房地产财务管理风险防范之浅见

邓洪英

摘要：随着我国经济水平的发展，人们对于住房的刚性需求极大地促进了房地产企业的发展。而随着房地产市场的日益过大，越来越多的企业开始涌入房地产开发，由此而来的负面效应是房地产企业资产的负债率日益升高，很多房地产企业都背负着巨大的财务风险。财务风险是房地产企业的制约因素之一，本文将浅谈房地产企业财务管理风险，并在此基础上探讨房地产企业财务风险的主要原因，并提出相应的对策。

关键词：房地产；财务管理；风险；对策

房地产是很多地区的支柱型产业，我国的房地产产业虽然起步较晚，但是仅用了十几年的时间就走完了西方国家几十年走过的道路，房地产的迅猛发展为我国的经济增长做出了巨大的贡献，但是发展的弊端也开始显现，房地产企业负债率往往偏高，这就造成企业承受着极大的财务风险。而如今，财务风险已经成为了制约房地产企业发展的重要因素，因此房地产企业应该着重思考符合防范财务管理的风险。

1.房地产企业财务风险管理概述

财务风险是财务系统的结构设置不合理或者企业融资不当，使财务系统的运行偏离了正确的发展方向，进而对企业造成经济上的损失。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，使得投资收益下降甚至投资成本难以收回，从而威胁到企业的生存和发展。

目前房地产企业主要面临的财务风险有以下几种：（1）按期偿贷风险。房地产企业进行地产开发的资金主要来源是自有资金、预售款、银行贷款、民间集资，而往往自有资金和预售款占有的比例较小，房地产企业的大部分经营资金都是来源于银行贷款。但是房地产企业的资金回收期相当长，经营状况也存在着相当大的不确定性，一旦房地产企业资金链条中的某一个环节出现问题，就很可能导致房地产企业不能按期偿还银行的贷款，而这样也将引发一系列的严重后果。（2）利率变动风险。利率是政府对于市场资金流向进行宏观调控的重要手段，而如果房地产公司在负债经营期间遇到利率大幅度的变动，势必导致偿还银行贷款乃至民间集资的成本增加，这样就削弱了原本的收益。如果房地产企业因为盲目开发而在外贷款的资金数目过大，则很容易导致资金链条断裂，入不敷出。（3）再筹资风险。由于房地产企业负债率高的普遍性，企业往往对于负债率不是很重视，但是负债率过高，则企业对于债权人的债偿保证将降低，这就直接影响到企业今后借贷的难易程度。

重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。

2.房地产企业出现财务风险的主要诱因

2.1财务管理工作人员的专业素质不够

我国大多数的房地产企业虽然有专业的财务管理人员，但是财务管理人员的专业素质都不够强。大多数的房地产企业，或者企业的财务管理人员对于财务管理的认识都存在不足，普遍认为财务管理只是对企业的各项收支进行记录，这种单纯的数据的记录是无法为企业的发展提供建设性的意见的。而财务管理中的突发问题也只是依靠财务管理人员的经验自行解决，缺乏科学性，这些都导致了房地产企业的财务管理隐患重重。

2.2管理工作流于形式

为了保证公司财务管理的正常运转，建立健全的财务管理体系是非常重要的，很多企业也都建立了自身的财务管理体系，但是或多或少都存在一些问题。如：财务管理人员对于财务数据的分析停留在表面，没有什么实际的价值；财务部门通过计算得出了融资资金可能产生的效益和风险，但是理事会却不重视；企业急于获得贷款而没有仔细地分析贷款的内容和款项，从而导致企业的负债率升高企业自身却还不知道。财务管理系统的不完善使管理工作流于表面，这对于企业的长远发展是很不利的。

2.3缺乏合理的预算管理

房地产企业需要的资金的流转的数目通常是以千万计，而越是庞大的开发项目需要的资金就越多，资金占用的周期越长。有的企业看到市场房价水涨船高，在竞标取得土地的使用权之后，期望通过囤地、捂地来获得更大的收益，但是如果在这期间没有做好合理的预算管理，没有考虑到土地的开发成本，此种行为带来的风险，则很可能造成企业最终开发的成本增加，获取的利润反而比原先的要少。因此房地产企业必须重视企业预算的管理，对于国家政策走向有明确的把握，避免因为政策而导致的损失。做好企业的预算管理，能够在开发和销售的过程中做到及时调整预算，对于规避财务风险有显著的效果。

2.4成本控制不严格

房地产开发最显著的特征就是涉及的资金多，建设周期长，而从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用，每一个环节中都涉及有巨额的资金流动，如果不控制好成本，很可能导致资金的利用率低下。房地产企业重视工程的进度，却没有意识到成本控制的重要性，导致企业的经济效益降低。

再者，对于成本控制的轻视，不仅会为企业带来财务风险，还很容易造成心怀不轨者借用管理上的漏洞来谋取私利，对企业的利益造成损害。

3.房地产财务风险控制措施

3.1加强财务管理人员的财务管理素质

想要提高房地产企业的财务管理水平，最主要的就是提高财务管理人员的财务管理素质。财务管理工作的有效与否，与财务管理人员的工作素质直接挂钩。财务管理人员需要知道的不仅是记账和做报表，还要学习工程管理、成本控制等财务管理所必须的知识，这样才能保证财务管理工作的有效进行。

3.2加强投资项目管理，控制投资风险

房地产项目涉及的资金多、开发周期长的特点直接导致了房地产产业极易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此对于投资项目的管理一定要到位，这样才能控制投资的风险。如：房地产企业可以通过其良好的信誉和土地来进行银行的抵押贷款，以此来增加资金流动，降低财务风险。业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。但是如果对于投资项目的管理足够科学，就能够在负债与盈利之間找到最佳的结构，将企业的债务风险降到最低的同时实现利益的最大化。

3.3树立风险意识，建立风险规避体系

房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此建立健全的风险规避体系是很重要的。想要建立健全的风险规避体系，首先要做的就是树立风险意识，唯有将风险意识培养到足够的高度才能科学预测可能出现的财务风险，如：按期偿贷风险、利率变动风险以及再筹资风险，并针对不同的风险设立不同的防范方案。对于风险的预测和规避能够帮助企业创造利益，这对于企业在日益激烈的房地产市场的竞争中占得先机是非常重要的。

4.小结

房地产企业想要获得长远的发展，在市场上树立自己的品牌，在激烈的市场竞争中占得先机，就必须对房地产财务管理的风险引起足够的重视，并采取相应的措施来进行防范。房地产企业由于财务管理工作人员的专业素质不够、管理工作流于形式、缺乏合理的预算管理、成本控制不严格等因素造成的财务管理风险，可以通过加强财务管理人员的财务管理素质、加强投资项目管理，控制投资风险、树立风险意识，建立风险规避体系来进行消除。唯有做好企业的财务风险管理，房地产企业才能够真正地做大做强。（作者单位：内蒙古霍林河泰丰房地产开发公司）

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