北京地市“笑傲江湖”

龚小锋

“深圳房价疯，北京地价狂”，这个网友编的年度神总结，十分犀利地道出了今年一线城市的楼市和地市现状。

今年以来，北京总价和单价地王接连出现，一日多地王的戏码一幕幕在北京各区域上演，北京土地市场如金庸笔下笑傲江湖的剑客，足以另全国各地俯首称臣。

剑指两千亿

“联合起来与高地价斗争！”这是2015年年初之际，地产大佬任志强在微博的一条“呼吁”，但所有的呼吁都没能抵抗的了北京土地市场的疯狂。2015年即将过去，北京在一波又一波的地王狂潮中，土地出让金已经逼近两千亿元。

从各大机构给出的数据可以看出，今年北京土地出让成交额创历史新高已经是事实，但更值得玩味的是，北京用更少的地块卖出了更高的价格，2015年北京土地成交宗数和面积均是近年来的新低。

北京今年土地成交“量少价高”的特点更加突出。亚豪机构数据显示，截至12月15日，北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比去年减少38宗，建设用地面积合计654.35万平米，规划建筑面积1429.38万平米，同比分别减少30%、14%，这一土地成交量也创造了近8年的新低。

但北京的土地出让金却一直攀高。亚豪机构数据显示，截至12月15日，北京土地出让金总额已高达1934亿元，同比增加17亿元，继去年之后再创历史新高。加上年内的待售经营性土地，北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念，这也将创造历史最高纪录。

“土地供应的减少是北京今年土地成交量创造新低的根本原因”， 亚豪机构副总经理任启鑫分析称，经过二十年左右的高速发展，北京城区土地逐渐消化殆尽，部分近郊区域也已呈现出饱和趋势。

此前盛传多年的北京市政府搬迁至通州区终于尘埃落定，同时，坊间盛传一些关于北京市新规划的传言，尽管这些传言被证实不靠谱，但种种迹象都使让市场对北京未来房价涨幅产生无限遐想。

“当下正值房企回归的风口，一线城市，包括北京自然是拿地重点城市。”在克而瑞研究员杨科伟看来，目前房企资金面较为宽松，下半年集中供地也是北京土地创新高的原因。

不仅仅北京如此，一二线城市土地市场不但升温明显，也呈现“量少价高”的趋势。根据中国指数研究院统计，今年前11月，中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。

不过，11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市，升温态势更加明显。数据显示，2015年11月，一线四大城市成交地块出让金1062亿元，环比上涨133%，同比上涨47%，单月首次突破千亿元。

高价地倒逼商品房豪宅化

“北京地王频出，楼面单价超5万元，总价几十亿，居然成了家常便饭。”有地产人士吐槽说。今年北京地市，不但总土地出让金让人感觉震撼，从年初到年尾的地王潮，更是夺人眼目。

据克而瑞数据显示，今年年初至今，北京市场共成交了96块地，其中13块地王，占比达到13.54%。13块地王当中，除了1月份华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后。

北京土地市场更是在10月下半月之后，进入了“狂热”的状态，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块，葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平米的高位，在这期间，16个行政区中，诞生了7个新地王。

如果说地王占比达到13.54%仍然不能算普遍现象，那么，如今北京房价地价倒挂早已经稀松平常。

11月17日，城建兴顺通过现场竞拍，斥资49.89亿元拍得位于北京东北六环外的顺义区仁和镇两地块，商品住宅部分折合楼面价分别为3.3万元/平米和3.4万元/平米，而附近在售的中铁建、中建的几个楼盘，销售均价约在2万元至2.3万元/平米。

如果从单价来看，今年北京土地市场多数地块单价均超过了3万元/平米。亚豪机构的统计数据，今年已经成交的 48宗住宅用地当中，实际楼面价低于1万元/平方米的仅9宗；实际楼面价1万到3万元/平方米之间的有17宗；而实际楼面价超过3万元/平方米的则多达22宗，占比高达46%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

丰台作为今年北京楼市的最大亮点，诞生了数宗单价超过5万元/平米的高价地，全年楼面单价的“地王”丰台樊家村地块，实际楼面价甚至高达7.5万元/平米。

高价地的不断产生，倒逼北京住宅走向豪宅化。“2016年北京豪宅产品遍地开花已成定局”，任启鑫表示，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，要付出额外的成本进行周边配套的升级打造。即便在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力也存在一定短板。

国企和联合体成拿地主力军

在北京一块土地动辄数十亿的背景下，拍地成了大佬之间的生死角逐，到处都有资金实力雄厚的国企和央企霸气的身影，强大的民企也纷纷抱住国企“大腿”，组成联合体，决战地市江湖。

就在11月24日，北京土地市场继续上演房企抢地大战，经过多轮竞价，最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元。

就在前一天，北京老牌国企华远联合体也成功拿地。同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。“国字号”军团接连斩获，大有让民企望洋兴叹之感。

根据北京中原地产的统计，在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得，分别为：国瑞、恒大、阳光城、旭辉、万科等。而另外的34宗地块，全部或者大部分参与者均是国企、央企。

这其中，央企华润以不同形式在丰台斩获四宗地块，北京老牌国企金隅也表现突出，相继在房山长阳、丰台区长辛店等区域拿地。

这一现象并非北京独有。在上海，国企一统地市的迹象也很明显。据上海链家地产统计数据显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。

在北京一名豪宅项目操盘手看来，融资的便利性和强大的实力赋予了国企、央企拿地的底气，一线城市的土地市场逐渐进入寡头时代，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

即使是实力非凡的国企或现金流充沛的民企，面对北京日益高企的地价，也不敢轻易出手，于是，联合拿地的比例也越来越高。据中原地产数据统计，今年44宗住宅用地，单独拿地只有25宗，联合拿地比例高达43%，而在2013年和2014年，联合拿地比例还分别仅为22.4%和30.8%。

“北京地块的价值是毋庸置疑的，但是房企更应理性对待”，杨科伟表示，房价和地价的提升均需有市场需求、硬件配备等作为基础，上涨的步伐也有其节奏，过分的追捧不仅将致市场供求失衡，也将致使房企深陷资金被套的困境。