房地产金融市场与房地产贷款风险防范

王秀慧

[摘要]房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。本文主要阐述了房地产金融市场运行的条件、商业银行在房地产业发展中的地位、房地产开发贷款的主要风险、房地产贷款风险的防范措施等问题。

[关键词]房地产;金融市场;贷款;风险;防范

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.012

房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。

房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。

1房地产金融市场运行的条件

房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。

第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。

第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。

第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。

2商业银行在房地产业发展中的地位

目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。

银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。

商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。

当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。

目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。

3房地产开发贷款的主要风险

3.1信用风险

信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因（销售回款速度慢、资金链断裂等）终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。

3.2市场风险

市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。

在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。

3.3操作风险

操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。

4房地产贷款风险的防范措施

4.1房地产开发贷款风险预防

房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。

4.2房地产开发贷款风险分散

房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。

4.3房地产开发贷款风险回避

有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。

防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。

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