从财务分析角度看房地产市场投资风险

贾静析

摘 要：房地产业一直是热点行业，备受社会各界人士的关注，一方面是它对拉动经济、扩大就业发挥了积极作用，另一方面房地产市场过度膨胀，成为经济发展的一大隐患。本文试图从房地产企业的财务报表出发，分析房地产企业2010-2014年的财务指标变化，评价房地产市场投资风险。

关键词：财务分析；投资风险

房地产业一直是热点行业，备受社会各界人士的关注.一方面是它对拉动经济、扩大就业发挥了积极作用，另一方面房地产市场过度膨胀，房价节节攀升，泡沫越来越大，成为经济发展的一大隐患。

一、房地产企业的财务现状分析

目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。

1、企业盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。

净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。

2、企业营运能力分析

企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。

3、企业偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。

4、企业成长能力分析

企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。

二、存在的风险

1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。

2、城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一、二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

3、国家政策一方面是有利于稳定市场预期，消化库存；另外一方面是有利进一步加强房地产结构调整，引导市场需求。目前，已经有不少投资者因担心房价再降而遭受损失，急于以低价出售房产以尽快回笼资金，因此未来需要警惕虚高市场。但整体看，未来政策松绑与市场降温将同时出现。

4、我国房地产业对金融的依赖程度高，存在较大的金融风险。我国房地产的开发建设多依赖于银行贷款，自有资金严重不足，同时，购房者也多依赖房贷，这说明房地产市场的融资风险巨大，而美国当年的金融危机就源于房地产市场的过度信贷产生的巨大泡沫。因此，住房金融市场秩序有待进一步规范。（作者单位：牡丹江大学财会与金融学院）

参考文献：

[1] 本文所有数据均来自http：//money.finance.sina.com.cn

[2] 2014年前三季度房地产市场运行形势分析中国统计局

[3] 2014年四季度房地产市场形势展望分析丁祖昱

[4] 2014年中国房地产市场形势分析李战军