对售楼处包装设计的分析与研究

杨喆翔

摘要：售楼处是在中国房地产市场发展过程中出现并逐渐发展成的一种独立的建筑形式，随着房地产市场逐步走向成熟，售楼处的包装设计也日趋理想化。通过对售楼处发展阶段、类型、基本功能及特点的研究，深入分析了对售楼处的包装设计的具体措施。

售楼处是一个信息节点，连接着商品，买方和卖方。从一般意义上讲，售楼处是为购房者提供一个良好的看房环境的服务性建筑，但在深层含义上，却是整个待售楼盘的形象标志，所以，它对建筑外形和室内外环境的要求都很高。外形要求新颖、别致，能抓住人的视线；环境设计要让人感到舒适、优雅。同时从购房者的心理出发，设计要处处显其精致，满足人们购房时所特有的挑剔心理。

一、售楼处的主要类型

（一）独立的售楼处

1.单独建造

这种情况下的售楼处，是由房地产开发商在其项目土地范围内划出小块空地，或在其项目土地附近租用小块土地。其用地大多紧靠正在建设中的项目，并且在紧邻马路的一侧或人流量大的区域，以便于吸引人流，促进销售。这种售楼处施工时间紧，寿命短，经济效益不高。但由于它的规模小，限制少，功能比较简单，在设计上比较容易出效果。

2.旧房改造

利用项目土地内比较完整的旧房改造而成。与单独建造相比，一般来说，装修花费较少，施工比较快捷，而且，将来不用的时候拆除也很方便，整体成本不高，对环境的影响也比较小。它的缺点在于地点比较固定，缺乏单独建造时在选址上的灵活性。

（二）售楼处作为建筑整体功能的一部分

最常见的就是将房地产公司所属的已建成的办公楼或写字楼内的办公室作为售楼处使用。另一种情况是房地产公司将其正在开发的楼盘首层的部分面积作为售楼处使用。另外还有租用门面作为售楼处，多数是租用繁华地段的商业门面，少数是租用临近住宅楼的底层住宅。这种方式多为小型房地产公司所采用，或作为大房地产公司在主要售楼处之外的分散售楼点而出现。一般均安排了看房的专车前往项目所在地。

二、售楼处的基本功能及特点

（一）售楼处的基本功能

建筑形式多样、建筑用材新、科技含量高，是售楼部的基本特点。售楼处面积从几百平方米到数千平方米不等，售楼和展示是其主要功能。一般售楼处功能主要分为接待区、洽谈区、展示区、签约区和内部管理用房五大区，有的将接待区和洽谈区合并，也有的将样板房区设在售楼处中，较大型的售楼处还设置了儿童活动等专门的区域。接待区、洽谈区面积较大，有休闲性质，气氛轻松，座具和陈设的摆放颇有讲究，目的是积聚人气又互不影响，便于销售人员择位。签约区主要由签约室、按揭室、律师室、收银室组成。内部管理区主要是指一般管理人员和营销人员的办公场所。

（二）售楼处的主要特点

1.临时性

建筑商品的交易和其他的商品相比，建筑商品的地点是固定的，销售和购买者是接近商品的，而且主要的交易是单次性的，在比较短期内完成的。交易完成，承担交易行为的建筑便没有了存在的理由。

2.展示性

售楼处建筑性质的特殊性，决定了它所要展示的对象，不是它自身，而是将要出售的期房或者现房，即焦点不在其自身，而在其所展示的对象。这一点和博物馆很相似。因此，售楼处内的显著位置都安放了展板、模型和其他宣传资料，加深顾客对楼盘的了解。

3.通透性

出于展示和吸引人流的需要，售楼处外立面都是以玻璃为主，保持通透感，让外面人对里面一目了然。是商业建筑的一大特点，用透明的外表，表现出欢迎的态势，增加行人的好奇心和关注度，也增加交易的机会。

4.流动性

售楼处与其他销售场所相比，对象流动性更大。这是就人们的停留时间和交往频率来说的。一般的销售场所，人们停留时间长，而且来往频繁。而在售楼处，前来光顾的人们以看楼买房的人为主，目的性比较强，不会长时间停留、驻足。

三、售楼处的包装设计

（一）实现功能扩展

随着市场经济以及科技的飞速发展，现在的买家日益理性，已经不满足过去那种单纯的、直接的、被动的“一对一”的洽谈方式，而是要求在购房咨询过程中得到更自由、更开放、更平等的交流与咨询空间。为了满足这种心理上的成熟需求，目前越来越多的发展商在售楼处引入了众多的高科技新产品，如电脑网络、触摸屏咨询系统、多媒体演示系统、电子楼书等等，以增加客户获取信息的来源，拓展楼盘的多元化展示途径，创造一个互动式的购房过程平台，从而提高购房者对楼盘档次、物业服务内容的认可，也大大增加了楼盘的附加值。

（二）完善现场环境

目前，绝大多数的楼盘在售楼处的设计装修上，都有一个明显的趋势，即展销厅实现会所化。这种趋势主要表现在部分展销中心的设计中，除了在装修方面重点满足日常咨询、服务功能、整体环境特别是公共部分的绿化外，还将酒吧、咖啡厅、儿童话动场地等未来会所中的个别功能引入其中（如图1所示），着力在客户现场咨询的过程中，营造一种轻松、自由超前的社区生活空间环境，以进一步的心理暗示方式增强项目对目标客户的感染力和诱导力。但是这种包装方式不能生搬硬套，而是需要在项目的开发过程中，根据项目具体所要传递的生活理念或状态予以创新和取舍。

（三）现场环境控制

关于展示中心的环境控制，其中重点之一即是看楼通道的位置。看楼通道是将售楼处和楼盘紧密连接的重要一环。由于购房者越来越强烈的平等交易愿望，加之一些特殊原因如现场工地环境、小区道路等影响，现在大多数楼盘在销售过程中会将售楼处修建在楼体实体之中。因此，看楼通道在一定程度上成为影响消费者购房心态的因素之一。在包装看楼通道时一定要注意通风、采光，而且要增强看楼通道的附加功能，通过巧妙的处理，不仅可以缓解购房者的不适感，甚至能够起到促进其购买欲望的积极作用。

（四）把握设计趋势

售楼处的设计、包装构成了销售卖场的一大闪亮卖点。目前市场中流行的设计趋势主要有：

1.时尚化

售楼处在进行楼花销售的阶段，是极佳的促销工具。在楼盘形象尚未完全表现出来之前，以现代的装修风格、时尚的室内布置给购房者勾勒出一片想象的天空，以扑面而来的、不容拒绝的现代都市时尚感促进客户接受项目所倡导的生活方式，激发其购买欲望。

2.智能化

随着高科技、智能化的不断发展，楼盘智能化也随之不断提高与普及。社区的智能化系统目前已经成为评定楼盘的基本数据之一。重点应该放在细微之处，如室内空间的全智能监控系统、卫生间内的热冷水控制系统、远程自动换气系统、背景音乐等通过这些细小但又与生活密切相关的高科技功能系统，表现对整个居家生活质量的提升与发展。

3.环保化

环保理念日渐被各个行业所接受和认同，在房地产行业中更是如此。人居文明成了购房者考虑的重要因素，因此在售楼处中，多采用各类环保、新型的装饰材料、涂料以及天然的木材、石材作为售楼处的主要用材，给予购房者一种消费引导，有利于完善项目的社会形象，顺应社会及本行业的发展潮流。

四、结语

对售楼处的包装设计，在体现广告功能的基础上，还应体现待售楼盘的产品定位、风格、品质等，用建筑语汇建造一个信息平台，让购房者通过间接的感受得到心理上的认同。因待售楼盘性质不同，销售方法大相径庭，通过对售楼处的包装设计，表达不同的建筑特征，犹如一个智慧的舞者，因观众不同展现不同的肢体语言，在尽可能满足市场需求的前提下，竭力营造一个服务于社会的人性化场所。

【参考文献】

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【作者单位：辽宁师范大学海华学院】