浅析国有企业的物业管理如何在发展中增强核心竞争力

王晓峰 顾皓丹

摘 要：国有物业管理行业或国企后勤部门走市场化道路是发展的必然趋势，主辅分离是形势发展的需要，从大中型国有企业后勤改制实践运作来看也不乏体制改革的成功范例，北京国宏物业管理公司、北京科住物业管理有限公司改制成效明显已成为国有企业物业管理行业的领军企业，中油阳光物业管理有限公司已进入发展的快车道，当前还有诸多国有企业后勤部门和物业管理企业仍在探索寻找体制改革的发展方向。

关键词：国有物业管理企业;企业改革;发展方向

1 国有物业企业发展现状及趋势

物业服务的市场竞争力面临着巨大挑战： 国际物业服务管理企业以其成熟先进经营管理理念进入国内，并以高端物业为起点逐步开始扩张占据物管市场半壁江山;国内物业服务管理企业发展迅速，并均提出以顾客满意，提升服务品质为服务理念，形成高度同质化的品牌形象和定位在业内开发与规划差异化的物业服务品牌已经成为趋势。如，香港新鸿基物业率先提出“超卓”物业服务品牌，中海物业也开发了自己的高端物业品牌“深蓝模式” 国内品牌物管企业行业内逐渐向国际接轨，市场不断被细分，竞争会更加严酷。 国有物业企业要么逐渐被所属主业单位作为负担和包袱分离出去，划拨部分费用维持日常开支，要么通过体制改革增强物业管理企业的综合实力，逐步市场化与国内品牌物管企业展开竞争，向市场要利润，谋发展。笔者现结合中核华建资产重组和中石化中原油田社会化服务板块运作的一些实际情况，谈谈国有大型企业的物业管理的发展思路，为国有物业管理企业制定改制后的发展规划提供参考。

2 中核工业建设集团公司资产重组状况

中核工业建设集团公司考察国内外物业管理行业后，在经充分论证后制定核电后勤“专业化、集约化、标准化”的发展战略思想，2013年下半年集团公司着手对非主营业务、非经营性资产进行整合，为了有利于整合内部资源，更好地发挥核工业建设公司服务业的整体优势，有效地降低管理服务成本，综合论证后，中核工业建设集团公司采取了整体重组的作法，于11月份成立 中核华建资产管理有限公司（简称“中核华建”），注册资金3.2亿元人民币，公司性质为中国核工业建设集团公司（简称“中国核建”）的全资子公司，下设五个全资子公司、三个分公司和四个分中心。主要目标是要整合创建非主营业务、非经营性资产的战略性发展平台，主要负责中国核建国有资产的开发、经营和管理;负责中国核建老旧生活小区的房屋改造;负责中国核建行政后勤保障和物业服务。

但是国有企业重组共性终极目标，则是要以效益说话，用市场诠释，不管是整体重组，还是单个实体的分别改制，企业职工最关心的仍然是企业重组后的生存和发展问题。因为重组的根本目的不仅仅是为了减轻原主体企业的负担，更是为了给重组后的企业带来更好的发展机遇，提供更广阔的生存空间。所以，中核华建在制定重组方案的时候，已经开始着手考虑企业重组后的发展规划，并且使一些具体的运作做法尽可能有利于企业今后的发展。目前，中核华建的各项工作正在有条不紊地进行。

3 国有企业重组后发展规划方向、体制设计及保障

3.1 打造物业资产管理品牌，实现管理的标准化、规范化

以用户为中心，找准服务定位，瞄准国际一流水准，打造物业品牌，依据“集约化经营，专业化管理，一体化协调发展”战略部署，成立隶属于集团公司的全资子公司，市场定位是用于服务集团公司分布在全国各地项目的物业服务公司，国有物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。通过走市场化道路，使得物业公司三至五年内实现跨越式发展，公司实力的增长促使物业公司进一步改制，物业管理公司资产和人员才能不依附于集团公司而独立生存，成为真正意义上的市场主体，发展连锁经营进一步打造成國际品牌资产管理公司，要把打造品牌作为提高企业核心竞争力的关键步骤，逐步发展成为上市公司，才能有资格与中国获得市场先机的部分品牌物业企业从市场分取蛋糕。

3.2 整合企业和社会资源，打造龙头产业，全面发展

国有物管企业加强政策支撑和法律保障，依法维护企业权益，利用国家和地方政策，整合企业和社会资源，盘活地产资源，积极推进物管企业自住房建设的市场化运作，与国土资源部门，市政规划部门结合，投资建设具备国际水准的集商务，写字楼，商业一体化楼盘与集团公司在各地项目所处地域的城市规划进行互动，形成集设计开发，咨询服务、投资咨询、租赁经营，物业服务一体化的龙头产业，走商业物管的路子，健全相关企业员工保障体系，带动低中档国有物业企业的发展，减少国有资产流失，减轻主业单位负担，让主业单位轻装上阵，进一步消化国有企业富余人员，维护社会稳定，推动地方政府经济发展。

针对短期内还无法跟进的低端物管企业，继续保留社区服务中心，投入资金完善设施、统筹规划，用来打造物管企业的文化产业成为国有物管企业文化中心和培训基地，输出高素质专业人才成为物管企业人才的蓄水池和智囊库。均衡资源配置，建全物管企业员工养老保障体系，发挥物管企业文化造血功能。

4 国有物业企业发展方向

4.1 将物业管理演变成资产服务，拓展物业服务内容

国有物管企业从内部模拟市场化竞争到逐步实现与商业物管对接，逐步实现国有物管企业的品牌化，国际化。推动国有物管企业从传统型的物业管理企业向“港式”物管模式转换，从而延长物业管理企业的服务周期，从房产项目立项初始设计阶段向囊括包括设计规划、建设施工、竣工验收、接管入住、后期运营等涉及项目前期开发、中期建设、后期运营等全部阶段延伸、拓宽服务范围。

长远的眼光来看，物业的空置率、租金水平、二手房成交价

格是最能说明物业管理能力的数据，就物业管理服务的阶段而言，物业寿命的长短，物业的增值保值，核心不在于一栋建筑的外立面多好看，或者开发规模有多大，或者开发商的资金实力有多雄厚，而全在于物业管理的专业化运作能力。在强调资产安全的今天，物业管理的含义已演变为“资产服务”，物管企业视建筑如生命，在数十年如一日的精心养护中，使物业履旧如新，不断实现项目价值提升。

4.2 物业管理运营新模式促进物管增值

据调查显示，随着人们居住质量和生活要求的不断提高，传统的物业管理模式已经无法满足高端物业业主的需求。传统型的物业管理企业其主导业务通常只包括承接某房产项目与物业管理相关的客户服务、维修保养、设备设施运行与维护、保安保洁、园艺绿化等全权委托管理。多年来，业主与物管之间发生的矛盾数不胜数：小区治安不好，噪音大、卫生环境差、停车难、经常停水停电等关于物业的投诉屡见不鲜。

前仲量联行亚太区资产管理总监，前万科集团物业服务副总裁、现宏泰物业总经理许国鸿先生认为，有经验有规模的物业管理顾问企业，除可以接管项目实施全权委托形式的物业管理运营及指导形式的物业顾问服务以外，其服务内容还包括市场研究及开发顾问、物业投资估值、物业评估、租售代理等。在中国房地产下半场将逐步进入一个向管理要红利的新时代，物业管理服务对于房地产特别是高端物业的保值增值作用将更加凸显。

5 国有物管企业在市场竞争中加强核心竞争力

5.1 建立人力资源评价体系，完善人力资源激励机制，人尽其才，人尽其用。聘用职业经理人进行管理。

国有物业管理企业承担主辅分离时富余人员的责任，已是无法更改的事实，既然物业管理企业接受了这些人员，企业就应尽快建立健全培训体系，给他们提供相应的系统的理论和实际操作的强化培训，让员工得到快速的提升，增强服务理念，真正懂得物业管理服务的目的和理念，树立正确的物业管理服务思想，使人才源源不断地充实到各个项目提高服务质量和水平。从而可以形成企业自己的内部人才机制，组织员工进行跨部门培训，让所有人都有机会胜任多种工作。在出现突发的人才缺乏的情况时，可以在短时间内实现内部调整，这种内部调剂方法保证了人员的灵活配置，更不失为一种高效的省钱方法。既节约了人力资源成本，又发挥了企业人才造血功能。在企业内部按照岗位职责培养出来的人才，在各个方面都会更加符合行业的要求。

5.2 企业文化是国有物业企业发展的核心价值体系

建立完善企业文化建设，打造品牌物业产业。坚持秉承“以人为本”的理念，倡导“中和”思想和中道思维，营造“快乐工作，超值生活”的氛围，让员工感觉到企业的温暖。以企业文化推动企业品牌建设。物业管理企业在初始阶段，要做好产品推广，一定要先把自己的产品（服务）做好，然后再向外推广，品牌推广的对象是我们的客户和我们所处的行业。一家企业要想成为公众性的品牌公司，首先要成为行业内的品牌企业;其次是企业整体的形象设计。这个形象识别系统必须做得非常专业，因为这关系到企业的外在形象;第三个方面，企业以及企业品牌发展到一定程度的时候，企业文化一定要呈现出来。好的企业文化是永恒的，也是企业品牌建设的最大推动力。

主流住宅客户核心需求随着客户逐步成熟，他们对物业服务的需求会由基本功能需求的满足，逐步上升为对情感需求的追求，用户认同与物业间“纯经济利益”的服务与被服务的关系，但随着情感需求的增强，更多的用户期望在经济利益关系中融合享受生活、关爱的人性化元素。

加强社区文化建设，提高物业管理服务水平。社区文化是国有物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开展积极向上的文化活动，引导良好风尚，陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥业主自治管理小区的作用，自觉同物业管理公司“共创和谐环境，营建温馨家园”。因此，国有物业管理工作的重心应放在“提升体能服务、技能服务和智能服务整体水平上面，以更加细致周全、贴近生活的服务赢得业主的心，通过优质服务塑造形象、融合关系是物业管理的重要内容。加强社区文化建设，打造优美舒适的居住环境，营造丰富的文化氛围，從人性化角度出发塑造，以超前性的文化视角，宁静、祥和的文化氛围为住户提供蕴含深刻的文化、情感内涵的生活空间，方便周到的社区服务、丰富多彩的文化活动，拉近了社区居民与企业的距离，促进了企业的整体和谐，这是物业管理服务不懈追求的重要目标。

5.3 强化社区服务功能，解决居民生活中亟需解决的问题，

遵循“以需定建”的原则，注重完善小区硬件建设和软实力的配套发展，对于居住区域内的道路，场地、绿地、小区景观、健身设施等加强投入和维护，从引导社会风气，提升文明程度，加强全天24小时安全监控、治安巡视

管理，建立完善社区服务网站，提供即时服务和预约式服务电子商务平台，通过为小区业主提供便捷，细致的常规性服务、“一站式”家居服务以及社区文化教育服务，成立社团，社团、兴趣班、学习教育、课外活动、形体训练等，

优质价廉的卫生医疗保健、理疗、按摩、健康咨询、心理辅导等一系列服务从而提高物业管理整体服务水平。中原油田社会化服务板块近一年来通过设置便民服务大厅，主导推进“一卡通”便民收费便是提升物业管理社会化服务水平的一项重要举措。

加大棚户区改造工程，把经济保障用房的建设与智能化商业公寓建设相结合，使新建住宅小区设施齐全，功能完备，同时对原有老旧小区进行维修改造，加强硬件投资建设，主业单位支持、租赁经营与物业服务相结合，从而多方位保障新建小区与原有住宅小区社区服务的正常运营。

国有物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。物业公司内部要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。

参考文献：

[1]梁德成.阳光物业：国企后勤改革成功范例[J].中国物业管理，2012（5）.

[2]成杰.做最好的中层[M].中国华侨出版社，2011年12月第一版.

[3]许国鸿.《一个行业成就一座城——从十二五规划看中国物业服务的未来》.2012四川--香港国际高端物业论坛，2012.06.