主流SSH系统框架下房地产交易价格评估机制的设计研究

2015-06-01刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城224001

中国房地产业 2015年24期

文/刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城 224001

文/刘隽盐城市房产交易登记中心江苏盐城 224001

随着我国市场经济体制的不断完善，为房地产业的快速发展提供了广阔的前景，而房地产税收也在不断的增长，成为了国家财政的主要来源之一。然而在现有的市场中却存在着大量的房地产私人交易现象，税务机关无法获取真实的房地产交易申报价格。因此为了提高房地产价格交易环税务征收管理的水平，防止偷税漏税的现象，可以从SSH系统框架下建立房地产交易价格评估机制，满足房地产交易价格评估机制的水平和发展的要求，从而使房地产税收管理更加的规范化和科学化。

SSH系统框架；房地产；交易价格；评估机制；设计

随着我国经济的不断发展，我国房地产实现了迅猛的发展，交易过程也越来越频繁，我国的税收都是以价格审核征收相关的税务，但在房地产交易介个税收征收的过程中却出现了较多的弊端，严重的影响着房地产税收的征收，降低房地产纳税人评估环节的纳税成本，严重的影响我国税务征收的管理水平和科学化。因此通过对房地产交易价格系统的开发和设计，针对房地产价格交易过程中的关键技术和主要业务需求进行设计，在实际的运用中实现可靠性和高效性能需求，从而保障税务部门对房地产行业信息的管理，实现科学化和规范化的管理。

一、SSH系统框架概述

SSH系统框架是 Struts、Spring、Hibernate的简称，是当前最流行的开源框架组合，主要分为4个层次，共同构成了系统的总体框架，并在实际的应用中非常的广泛。Struts是在MVC基础上的一种设计模式的实现，在模型中实现各部分的相互配合，对结构框架提供持久的支撑。Spring主要控制业务逻辑层，对该层进行分层的构架，并有组织的开展该层次的业务，从而无缝集成表示层的结构和框架。该层模块之间联系不紧密，因此开发人员可以利用这样独立的特性来实现模块的功能，通过AOP来对事务进行管理。Hibernateh是数据持久层的控制框架，能够对传统的预模型实现数据关系的映射和传递，主要采用DAO模式实现数据的传输和访问，并与高层业务逻辑之间相互分离。SSH系统框首先要实现交互界面的管理，在表示层的JSP中进行，并传递系统的请求给下一层的系统，然后由Struts根据发出的相应的命令，并结合自身的配置，经接收到的命令传递给下一级别，并作出相应的措施处理。其次在业务逻辑层面，管理的服务组件能够给所做出的回应提供业务的模型，并将该组件的对象作为数据处理来完成，保持了系统的性能和数据的完整性。最后在数据持久层，依赖于Hibernate对数据进行处理，并返回最后的结果。

二、房地产交易价格评估机制的设计和分析

（一）系统需求分析

目前我国在房地产业方面税收出现明显的下降，其主要原因是我国房地产纳税人缺少责任意识，诚信度不高，再加上国家税务机关的相关管理出现漏洞，导致大量的房地产税收流失，对我国的财政造成了很大的损失，也影响了社会诚信。因为了避免房地产税收的流失给国家财政造成的损失，需要进一步的提高房地产税收的征管工作，提高房地产税收管理的水平和效率。因此房地产交易价格评估机制系统的设计总体需要满足在房地产交易价格核定的过程中，能够及时的发现其中出现的问题，及时的纠正，能够对房地产纳税人进行及时的监控，发挥该系统的最大管理效能。

（二）系统设计

1、系统总体的业务框架包括三个部分，后台、前台和中间库。房管部门和税务部门共同维护中间库，房管部门管理着中间库的服务器。房管部门可以通过对房地产信息的搜集和整理保存在中间库中，税务部门可以直接进入到中间库中对房管部门登记和管理的房地产信息进行查看和搜集。税务部门得到房管部门的房地产信息后，采用批量评估的方式对数据进行整理，并将房地产的价格进行评估，评估后税务部门可以直接进入到中间库中将分析和评估的信息进行储存。同时中间库可以把税务部门保存的信息传递给系统的前台，后台数据库能够得到幢价格并同时提供给系统的前台，并进行价格的审核。前台得到信息后将受理过的信息进行储存，中间库得到信息后能够储存传递过来的信息，房产部门可以根据信息的内容发证。

系统总体业务框架如图1所示。

图1 系统总体业务流程图

2、后台业务设计

后台业务设计的第一步为数据的采集和整理，建立系统的幢基准价格。GIS和房产登记信息由房管部门提供，然后数据的采集和整理建立在现场的勘察信息和大量市场信息的基础上，能够准确的获得房价的影响因素，从而利用批量评估的方式对价格的特征进行分析，并建模。应用统计学分析软件将跟价格有关的因素进行分析，然后通过数字模型的校验确定价格特征的合理性，然后应用到大批量房产评估中，将幢的基准价评估出来，再根据市场法和房产个案的修正系数进行修正，将评估到的价格提供给前台交易页面。房管部门和税务部门共同管理，房管部门提供GIS信息，能够节省税务部门搜集数据和信息的时间，提高税务部门的办事效率。第二步为数据导入到后台系统中，该步骤主要实现了系统的编辑功能，设计上满足了系统的性能需要。后台业务首先对数据批量的导入，增加编辑和上传照片和文件的内容，系统的管理员对用户的权限和分配进行管理，定期更新基准价格数据，针对价格的异常情况可以发出预警，能够确保数据具有完整性。

3、前台业务设计

前台业务的设计主要是在原有房屋交易过程改造的基础上进行设计的，原来的交易价格评估流程主要通过人员的审核，人员工作的效率比较慢，因此在价格的审核和评估上可以采用计算机软件进行，能够保障房屋交易能够快速发证。前台系统对审核的价格进行受理，看是否通过最低的计税价格，如果通过审核那么进行税费的核算，如果没有通过，则对价格计算进行核实，最终得到正确的价格后才能进行税费的核算。税费核算后对房屋的权属进行审核，最后打印税票督促纳税人进行交税。双方的共同管理可以实现房地产交易价格的科学化和规范化，从而提高工作的效率和水平。如果提交的材料情况属实，那么接受申报人的提交，采用系统评估的价格，申报通过。如果申报人不被接受，未达成一致的意见，那么委托房地产评估机构进行评估，确定计税的价格，最后才能通过申报。

4、数据库设计

在房地产交易价格评估的过程中，有许多房地产信息需要被处理，数据库的运行需要实现高效化和精准性，保障信息的安全可靠，同时能够实现对房地产信息的储存和保管，在数据库的性能设计上必须更加高效，因此数据库的设计对系统的顺利运行起着至关重要的作用。性能方面主要表现在读写和储存数据方面，并将这两个因素作为衡量系统性能的标准，同时要同时关注系统的资源和硬件环境，并能够在系统的运行中发挥最大的用处和能力。整体上保障系统的顺利运行。开发人员在系统的开发中要注重对数据库逻辑运行的关注，防止数据库出现任何的问题而丢失重要的文件信息，能够保障数据库信息和数据的完整和安全。另外可以在数据库中增加索引的功能，保障数据库的高效运行。可以建立多表链接，建立相关的模糊查询索引，及时的根据索引更新数据库。房地产交易价格评估系统中，三个数据库之间既相互关联，又彼此独立。后台和前台数据库由税收部门管理，地税部门和房管部门共同管理中间数据库，后台数据库中可以利用索引的功能区分幢基础信息表和分区信息表。两个表主键外键相互关联，能够对所在的幢进行区分。交易受理信息和买卖方缴税的信息在前台数据库表中显示，交易受理信息表主要保存房地产交易价格信息，同时主键ID建立索引，提供可以查询的个案，提高工作的效率。中间数据库主要有房产登记的信息和证明信息表，提供给后台数据，在房管部门受理的过程中将数据和信息发布给前台数据库，提供地税部门查询，两者共同完成信息的管理和维护。