者安全、舒适的消费观念，是比较可行的一种方案。

具体来说，将建设单位组织验收合格的《工程竣工验收报告》、房屋质检部门的房屋质量监督报告，规划验收合格、消防设施备案、环境保护验收合格作为法定条件，而将房屋的水、电、气、附属设施等作为合同约定条件列明就可。[6]另一方面，通过法律宣传的形式提高开发商企业对于法律法规的正确认识，增强房产开发商的社会责任感，对于今后开发商违反规定，不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的，由房管部门责令改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。[7]如今围绕“商品房交付”引起的社会问题越来越具有普遍性，政府部门应该予以足够的重视。完善商品房的交付使用制度以及制度的使用的统一标准势在必行。这对于减少现实生活中商品房交付所产生的纠纷或社会问题具有极大的帮助，同时也会为司法机关在解决该类纠纷时提供强有说服力的法律依据。

参考文献

[1]肖筱刚.商品房法定交付条件研究[J].经济研究，2010（11）： 2-4.

[2]肖筱刚.商品房法定交付条件研究[J].经济研究，2010，9（11）： 2-4.

[3]参见“关于转发<山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法>的通知（2011年7号文）”.

[4]山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法[Z].

[5]阳雪雅，张新民.商品房交付条件的法律分析[J].长白学刊，2007（1）：85-89.

[6]解小平.商品房交付法律适用标准研究[J].东华理工大学学报：社会科学版，2013，32（ 4） ： 459-463.

[7]王璐.交房标准将统一，郑州严管违规交房[N].经济视点报，2011-7-7（001）.

[作者简介]张雪雪（1989-），山东济宁人，法律硕士学历，山东大学法学院法律硕士，研究方向：民商法。